Acte de base et règlement de copropriété : les lire et les modifier

L'acte de base est le document qui fait exister juridiquement la copropriété. Rédigé par un notaire, souvent à la demande du promoteur ou du propriétaire qui divise un immeuble, il décrit ce qui appartient à chacun et ce qui appartient à tous. Il est presque toujours accompagné du règlement de copropriété, et le Code civil désigne ces deux textes réunis sous le nom de statutsGlossaireEnsemble formé par l'acte de base et le règlement de copropriété. Ils doivent faire l'objet d'un acte authentique, comme toute modification apportée à ceux-ci, et être transcrits pour être opposables aux tiers. Voir le glossaire de l'immeuble.

Quand un décompte vous semble injuste, quand un voisin veut fermer sa terrasse ou quand l'assemblée envisage de vendre une cave commune, c'est vers ces statuts qu'il faut se tourner en premier. Ils s'inscrivent dans le cadre juridique de la copropriété fixé par le Code civil, qui prime sur eux.

Acte de base, règlement de copropriété, ROI : trois textes distincts

Le Code civil impose trois documents à tout immeuble soumis au régime de la copropriété (article 3.84) : un acte de base, un règlement de copropriété et un règlement d'ordre intérieur. Les deux premiers sont notariés. Le troisième ne l'est pas.

En pratique, acte de base et règlement de copropriété sont souvent rassemblés dans un seul acte notarié. Le règlement d'ordre intérieur a sa propre fiche : règlement d'ordre intérieur.

« L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. »

Art. 3.85, § 1er, C. civ.

Que contient l'acte de base ?

L'article 3.85, § 1er, en fixe le contenu minimum.

On y trouve d'abord la description de l'ensemble immobilier : la parcelle, le ou les bâtiments, leurs niveaux. Viennent ensuite les parties privatives, lot par lot (un appartement au troisième étage avec sa cave numéro 12, par exemple), et les parties communes.

Le cœur de l'acte, c'est la fixation de la quote-part des parties communes attachée à chaque partie privative. Ces quotitésGlossaireFraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Voir le glossaire, souvent exprimées en millièmes ou en dix-millièmes, ne sont pas choisies librement. La loi impose de tenir compte de la valeur respective des lots, déterminée en fonction de trois critères : la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de la partie privative. Le calcul repose sur un rapport motivé établi par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier.

Pourquoi c'est important pour vous ? Parce que la quote-part détermine votre nombre de voix à l'assemblée générale (article 3.87, § 6) et sert souvent de base à la répartition des charges.

Les actes anciens n'ont pas toujours ce rapport motivé, et certaines quotités ont été fixées selon d'autres logiques. Si l'écart est devenu manifeste, par exemple après la transformation d'un grenier commun en appartement, la voie ouverte est l'action en rectification devant le juge (article 3.92, § 7), détaillée dans la fiche juge de paix et litiges de copropriété.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété comprend au moins deux volets.

Le premier décrit les droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. C'est là que vous trouverez, selon les immeubles, l'interdiction de modifier l'aspect des façades sans autorisation, les règles sur les activités professionnelles dans un appartement ou l'usage exclusif d'un jardin commun.

Le second volet porte sur l'argent : les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges, et le cas échéant les clauses et sanctions relatives au non-paiement. Une clé de répartitionGlossaireCritère de calcul qui détermine la part de chaque lot dans une catégorie de charges : quotités, consommations mesurées, ou autre critère motivé. Les critères et le mode de calcul figurent dans le règlement de copropriété. Voir le glossaire peut suivre les quotités pour la plupart des dépenses et une autre logique pour l'ascenseur, dont le rez-de-chaussée ne profite pas, ou pour le chauffage, réparti selon des compteurs.

Le règlement de copropriété ne peut pas tout prévoir. Deux clauses sont réputées non écrites par l'article 3.85 : celle qui limite votre droit de confier la gestion de votre lot à la personne de votre choix, et celle qui confie à des arbitres les conflits relatifs à la copropriété.

Comment modifier l'acte de base, et à quelle majorité ?

La procédure suit toujours le même chemin : une décision de l'assemblée générale à la bonne majorité, puis un acte notarié, puis la transcription. La majorité dépend de ce que l'on change (article 3.88).

Les majorités se calculent sur les voix des copropriétaires présents ou représentés, abstentions et votes blancs ou nuls non comptés. Le détail des quorums et du calcul se trouve dans la fiche règles de vote et majorités.

L'unanimité exigée pour toucher aux quotes-parts vise tous les copropriétaires, pas seulement ceux présents. Si elle échoue uniquement parce que certains sont absents, la loi prévoit la réunion d'une nouvelle assemblée générale après un délai de trente jours au moins (article 3.88, § 4).

Le cas du promoteur avant la réception provisoire

Tant que les parties communes n'ont pas fait l'objet d'une réception provisoire, ceux qui ont signé les statuts initiaux peuvent encore les modifier sans vote, à condition que ce soit justifié par des raisons techniques ou par l'intérêt légitime de l'association, que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et n'alourdisse pas leurs obligations. Ils en supportent les frais et doivent prévenir chaque copropriétaire par envoi recommandé au moins deux mois avant la signature de l'acte modificatif (article 3.85, § 2).

Pourquoi la transcription change tout

Signer chez le notaire ne suffit pas. Les statuts et leurs modifications doivent être transcrits dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, que les notaires appellent le bureau Sécurité juridique.

Cette formalité a deux effets. D'une part, elle rend les statuts opposables aux tiers. D'autre part, elle conditionne la personnalité juridique de l'association : l'ACP n'acquiert cette personnalité qu'une fois l'indivision née et l'acte de base et le règlement de copropriété transcrits (article 3.86, § 1er). Tant que la transcription manque, l'association ne peut pas se prévaloir de sa personnalité juridique à l'égard des tiers, qui peuvent en revanche l'invoquer contre elle. La fiche association des copropriétaires (ACP) développe ce point.

Les erreurs de lecture les plus courantes

Premier piège : croire qu'une décision d'assemblée suffit. Une modification des statuts votée mais jamais passée devant notaire reste fragile, surtout vis-à-vis d'un acquéreur qui ne l'a pas reçue.

Deuxième piège : lire l'acte de base sans ses actes modificatifs. Un lot divisé en 2008, une cave vendue en 2015 : chaque modification a fait l'objet d'un acte séparé. Demandez la liste complète au syndic.

Troisième piège : prendre la description des parties communes pour exhaustive. Quand les titres sont muets ou contradictoires, la loi répute communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux (article 3.84). La fiche parties privatives et parties communes explique comment trancher les cas limites comme les châssis, les balcons ou les canalisations.

Dernier piège, pour les acheteurs : signer un compromis sans avoir lu les statuts. Vous serez tenu de les respecter dès votre entrée dans la copropriété. Les documents à exiger avant de signer sont listés dans la fiche documents à fournir lors d'une vente.