Travaux en copropriété : décider, financer et suivre le chantier

Une chaudière en fin de vie, une façade qui se fissure, un ascenseur immobilisé trois fois dans l'année : les travaux en copropriété partent presque toujours d'un constat partagé, puis butent sur les deux mêmes questions. Qui décide, et avec quel argent ? Le Code civil répond aux deux, mais sans régime unique : la majorité dépend de la nature du chantier, le financement dépend de ce que l'assemblée a mis de côté les années précédentes.

Cette page suit l'ordre réel d'un chantier dans un immeuble bruxellois ou wallon : faire inscrire le point, identifier la majorité applicable, comparer les offres, réunir les fonds, suivre l'exécution, réceptionner. Les articles cités s'appliquent dans les deux Régions.

Quelle majorité faut-il pour voter des travaux ?

Le principe tient en une ligne. Les travaux qui affectent les parties communesGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire se votent à la majorité des deux tiers des voix. Deux familles échappent à ce seuil et relèvent de la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés.

« de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés »

Art. 3.88, § 1er, 1°, b), C. civ.

La première famille regroupe les travaux qu'une réglementation rend obligatoires : l'assemblée ne choisit pas de les faire, elle choisit comment et quand. La seconde couvre les actes conservatoiresGlossaireMesures destinées à préserver l'immeuble ou les droits de l'association sans attendre une décision de l'assemblée générale, comme une réparation provisoire après un sinistre. Le syndic est chargé de les accomplir. Voir le glossaire et d'administration provisoire, c'est-à-dire ce qui ne peut pas attendre la prochaine réunion sans aggraver le dommage. Le syndic est d'ailleurs chargé de les accomplir de sa propre initiative (art. 3.89, § 5, 2°).

Au-dessus, la majorité des quatre cinquièmes s'impose pour les décisions qui touchent à la structure juridique de l'immeuble plutôt qu'à son entretien : reconstruction ou remise en état après destruction partielle, changement de destination de l'immeuble ou d'une partie, actes de disposition de biens immobiliers communs, division ou réunion de lots, et toute autre modification des statuts, y compris la répartition des charges (art. 3.88, § 1er, 2°). La démolition et la reconstruction totales relèvent du même seuil lorsqu'elles sont justifiées par des raisons de salubrité, de sécurité ou par un coût de mise en conformité excessif au regard de la valeur de l'immeuble existant ; à défaut de ces raisons, elles exigent l'unanimité (art. 3.88, § 3).

Un chantier peut donc appeler deux votes distincts : les travaux eux-mêmes aux deux tiers, et la modification de clé de répartition qu'ils entraînent aux quatre cinquièmes. La manière de compter les voix, les abstentions et les procurations est détaillée dans la fiche règles de vote et majorités.

Faire inscrire le projet et rédiger le cahier des charges

Un copropriétaire n'attend pas le bon vouloir du syndic pour mettre un chantier sur la table. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Si la demande arrive trop tard pour l'assemblée en préparation, le point est reporté à la suivante (art. 3.87, § 4). Écrivez donc tôt, et gardez la trace de l'envoi. La forme de la convocation est décrite dans la fiche convocation à l'assemblée générale.

Vient ensuite la mise en concurrenceGlossaireObligation de comparer plusieurs offres pour les marchés et contrats dont le montant dépasse le seuil fixé par l'assemblée générale à la majorité des deux tiers. Le syndic présente alors une pluralité de devis. Voir le glossaire. L'assemblée fixe, à la majorité des deux tiers, le montant des marchés et des contrats à partir duquel elle devient obligatoire (art. 3.88, § 1er, 1°, c)). Au-delà de ce seuil, le syndic présente une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré (art. 3.89, § 5, 11°). Ce cahier des charges est la pièce qui rend les offres comparables : sans lui, trois entreprises chiffrent trois chantiers différents et l'assemblée compare des montants qui ne veulent rien dire.

Demandez que chaque offre reprenne les postes dans le même ordre. Un tableau de comparaison poste par poste, joint à la convocation, vaut mieux qu'une lecture de devis en séance.

Qui paie, et avec quel argent ?

Chaque copropriétaire contribue selon les critères fixés par le règlement de copropriété, le plus souvent ses quotes-parts, parfois une clé propre à un groupe de lots lorsque les travaux ne concernent qu'une aile ou une cage d'escalier. Le point de départ est toujours le même : relire le règlement avant de chiffrer les parts, pas après.

