Règles de vote et majorités en AG : compter les voix sans se tromper

Les règles de vote et majorités en AG décident du sort de chaque point : une résolution adoptée à la mauvaise majorité peut être annulée par le juge de paix. Or le Code civil ne connaît pas une majorité, mais quatre, plus un quorum et plusieurs limites aux procurations. Mieux vaut les avoir en tête avant d'ouvrir la séance.

Tout se trouve aux articles 3.87 et 3.88 du Code civil, applicables à Bruxelles comme en Wallonie.

Le quorum : deux façons de l'atteindre

Avant de voter, l'assemblée doit pouvoir délibérer. Le quorum s'apprécie au début de la séance, et il existe deux manières de l'atteindre (art. 3.87, § 5).

La première exige une double condition : plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, et au moins la moitié des quotes-partsGlossaireTerme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale. Voir le glossaire dans les parties communes entre leurs mains. La seconde se contente des quotes-parts : l'assemblée délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés détiennent plus de trois quarts des quotes-parts, quel que soit leur nombre.

Prenons un immeuble de dix lots, dont un grand appartement qui représente 40 % des quotes-parts. Si ce propriétaire et trois voisins sont présents, ils sont quatre sur dix : la première condition échoue. S'ils détiennent ensemble plus de 75 % des quotes-parts, l'assemblée peut tout de même délibérer grâce à la seconde règle.

Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée est réunie après un délai de quinze jours au moins. Elle délibère quels que soient le nombre des présents et leurs quotes-parts. Elle doit être convoquée dans les formes habituelles, voyez la fiche convocation à l'assemblée générale.

Combien de voix pèse chaque copropriétaire ?

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (art. 3.87, § 6). On ne vote donc pas « un lot, une voix ». Les quotes-parts figurent dans l'acte de base ; la fiche acte de base et règlement de copropriété explique comment les retrouver.

Deux correctifs s'appliquent.

Lorsque le règlement de copropriété met les charges d'une partie commune à la charge de certains copropriétaires seulement, par exemple un ascenseur propre à une aile, seuls ces copropriétaires votent sur les décisions qui concernent ces charges. Chacun vote alors en proportion de sa quote-part dans ces charges, à condition que la décision ne porte pas atteinte à la gestion commune de la copropriété.

Ces règles supposent de connaître, pour chaque décision, la liste des lots concernés. Préparez-la avant la séance à partir du règlement de copropriété : le jour même, il est difficile de refaire le calcul des voix sur une partie seulement des lots.

Surtout, la loi plafonne le poids d'un copropriétaire dominant. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Un propriétaire qui détient 60 % des quotes-parts ne peut donc jamais imposer seul sa décision si les autres copropriétaires sont présents ou représentés.

Majorité absolue, deux tiers, quatre cinquièmes, unanimité : quel seuil pour quelle décision ?

La majorité absolue, règle par défaut

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi exige une majorité qualifiée (art. 3.87, § 8). C'est le cas de la désignation du syndic, de l'approbation des comptes ou du budget. Les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire se votent aussi à la majorité absolue (art. 3.88, § 1er, 1°, b).

Les deux tiers

La majorité des deux tiers des voix est requise pour (art. 3.88, § 1er, 1°) :

• toute modification des statuts qui ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ;
• tous travaux affectant les parties communes, sauf les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires ;
• le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;
• moyennant une motivation spéciale, l'exécution par l'association de travaux à certaines parties privatives, pour des raisons techniques ou économiques.

Les quatre cinquièmes

La majorité des quatre cinquièmes des voix est requise notamment pour (art. 3.88, § 1er, 2°) : toute autre modification des statuts, y compris la répartition des charges ; la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie ; la reconstruction ou la remise en état après destruction partielle ; l'acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ; les actes de disposition de biens immobiliers communs ; la division d'un lot ou la réunion de lots ; la démolition et la reconstruction totales de l'immeuble, notamment pour des raisons de salubrité ou de sécurité.

L'unanimité

L'unanimité des voix de tous les copropriétaires est requise pour toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété (art. 3.88, § 3). Exception : lorsque l'assemblée décide, à la majorité qualifiée requise, de travaux, d'une division ou d'une réunion de lots ou d'actes de disposition, elle peut modifier les quotes-parts à la même majorité si cette modification est nécessaire.

Si l'unanimité échoue uniquement parce que des copropriétaires sont absents, une nouvelle assemblée est réunie après trente jours au moins, et la décision peut y être prise à l'unanimité des présents ou représentés (art. 3.88, § 4).

Pour les travaux, la fiche travaux en copropriété détaille le choix entre ces seuils selon la nature du chantier.

Comment compter : abstentions et exemple chiffré

Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité (art. 3.87, § 8). La majorité se calcule donc sur les voix pour et contre uniquement.

Dans le point A, 4 200 voix pour sur 6 600 voix exprimées donnent 63,6 %. Cela suffit pour une décision ordinaire, pas pour des travaux aux parties communes. Si l'on avait compté les abstentions comme des voix contre, le résultat serait tombé à 49,4 % et la décision ordinaire aurait été rejetée à tort.

Attention au cas de l'unanimité. Elle porte sur les voix de tous les copropriétaires, pas seulement sur celles des présents : une seule absence suffit à l'empêcher, d'où la règle de la nouvelle assemblée après trente jours.

Procurations et conflit d'intérêts : les limites légales

Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataireGlossairePersonne, membre de l'assemblée générale ou non, qui représente un copropriétaire à l'assemblée en vertu d'une procuration qui la désigne nommément. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf exception de 10 % des voix, et le syndic ne peut pas être mandataire d'un copropriétaire. Voir le glossaire, membre de l'assemblée ou non (art. 3.87, § 7). La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne vaut que pour une assemblée, sauf procuration notariée.

Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Un mandataire peut toutefois en recevoir davantage si le total de ses propres voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots. Le syndic ne peut jamais intervenir comme mandataire d'un copropriétaire.

La loi écarte aussi les personnes en situation de conflit d'intérêts. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée (art. 3.87, § 9). Concrètement, un copropriétaire dont l'entreprise assure déjà l'entretien de l'immeuble sous contrat ne vote pas sur ce contrat, et un syndic bénévole copropriétaire ne vote pas sur sa propre mission.

Chaque vote doit ensuite être acté au procès-verbal d'assemblée générale. En cas de majorité mal calculée, la voie de recours est décrite dans contester une décision d'AG. Pour la vue d'ensemble, revenez à la page assemblée générale de copropriété.