Lexique de la copropriété belge : traduire chaque terme d'une convocation ou d'un décompte

Les termes de A à Z

Acte de base

Acte notarié qui décrit l'ensemble immobilier, les parties privatives et communes, et fixe la quote-part des parties communes attachée à chaque lot. Avec le règlement de copropriété, il forme les statuts de l'immeuble et doit être transcrit.art. 3.85, § 1er C. civ.

Actes conservatoires

Mesures destinées à préserver l'immeuble ou les droits de l'association sans attendre une décision de l'assemblée générale, comme une réparation provisoire après un sinistre. Le syndic est chargé de les accomplir.art. 3.89, § 5 C. civ.

Action en annulation

Recours par lequel un copropriétaire demande au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale qui lui cause un préjudice personnel. Elle doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l'assemblée.art. 3.92, § 3 C. civ.

Administrateur provisoire

Personne désignée par le juge, à la demande du syndic ou de copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts, lorsque l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou que la conservation de l'immeuble est impossible.art. 3.92, § 2 C. civ.

Appel de fonds

Demande de paiement adressée par le syndic aux copropriétaires pour alimenter le fonds de roulement ou le fonds de réserve. Lors de l'appel de fonds, le syndic indique quelle part sera affectée au fonds de réserve.art. 3.86, § 3 C. civ.

Assemblée générale

Organe de décision de l'association des copropriétaires, dont fait partie chaque propriétaire d'un lot. Chacun y dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.art. 3.87 C. civ.

Association des copropriétaires (ACP)

Personne morale qui réunit les copropriétaires et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble. Elle acquiert la personnalité juridique dès la cession d'un premier lot, à condition que l'acte de base et le règlement de copropriété soient transcrits.art. 3.86 C. civ.

Association partielle

Association de copropriétaires créée, lorsque l'acte de base le prévoit, pour certaines parties communes d'un immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots.art. 3.84 C. civ.

Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)

Registre fédéral des entités enregistrées en Belgique, géré par le SPF Économie. L'association des copropriétaires y a un numéro d'entreprise, qui doit figurer sur tous ses documents, et le syndic doit y être inscrit.art. 3.86, § 1er et 3.89, § 1er C. civ.

Budget prévisionnel

Estimation préparée par le syndic des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes, et des frais extraordinaires prévisibles. Il est soumis au vote de l'assemblée générale.art. 3.89, § 5 C. civ.

Charges communes

Dépenses liées aux parties communes et au fonctionnement de la copropriété, comme l'entretien, la réparation, l'assurance ou les frais de syndic. Elles sont réparties entre les lots selon les critères fixés par le règlement de copropriété.art. 3.85, § 1er C. civ.

Charges communes ordinaires

Dépenses périodiques de la copropriété, par opposition aux dépenses non périodiques couvertes par le fonds de réserve. Leur total de l'exercice précédent sert de base au calcul de la contribution minimale de 5 % au fonds de réserve obligatoire.art. 3.86, § 3 C. civ.

Clé de répartition

Critère de calcul qui détermine la part de chaque lot dans une catégorie de charges : quotités, consommations mesurées, ou autre critère motivé. Les critères et le mode de calcul figurent dans le règlement de copropriété.art. 3.85, § 1er C. civ.

Commissaire aux comptes

Personne, copropriétaire ou non, désignée chaque année par l'assemblée générale pour contrôler les comptes de l'association des copropriétaires. Ses compétences et obligations sont fixées par le règlement d'ordre intérieur.art. 3.91 C. civ.

Comptabilité simplifiée

Comptabilité autorisée dans les copropriétés de moins de vingt lots, caves, garages et parkings exclus. Elle reflète au minimum les recettes et dépenses, la trésorerie, les fonds de roulement et de réserve, et les créances et dettes des copropriétaires.art. 3.89, § 5 C. civ.

Conciliation

Procédure gratuite par laquelle le juge de paix tente de rapprocher les parties avant ou pendant un procès. Elle se demande par simple lettre au greffe, et l'accord est constaté dans un procès-verbal qui a la même valeur qu'un jugement.

Conseil de copropriété

Organe composé de copropriétaires, obligatoire dans les immeubles d'au moins vingt lots hors caves, garages et parkings. Il veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic.art. 3.90 C. civ.

Contrat de syndic

Contrat écrit qui lie le syndic à l'association des copropriétaires et précise notamment les prestations forfaitaires et les prestations complémentaires. Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, renouvelable par décision expresse de l'assemblée.art. 3.89, § 1er C. civ.

Convocation

Document par lequel le syndic réunit l'assemblée générale, en indiquant le lieu, le jour, l'heure et l'ordre du jour. Sauf urgence, elle est envoyée au moins quinze jours avant l'assemblée, par envoi recommandé sauf accord écrit du destinataire pour un autre moyen.art. 3.87, § 3 C. civ.

