Parties privatives et parties communes : trancher les cas limites et savoir qui paie
Une tache au plafond sous la terrasse du voisin, un châssis à remplacer, une décharge qui fuit : avant de commander quoi que ce soit, il faut savoir si l'élément est privatif ou commun. Vos statuts répondent d'abord, le Code civil ensuite.
Sommaire de la fiche
- Lire l'acte de baseCherchez la liste des parties communes et la description de votre lot, actes modificatifs compris.
- Chercher la règle de chargesVérifiez dans le règlement de copropriété qui supporte l'entretien et le remplacement de l'élément concerné.
- Appliquer la présomptionSi les titres se taisent ou se contredisent, un élément affecté à l'usage de tous ou de certains est réputé commun.
- Demander l'autorisationPour tout travail privatif qui touche une partie commune, faites voter l'autorisation en assemblée générale avant de commencer.
- Vérifier l'urbanismeRenseignez-vous auprès de la commune sur l'éventuel permis requis pour les travaux visibles de l'extérieur.
Le châssis de la cuisine se déforme et ne ferme plus. L'eau traverse la terrasse du cinquième et marque le plafond de l'appartement du dessous. Un voisin annonce qu'il va installer une pompe à chaleur sur le toit. À chaque fois, la même question arrive avant toutes les autres : cet élément est-il à vous, ou à tout le monde ?
La réponse commande trois choses : qui paie, qui décide, et qui est responsable si l'élément cause un dommage. Le point de départ juridique tient en une phrase. Chaque lot combine une partie privative, qui vous appartient seul, et une quote-part dans les parties communes, qui appartiennent à tous (article 3.84 du Code civil). Tout le reste consiste à savoir où passe la frontière dans votre immeuble. Cette fiche appartient au cadre juridique de la copropriété.
Parties privatives et communes : ce sont d'abord les statuts qui décident
Le Code civil ne dresse pas de liste. C'est l'acte de base qui décrit l'ensemble immobilier, les parties privativesGlossaireParties de l'immeuble qui appartiennent exclusivement au propriétaire d'un lot, comme l'intérieur d'un appartement. Leur description figure dans l'acte de base. Voir le glossaire et les parties communesGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire, et fixe la quote-part de chaque lot (article 3.85, § 1er). Le règlement de copropriété précise ensuite les droits et obligations de chacun sur ces parties et la répartition des charges.
Votre premier réflexe est donc documentaire : ouvrez l'acte de base, avec ses actes modificatifs, et cherchez l'élément en cause. La fiche acte de base et règlement de copropriété explique comment les lire.
Et si les statuts ne disent rien ?
Beaucoup d'actes anciens sont laconiques. Le Code civil prévoit alors une présomption.
« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. »Art. 3.84 C. civ.
Deux enseignements en découlent. La présomption joue en faveur du caractère commun, pas du caractère privatif. Notre lecture : dans le doute, partez du principe que l'élément est commun, et ne touchez à rien sans décision. Et un élément qui ne sert qu'à « certains » copropriétaires peut rester commun : un ascenseur desservant une seule aile, un escalier menant à trois appartements du dernier étage.
Les éléments habituellement communs et privatifs
Le tableau suivant reflète ce que l'on rencontre souvent dans les actes de base belges. Il ne remplace pas la lecture de vos propres statuts, qui peuvent en décider autrement.
| Élément | Qualification fréquente | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Sol, fondations, gros murs, toiture | Commun | Les travaux structurels passent par l'assemblée |
| Façades, hall, cage d'escalier, ascenseur | Commun | L'aspect de la façade est souvent protégé par les statuts |
| Colonnes montantes et décharges | Commun jusqu'à l'embranchement vers le lot | Le point de bascule vers le privatif est fixé par les statuts |
| Chaudière collective, local compteurs | Commun | Clé de répartition parfois spécifique |
| Cloisons intérieures non portantes, revêtements de sol, équipements de cuisine et salle de bain | Privatif | Attention aux nuisances sonores si vous changez le sol |
| Châssis, portes palières, volets | Variable selon les statuts | Modèle et couleur souvent imposés |
| Balcons et terrasses | Variable, parfois commun à usage exclusif | Distinguer étanchéité, garde-corps et revêtement |
Qu'est-ce qu'une partie commune à usage exclusif ?
Une solution très répandue consiste à laisser un élément dans les parties communes tout en réservant son usage à un seul lot. Le jardin du rez-de-chaussée ou la toiture-terrasse accessible depuis le dernier étage en sont les exemples classiques. On parle de partie commune à jouissance privativeGlossaireDroit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent. Voir le glossaire.
Le titulaire de cet usage n'en devient pas propriétaire. Le règlement de copropriété précise en général ce qui reste à charge de tous, souvent l'étanchéité et la structure, et ce qui revient à l'utilisateur, souvent l'entretien courant et les dégâts qu'il cause. Accorder ou retirer un tel usage, c'est modifier les statuts. Si la modification ne concerne que la jouissance ou l'usage des parties communes, elle se vote à la majorité des deux tiers (article 3.88, § 1er, 1°, a), puis passe devant notaire.