Reste à trouver l'argent. Le patrimoine de l'association comprend au minimum un fonds de roulement, qui couvre les dépenses périodiques, et un fonds de réserveGlossaireSomme des apports périodiques destinés aux dépenses non périodiques, comme le renouvellement du chauffage ou de l'ascenseur. Il est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire, avec une contribution annuelle d'au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire aux quatre cinquièmes. Voir le glossaire, destiné aux dépenses non périodiques telles que le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture (art. 3.86, § 3). L'association doit constituer ce fonds de réserve au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, avec une contribution annuelle d'au moins cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire prise à la majorité des quatre cinquièmes.

Trois leviers se combinent en pratique : le fonds de réserve déjà constitué, un appel de fonds exceptionnel étalé sur plusieurs échéances, et l'inscription au budget des frais extraordinaires prévisibles que le syndic prépare chaque année (art. 3.89, § 5, 16°). Lors de l'appel de fonds, le syndic communique aux parties concernées quelle part sera affectée au fonds de réserve. Les mécanismes de ces deux fonds sont détaillés dans la fiche fonds de réserve et fonds de roulement, et la préparation annuelle des montants dans budget prévisionnel de copropriété.

Votez le plan de financement en même temps que le chantier. Une décision qui approuve des travaux sans dire d'où vient l'argent laisse le syndic seul devant des factures et des copropriétaires surpris par un appel de fonds qu'ils n'ont pas vu venir. Si un lot change de mains pendant le chantier, la question de savoir qui supporte quoi se règle sur la base du relevé que le syndic délivre : voyez documents à fournir lors d'une vente.

Des travaux dans un appartement privé : l'assemblée peut-elle décider ?

Oui, à conditions strictes. Moyennant une motivation spéciale, l'assemblée peut décider à la majorité des deux tiers que l'exécution de travaux à certaines parties privatives sera assurée par l'association, pour des raisons techniques ou économiques (art. 3.88, § 1er, 1°, d)). Le cas typique est celui d'un remplacement en série, châssis ou vannes par exemple, où intervenir lot par lot coûterait plus cher et donnerait un résultat inégal.

Deux limites méritent d'être connues. La motivation spéciale doit figurer dans la décision elle-même, et non se déduire du contexte. Et la décision ne modifie pas la répartition des coûts de ces travaux entre les copropriétaires : elle organise l'exécution, pas la facture.

Suivre le chantier et le réceptionner sans mauvaise surprise

Une fois le vote acquis, le syndic exécute la décision et signe le contrat. Le conseil de copropriété, obligatoire dans les immeubles d'au moins vingt lots hors caves, garages et parkings, veille à la bonne exécution des missions du syndic : c'est l'organe naturel pour suivre un chantier entre deux assemblées, comme le rappelle la fiche conseil de copropriété.

Fixez d'avance ce qui se passe en cas de supplément. Un travail imprévu découvert derrière une façade ne dispense pas de revenir devant l'assemblée si le dépassement sort de l'enveloppe votée. Mieux vaut inscrire dans la décision une marge chiffrée et le seuil au-delà duquel un nouveau vote s'impose.

La réception est le moment qui engage l'association. Faites-la contradictoirement, notez les réserves par écrit, et ne soldez pas le paiement tant qu'elles ne sont pas levées. Le syndic conserve le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi (art. 3.89, § 5, 10°) : ce dossier suit l'immeuble et sert lors des interventions futures. Versez au même dossier les devis, la décision d'assemblée, les factures et les procès-verbaux de réception. Le chantier suivant commencera par là.

Blocage, urgence, contestation : les issues prévues par la loi

Trois situations sortent du parcours ordinaire.

Quand la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgentsGlossaireTravaux nécessaires et urgents aux parties communes. Si l'assemblée ne peut atteindre la majorité requise, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul, aux frais de l'association. Voir le glossaire et nécessaires affectant les parties communes (art. 3.92, § 5). L'autorisation judiciaire est la condition, non l'urgence ressentie.

Quand le péril ne laisse aucun délai, le syndic agit au titre des actes conservatoires, puis rend compte à l'assemblée suivante. Si le dommage vient d'une fuite ou d'une infiltration, l'ordre des démarches et la question de l'assurance sont traités dans la fiche dégâts des eaux et infiltrations.

Quand la décision paraît irrégulière, frauduleuse ou abusive, le copropriétaire qui subit un préjudice personnel saisit le juge de paix dans les quatre mois de l'assemblée (art. 3.92, § 3). La procédure est décrite dans contester une décision d'AG.

Pour un chantier de rénovation énergétique, l'anticipation compte davantage que la procédure : audit, alimentation du fonds de réserve, demandes d'aides. La fiche rénovation énergétique et primes met ces étapes dans l'ordre, et l'entretien courant qui espace les gros chantiers est traité dans entretien des parties communes. Pour la vue d'ensemble, revenez à la page gestion d'un immeuble en copropriété.