Copropriétaire

Propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, titulaire à la fois de sa partie privative et d'une quote-part dans les parties communes. Il est membre de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.art. 3.84 et 3.87 C. civ.

Copropriété forcée

Forme de copropriété dans laquelle un bien doit rester indivis en raison de sa fonction ou de sa destination, comme les parties communes d'un immeuble à appartements. Ces biens ne peuvent être partagés qu'avec l'accord de tous les copropriétaires.art. 3.78 et 3.83 C. civ.

Décision écrite

Décision prise par écrit par l'ensemble des membres de l'association des copropriétaires, sans réunion, à l'unanimité. Ce mode est exclu pour les décisions qui doivent être passées par acte authentique.art. 3.87, § 11 C. civ.

Décompte de charges

Relevé établi par le syndic qui répartit entre les lots les dépenses d'une période, selon les clés du règlement de copropriété, et les compare aux provisions déjà versées. Il fait apparaître le solde dû ou à rembourser pour chaque copropriétaire.

Dossier d'intervention ultérieure (DIU)

Dossier constitué lors de travaux, qui rassemble les éléments utiles à la sécurité et à la santé pour les interventions futures sur l'ouvrage. Le syndic doit le conserver, le cas échéant, de la façon fixée par le Roi.art. 3.89, § 5, 10° C. civ.

Fonds de réserve

Somme des apports périodiques destinés aux dépenses non périodiques, comme le renouvellement du chauffage ou de l'ascenseur. Il est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire, avec une contribution annuelle d'au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire aux quatre cinquièmes.art. 3.86, § 3 C. civ.

Fonds de roulement

Somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques comme le chauffage et l'éclairage des parties communes ou les frais de gérance. Il est placé sur un compte distinct au nom de l'association.art. 3.86, § 3 C. civ.

Institut professionnel des agents immobiliers (IPI)

Organisme qui régit la profession d'agent immobilier en Belgique, sur la base de la loi du 11 février 2013. Toute personne qui exerce comme indépendant l'activité de syndic doit être agréée par l'IPI.

Jouissance privative

Droit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent.

Juge de paix

Juge compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande, depuis le 1er janvier 2019. Une clause des statuts qui confierait ces litiges à un arbitre est réputée non écrite.art. 3.85, § 5 et 3.92 C. civ.

Lot

Unité de la copropriété composée d'une partie privative et d'une quote-part dans les parties communes. Un appartement avec sa cave peut former un seul lot ou deux lots distincts selon l'acte de base.art. 3.84 C. civ.

Majorité absolue

Règle de vote par défaut de l'assemblée générale : plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Les abstentions, votes nuls et blancs ne sont pas comptés comme voix émises.art. 3.87, § 8 C. civ.

Majorité des deux tiers

Majorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes.art. 3.88, § 1er, 1° C. civ.

Majorité des quatre cinquièmes

Majorité requise notamment pour les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, le changement de destination de l'immeuble, la division ou la réunion de lots et les actes de disposition de biens immobiliers communs.art. 3.88, § 1er, 2° C. civ.

Mandataire

Personne, membre de l'assemblée générale ou non, qui représente un copropriétaire à l'assemblée en vertu d'une procuration qui la désigne nommément. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf exception de 10 % des voix, et le syndic ne peut pas être mandataire d'un copropriétaire.art. 3.87, § 7 C. civ.

Médiation

Mode volontaire de règlement des conflits, dans lequel un tiers neutre aide les parties à trouver un accord. Un médiateur agréé par la Commission fédérale de médiation peut être choisi, et l'accord peut être homologué par le juge pour devenir exécutoire.

Mise en concurrence

Obligation de comparer plusieurs offres pour les marchés et contrats dont le montant dépasse le seuil fixé par l'assemblée générale à la majorité des deux tiers. Le syndic présente alors une pluralité de devis.art. 3.88, § 1er, 1°, c) C. civ.

Occupant

Personne qui occupe un lot en vertu d'un droit personnel ou réel sans disposer du droit de vote à l'assemblée, comme un locataire. Le règlement d'ordre intérieur et les décisions lui sont opposables après communication, et il peut contester celles qui lui causent un préjudice propre.art. 3.93, § 5 C. civ.

Ordre du jour

Liste des points soumis à discussion et au vote de l'assemblée générale, reprise dans la convocation. Tout copropriétaire ou le conseil de copropriété peut demander au syndic d'y inscrire un point.art. 3.87, §§ 3 et 4 C. civ.

Parties communes

Parties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires.art. 3.84 C. civ.

