Contester une décision d'AG : qualifier le grief et saisir le juge de paix

Une décision d'assemblée générale s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre. Pour contester une décision d'AG, il ne suffit pas de la trouver mauvaise : il faut saisir le juge, dans un délai court, avec un motif que la loi reconnaît. Passé ce délai, la décision devient en principe définitive, même si elle était irrégulière.

La règle est posée par l'article 3.92, § 3, du Code civil, identique à Bruxelles et en Wallonie. Les litiges de copropriété relèvent du juge de paixGlossaireJuge compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande, depuis le 1er janvier 2019. Une clause des statuts qui confierait ces litiges à un arbitre est réputée non écrite. Voir le glossaire.

Quatre conditions pour agir

L'action en annulation repose sur quatre éléments cumulatifs.

Il faut d'abord une décision de l'assemblée générale. Une initiative du syndic prise sans vote se conteste autrement, en interpellant le syndic, le conseil de copropriété puis l'assemblée. Les recours contre le syndic sont traités dans la fiche responsabilité du syndic.

Il faut ensuite être copropriétaire. L'occupant qui ne vote pas, comme le locataire, dispose d'un régime distinct prévu à l'article 3.93.

La décision doit être irrégulière, frauduleuse ou abusive. Ces trois mots recouvrent des situations différentes, détaillées plus bas.

Enfin, elle doit vous causer un préjudice personnel. L'irrégularité seule ne suffit pas : vous devez expliquer en quoi la décision vous atteint, par exemple parce qu'elle vous impose une charge, restreint l'usage de votre lot ou vous a privé de la possibilité de voter en connaissance de cause.

Irrégulière, frauduleuse ou abusive : quelle différence ?

La décision irrégulière

C'est le cas le plus simple à démontrer, car il se lit dans les documents. La décision viole une règle de la loi ou des statuts. Quelques exemples typiques :

Les seuils à vérifier figurent dans la fiche règles de vote et majorités, et les exigences de forme de la convocation dans convocation à l'assemblée générale.

La décision frauduleuse

La fraude suppose une manœuvre destinée à tromper les copropriétaires ou à fausser le vote : devis falsifié, information sciemment cachée sur un conflit d'intérêts, procurations fabriquées. Elle est plus difficile à prouver, puisqu'il faut établir l'intention.

La décision abusive

Une décision peut respecter toutes les formes et être malgré tout abusive. On parle d'abus de majorité lorsque la majorité impose une décision sans intérêt réel pour la copropriété, ou dans le but de favoriser certains copropriétaires au détriment d'autres. Le juge n'a pas à dire si la décision était la meilleure possible. Il vérifie si la majorité a dépassé les limites d'un usage normal de son pouvoir.

Quatre mois à compter de la date de l'assemblée

L'action doit être intentée dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu. Le point de départ n'est ni la réception du procès-verbal, ni la découverte de l'irrégularité. Si l'assemblée s'est tenue le 12 mars, l'action doit être introduite au plus tard le 12 juillet.

Le procès-verbal doit vous être transmis dans les trente jours suivant l'assemblée (art. 3.87, § 12). Dans le pire des cas, il vous reste donc un peu plus de trois mois après sa réception. Consultez la fiche procès-verbal d'assemblée générale pour savoir ce qu'il doit contenir.

Les démarches amiables sont utiles, mais elles ne suspendent pas le délai. Si le syndic promet de remettre le point à l'ordre du jour, notez la date butoir et agissez en justice si rien n'est réglé à temps.

Comment saisir le juge de paix ?

Tous les litiges en matière de copropriété relèvent de la justice de paix. Renseignez-vous auprès du greffe sur la justice de paix territorialement compétente, les modalités d'introduction et les frais. Devant le juge de paix, vous pouvez vous défendre vous-même ; l'aide d'un avocat reste précieuse pour une question de procédure ou un abus de majorité. La fiche juge de paix et litiges de copropriété détaille le déroulement.

L'action est dirigée contre l'association des copropriétairesGlossairePersonne morale qui réunit les copropriétaires et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble. Elle acquiert la personnalité juridique dès la cession d'un premier lot, à condition que l'acte de base et le règlement de copropriété soient transcrits. Voir le glossaire, qui est représentée par le syndic. Préparez un dossier chronologique : convocation, procès-verbal, procurations si elles sont en cause, pièces soumises au vote, courriers échangés.

Vous pouvez demander au juge d'annuler la décision ou de la réformer, c'est-à-dire de la modifier. Avant d'entamer la procédure, mesurez aussi l'impact d'une annulation : si des travaux ont déjà commencé, une annulation peut créer d'autres difficultés.

Côté frais, la loi protège le copropriétaire qui obtient gain de cause. Lorsque sa demande est déclarée fondée, il est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Pendant la procédure, continuez à payer vos charges : un refus de paiement vous exposerait à une procédure de recouvrement, sans rien apporter à votre recours.

Un exemple de calendrier

L'assemblée se tient le 12 mars. Le 3 avril, vous recevez le procès-verbal : des travaux de façade ont été votés à la majorité absolue, alors que des travaux affectant les parties communes exigent les deux tiers. Vous écrivez au syndic le 5 avril en rappelant l'article 3.88 et en demandant une nouvelle assemblée. Fin mai, pas de réponse.

Le délai expire le 12 juillet. Vous rassemblez la convocation, le procès-verbal, votre courrier et la réponse éventuelle, puis vous consultez un avocat ou vous vous renseignez au greffe. L'action est introduite début juillet, dans le délai. Si le syndic convoque entre-temps une assemblée qui revote correctement le point, vous pourrez réévaluer l'intérêt de poursuivre.

Les autres recours prévus par l'article 3.92

L'action en annulation n'est pas le seul outil. Si le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer une assemblée, tout copropriétaire peut demander au juge d'ordonner cette convocation dans le délai qu'il fixe, sur la proposition que ce copropriétaire détermine (art. 3.92, § 4).

À l'inverse, lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut s'adresser au juge pour qu'il se substitue à l'assemblée et prenne la décision requise (art. 3.92, § 8). C'est une voie utile quand quelques voix bloquent des travaux indispensables.

Pour la vue d'ensemble de l'assemblée générale et de ses organes, revenez à la page assemblée générale de copropriété.