Parties privatives et parties communes : trancher les cas limites et savoir qui paie

Chaque lot d'une copropriété combine deux choses : une partie privative, qui vous appartient seul, et une quote-part dans les parties communes, qui appartiennent à tous. Cette définition du lot est celle de l'article 3.84 du Code civil. Elle paraît simple jusqu'au jour où le châssis de la cuisine se déforme, où l'eau traverse la terrasse du cinquième ou où un voisin veut installer une pompe à chaleur sur le toit.

La question « privatif ou commun ? » commande trois réponses : qui paie, qui décide, et qui est responsable si l'élément cause un dommage. Cette fiche appartient au cadre juridique de la copropriété.

Parties privatives et communes : ce sont d'abord les statuts qui décident

Le Code civil ne dresse pas de liste. C'est l'acte de base qui décrit l'ensemble immobilier, les parties privativesGlossaireParties de l'immeuble qui appartiennent exclusivement au propriétaire d'un lot, comme l'intérieur d'un appartement. Leur description figure dans l'acte de base. Voir le glossaire et les parties communesGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire, et fixe la quote-part de chaque lot (article 3.85, § 1er). Le règlement de copropriété précise ensuite les droits et obligations de chacun sur ces parties et la répartition des charges.

Votre premier réflexe est donc documentaire : ouvrez l'acte de base, avec ses actes modificatifs, et cherchez l'élément en cause. La fiche acte de base et règlement de copropriété explique comment les lire.

Et si les statuts ne disent rien ?

Beaucoup d'actes anciens sont laconiques. Le Code civil prévoit alors une présomption.

« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. »

Art. 3.84 C. civ.

Deux enseignements en découlent. La présomption joue en faveur du caractère commun, pas du caractère privatif. Et un élément qui ne sert qu'à « certains » copropriétaires peut rester commun : un ascenseur desservant une seule aile, un escalier menant à trois appartements du dernier étage.

Les éléments habituellement communs et privatifs

Le tableau suivant reflète ce que l'on rencontre souvent dans les actes de base belges. Il ne remplace pas la lecture de vos propres statuts, qui peuvent en décider autrement.

Qu'est-ce qu'une partie commune à usage exclusif ?

Une solution très répandue consiste à laisser un élément dans les parties communes tout en réservant son usage à un seul lot. Le jardin du rez-de-chaussée ou la toiture-terrasse accessible depuis le dernier étage en sont les exemples classiques. On parle de partie commune à jouissance privativeGlossaireDroit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent. Voir le glossaire.

Le titulaire de cet usage n'en devient pas propriétaire. Le règlement de copropriété précise en général ce qui reste à charge de tous, souvent l'étanchéité et la structure, et ce qui revient à l'utilisateur, souvent l'entretien courant et les dégâts qu'il cause. Accorder ou retirer un tel usage, c'est modifier les statuts. Si la modification ne concerne que la jouissance ou l'usage des parties communes, elle se vote à la majorité des deux tiers (article 3.88, § 1er, 1°, a), puis passe devant notaire.

Un exemple : la toiture-terrasse du dernier étage

Prenons une toiture-terrasse accessible uniquement depuis l'appartement du sixième. Le propriétaire veut remplacer le dallage abîmé et s'aperçoit qu'une infiltration touche le plafond du palier en dessous. La lecture se fait en trois temps. L'acte de base dit-il que la terrasse est privative, commune, ou commune à usage exclusif ? Le règlement de copropriété précise-t-il qui supporte le revêtement, l'étanchéité et la structure portante ? À défaut de précision, la toiture qui protège l'immeuble est présumée commune, car elle sert à tous. Une répartition courante laisse le dallage à charge de l'utilisateur et traite l'étanchéité comme une charge commune. Seuls vos statuts permettent de le confirmer.

Qui décide des travaux, selon la nature de la partie concernée ?

Sur votre partie privative, vous êtes libre, dans le respect des statuts, du règlement d'ordre intérieur et des droits de vos voisins. Refaire une cuisine ou poser du parquet ne demande pas de vote. Vérifiez tout de même que le ROI ne fixe pas d'horaires de chantier ou de règles d'isolation acoustique.

Dès que le chantier touche une partie commune, l'assemblée reprend la main. Le tableau résume les seuils utiles de l'article 3.88 ; ils sont détaillés dans la fiche règles de vote et majorités.

Annexer un bout de couloir commun à son appartement cumule donc plusieurs décisions : la cession d'une partie commune, la modification de l'acte de base et, en principe, l'ajustement des quotes-parts. Le projet mérite une préparation avec le notaire avant d'être soumis au vote.

Qui paie quand un élément commun cause un dommage chez vous ?

Les charges inhérentes aux parties communes, notamment l'entretien, la réparation et la réfection, sont réparties entre les copropriétaires selon la clé fixée par le règlement de copropriété. Une infiltration par la toiture commune sera donc réparée aux frais de l'association, et chacun en paiera sa part, y compris le propriétaire sinistré.

Les dégâts intérieurs à votre appartement relèvent d'une autre logique : assurance de l'immeuble, assurance de votre lot, recours éventuel contre le responsable. Les démarches sont expliquées dans les fiches dégâts des eaux et infiltrations et assurances de copropriété.

Si la répartition vous paraît déséquilibrée, par exemple parce qu'un élément a été ajouté après la rédaction de l'acte, la loi permet de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges devenu inexact à la suite de modifications de l'immeuble (article 3.92, § 7). Avant d'en arriver là, la fiche droits et obligations des copropriétaires rappelle les démarches amiables.