Un exemple : la toiture-terrasse du dernier étage
Prenons une toiture-terrasse accessible uniquement depuis l'appartement du sixième. Le propriétaire veut remplacer le dallage abîmé et s'aperçoit qu'une infiltration touche le plafond du palier en dessous. La lecture se fait en trois temps. L'acte de base dit-il que la terrasse est privative, commune, ou commune à usage exclusif ? Le règlement de copropriété précise-t-il qui supporte le revêtement, l'étanchéité et la structure portante ? À défaut de précision, la toiture qui protège l'immeuble est présumée commune, car elle sert à tous. Une répartition courante laisse le dallage à charge de l'utilisateur et traite l'étanchéité comme une charge commune. Seuls vos statuts permettent de le confirmer.
Qui décide des travaux, selon la nature de la partie concernée ?
Sur votre partie privative, vous êtes libre, dans le respect des statuts, du règlement d'ordre intérieur et des droits de vos voisins. Refaire une cuisine ou poser du parquet ne demande pas de vote. Vérifiez tout de même que le ROI ne fixe pas d'horaires de chantier ou de règles d'isolation acoustique.
Dès que le chantier touche une partie commune, l'assemblée reprend la main. Le tableau résume les seuils utiles de l'article 3.88 ; ils sont détaillés dans la fiche règles de vote et majorités.
| Projet | Décision requise |
|---|---|
| Travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et travaux conservatoires | Deux tiers des voix |
| Travaux à certaines parties privatives décidés par l'association, moyennant une motivation spéciale | Deux tiers des voix |
| Acquisition d'un bien immobilier destiné à devenir commun ou acte de disposition d'un bien immobilier commun | Quatre cinquièmes des voix |
| Division d'un lot ou réunion de plusieurs lots | Quatre cinquièmes des voix |
| Modification de la répartition des quotes-parts | Unanimité de tous les copropriétaires |
Annexer un bout de couloir commun à son appartement cumule donc plusieurs décisions : la cession d'une partie commune, la modification de l'acte de base et, en principe, l'ajustement des quotes-parts. Nous ne conseillons pas de présenter un tel projet en assemblée sans l'avoir d'abord préparé avec le notaire : un vote obtenu sur un texte flou devra de toute façon être refait.
Qui paie quand un élément commun cause un dommage chez vous ?
Les charges inhérentes aux parties communes, notamment l'entretien, la réparation et la réfection, sont réparties entre les copropriétaires selon la clé fixée par le règlement de copropriété. Une infiltration par la toiture commune sera donc réparée aux frais de l'association, et chacun en paiera sa part, y compris le propriétaire sinistré.
Les dégâts intérieurs à votre appartement relèvent d'une autre logique : assurance de l'immeuble, assurance de votre lot, recours éventuel contre le responsable. Les démarches sont expliquées dans les fiches dégâts des eaux et infiltrations et assurances de copropriété.
Si la répartition vous paraît déséquilibrée, par exemple parce qu'un élément a été ajouté après la rédaction de l'acte, la loi permet de demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges devenu inexact à la suite de modifications de l'immeuble (article 3.92, § 7). Avant d'en arriver là, la fiche droits et obligations des copropriétaires rappelle les démarches amiables.
À faire, à éviter
- Relire les statuts avant de commander des travaux
- Obtenir un vote écrit au procès-verbal pour toute modification visible
- Signaler au syndic un dégât qui provient d'une partie commune
- Garder les factures des travaux réalisés sur votre lot
- Remplacer ses châssis sans avoir vérifié les statuts
- Considérer une terrasse privative comme exempte de toute règle commune
- Annexer un palier ou un couloir commun sans décision d'assemblée
- Déduire qu'un élément est privatif parce qu'il ne sert qu'à vous
Questions fréquentes
Les fenêtres de mon appartement sont-elles privatives ou communes ?
Cela dépend de vos statuts. Certains actes de base rangent les châssis dans les parties privatives tout en imposant un modèle et une couleur uniformes, d'autres les classent parmi les parties communes. En cas de silence des titres, on applique la présomption de l'article 3.84 du Code civil.
Puis-je percer un mur porteur dans mon appartement ?
Un mur porteur fait en général partie du gros œuvre commun. Les travaux qui affectent les parties communes se décident en assemblée générale à la majorité des deux tiers des voix (article 3.88, § 1er, 1°, b), et peuvent en outre exiger un permis d'urbanisme.
Qui paie la réparation d'une fuite venant de la colonne commune ?
La réparation de la colonne commune est une charge commune, répartie selon le règlement de copropriété. Les dommages causés à votre appartement relèvent en principe des assurances ; la fiche sur les dégâts des eaux explique les démarches.
Un copropriétaire peut-il obtenir l'usage exclusif d'une partie commune ?
Oui, si les statuts le prévoient ou s'ils sont modifiés en ce sens. Une modification des statuts qui ne concerne que la jouissance ou l'usage des parties communes se vote à la majorité des deux tiers, puis doit être actée devant notaire.
- Installer une borne de recharge en copropriété
Oui, vous pouvez installer une borne de recharge pour votre emplacement sans attendre un vote de l'assemblée. Le Code civil vous permet de faire passer à vos frais câbles et équipements dans les parties communes, à condition de prévenir par recommandé deux mois avant le chantier. La copropriété ne peut s'y opposer que pour trois motifs précis.
- Dégât des eaux en copropriété : l'immeuble ou vous ?
Le plus souvent, deux contrats paient chacun leur part. La police de l'immeuble, souscrite par le syndic, prend en charge le bâti abîmé si elle comprend la garantie dégâts des eaux ; votre assurance habitation couvre votre mobilier. La réparation de la fuite suit une troisième logique : celle de l'élément en cause, commun ou privatif.