Parties privatives

Parties de l'immeuble qui appartiennent exclusivement au propriétaire d'un lot, comme l'intérieur d'un appartement. Leur description figure dans l'acte de base.art. 3.85, § 1er C. civ.

Plan comptable minimum normalisé (PCMN)

Plan comptable que doivent suivre les associations de copropriétaires d'au moins vingt lots, caves, garages et parkings exclus. Il a été fixé pour les ACP par l'arrêté royal du 12 juillet 2012.art. 3.89, § 5 C. civ.

Procès-verbal

Document rédigé par le syndic qui reprend les décisions de l'assemblée générale, les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus. Il est signé en fin de séance, puis consigné dans le registre et transmis dans les trente jours.art. 3.87, §§ 10 et 12 C. civ.

Procuration

Document par lequel un copropriétaire se fait représenter à l'assemblée générale par un mandataire désigné nommément. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total, et le syndic ne peut pas être mandataire.art. 3.87, § 7 C. civ.

Propriétaire

Titulaire du droit de propriété sur un bien. En copropriété, chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale ; si la propriété du lot est démembrée, par exemple en usufruit, les intéressés désignent un mandataire pour voter.art. 3.87, § 1er C. civ.

Quorum

Présence minimale requise pour que l'assemblée générale délibère valablement : plus de la moitié des copropriétaires détenant au moins la moitié des quotes-parts, ou des copropriétaires détenant plus des trois quarts des quotes-parts. À défaut, une deuxième assemblée réunie au moins quinze jours plus tard délibère sans condition de quorum.art. 3.87, § 5 C. civ.

Quotes-parts

Terme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale.art. 3.85, § 1er et 3.87, § 6 C. civ.

Quotités (quotes-parts)

Fraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.art. 3.85, § 1er et 3.88, § 3 C. civ.

Réception provisoire

Acceptation des parties communes d'un immeuble neuf à la fin des travaux, sous réserve des défauts constatés. Elle marque notamment le point de départ du délai de cinq ans pour constituer le fonds de réserve obligatoire.art. 3.86, § 3 C. civ.

Registre des décisions

Registre déposé au siège de l'association dans lequel le syndic consigne les décisions de l'assemblée générale dans les trente jours. Il peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.art. 3.93, § 4 C. civ.

Règlement d'ordre intérieur (ROI)

Règlement établi sous signature privée qui fixe au moins les règles de fonctionnement de l'assemblée générale, la nomination du syndic et la quinzaine de l'assemblée ordinaire. Il est déposé au siège de l'association et peut être consulté sans frais.art. 3.85, § 3 et 3.93, § 3 C. civ.

Règlement de copropriété

Acte notarié qui décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, ainsi que les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges. Il forme avec l'acte de base les statuts de l'immeuble.art. 3.85, § 1er C. civ.

Statuts

Ensemble formé par l'acte de base et le règlement de copropriété. Ils doivent faire l'objet d'un acte authentique, comme toute modification apportée à ceux-ci, et être transcrits pour être opposables aux tiers.art. 3.85, § 1er C. civ.

Syndic

Personne, physique ou morale, bénévole ou professionnelle, chargée d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'administrer les fonds et de représenter l'association des copropriétaires. Il est nommé par l'assemblée générale ou, à défaut, par le juge, pour un mandat de trois ans au plus.art. 3.89 C. civ.

Syndic bénévole

Syndic qui n'exerce pas cette mission à titre professionnel, le plus souvent un copropriétaire de l'immeuble. Il est soumis aux mêmes obligations légales que le syndic professionnel.art. 3.89 C. civ.

Syndic provisoire

Syndic désigné par le juge en cas d'empêchement ou de carence du syndic en fonction, pour assurer la gestion de la copropriété pendant une durée limitée.art. 3.89 C. civ.

Syndicat des propriétaires

Expression courante mais impropre en Belgique, empruntée au droit français. La personne morale qui réunit les copropriétaires s'appelle, dans le Code civil belge, l'association des copropriétaires.art. 3.86 C. civ.

Transcription

Formalité d'inscription d'un acte notarié dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. La transcription des statuts est une condition de la personnalité juridique de l'ACP et de leur opposabilité aux tiers.art. 3.86, §§ 1er et 2 C. civ.

Travaux urgents

Travaux nécessaires et urgents aux parties communes. Si l'assemblée ne peut atteindre la majorité requise, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul, aux frais de l'association.art. 3.92, § 5 C. civ.

Unanimité

Accord de tous les copropriétaires, exigé notamment pour modifier la répartition des quotes-parts. Si elle n'est pas atteinte en raison de l'absence de certains copropriétaires, une nouvelle assemblée est réunie après un délai d'au moins trente jours.art. 3.88, §§ 3 et 4 C. civ.

À faire, à éviter

Questions fréquentes