Révocation du syndic : la voter en assemblée, gérer l'indemnité et la démission

Un mandat de syndic peut se terminer de trois façons avant son terme naturel : l'assemblée générale révoque le syndic, le syndic démissionne, ou le juge intervient parce que la gestion est à l'arrêt. Les trois situations obéissent à des règles différentes, et la plupart des erreurs viennent de la confusion entre elles.

La révocation du syndic est la plus encadrée par le Code civil. La démission, elle, n'y est pas organisée en détail. Quant au syndic provisoireGlossaireSyndic désigné par le juge en cas d'empêchement ou de carence du syndic en fonction, pour assurer la gestion de la copropriété pendant une durée limitée. Voir le glossaire, il peut être adjoint par l'assemblée ou désigné par le juge. Si votre objectif est simplement de remplacer votre syndic à l'échéance, la fiche changer de syndic détaille le calendrier et la passation.

La révocation du syndic ne demande aucun motif

Le texte est court et sans ambiguïté : « L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic » (art. 3.89, § 7). On parle de révocation ad nutum, c'est-à-dire sans avoir à justifier la décision.

Aucune majorité qualifiée n'est prévue pour cette décision. La règle générale s'applique : la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote (art. 3.87). Si le syndic est aussi copropriétaire, une limite s'applique : une personne mandatée par l'association ne peut participer aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée (art. 3.87).

Trois nuances comptent.

• Le syndic désigné par jugement échappe à l'assemblée : « seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement ».
• Plutôt que révoquer, l'assemblée peut adjoindre au syndic un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées, par exemple pour reprendre un dossier de travaux mal suivi.
• Le syndic désigné dans le règlement d'ordre intérieur voit son mandat expirer de plein droit lors de la première assemblée générale (art. 3.89, § 1er). Aucune révocation n'est nécessaire.

Faut-il payer une indemnité au syndic révoqué ?

Tout dépend du moment et du contrat.

À l'échéance, la réponse est claire. Le mandat ne peut excéder trois ans et « le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité » (art. 3.89, § 1er). Si l'échéance est à quelques mois, attendre est souvent la solution la moins risquée.

En cours de mandat, la situation est plus nuancée. La brochure du SPF Justice précise que la révocation prend effet immédiatement mais peut donner lieu au paiement de dommages et intérêts au syndic en cas de révocation abusive. La brochure des notaires ajoute que la révocation se fait avec ou sans indemnité, selon ce qui a été prévu dans le contrat.

En pratique, avant de convoquer l'assemblée :

1. relisez les clauses de fin de contrat, de préavis et d'indemnité ;
2. calculez le coût éventuel en regard de la durée restante du mandat ;
3. documentez les manquements, même si la loi ne demande pas de motif : un dossier factuel est la meilleure réponse à un reproche d'abus ;
4. évitez les formulations blessantes ou non prouvées dans l'ordre du jour et le procès-verbal.

Les clauses d'indemnité se négocient au moment de la signature. Voyez la fiche contrat de syndic.

Comment se déroule la procédure de révocation ?

La révocation est une décision d'assemblée générale. Un courrier du conseil de copropriété ou d'un groupe de copropriétaires ne suffit pas.

Le point doit d'abord arriver à l'ordre du jour. Pour l'assemblée ordinaire, le syndic inscrit les propositions écrites reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période annuelle de l'assemblée (art. 3.87). Pour ne pas attendre, des copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-partsGlossaireTerme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale. Voir le glossaire peuvent demander une assemblée par envoi recommandé. Le syndic doit convoquer dans les trente jours de la réception de la requête. S'il ne le fait pas, un des cosignataires peut convoquer lui-même l'assemblée (art. 3.87, § 2).

La convocation part au moins quinze jours avant la date de l'assemblée, sauf urgence, par envoi recommandé ou par un autre moyen accepté individuellement et par écrit par le destinataire (art. 3.87). Joignez-y le projet de contrat du successeur.

En séance, votez des points séparés : la révocation, sa date d'effet, la nomination du nouveau syndic et l'approbation de son contrat. Le syndic révoqué doit ensuite transmettre l'ensemble du dossier de gestion, comptabilité et actifs compris, dans les trente jours suivant la fin de son mandat (art. 3.89, § 5, 7°). La démarche concrète est décrite dans la fiche changer de syndic.

Le syndic peut-il démissionner, et avec quel préavis ?

Oui, un syndic peut mettre fin à sa mission. Le Livre 3 du Code civil n'organise pas la démission en détail : ce sont les règles générales du mandat et le contrat qui s'appliquent. Si le contrat prévoit un préavis, il doit être respecté.

La brochure du SPF Justice apporte une précision importante : le syndic qui démissionne doit continuer à exécuter ses tâches jusqu'à ce que l'assemblée générale l'ait remplacé. Une démission n'autorise donc pas à abandonner l'immeuble du jour au lendemain, avec des factures en attente et une assurance qui arrive à échéance.

Du côté des copropriétaires, la démission appelle trois réflexes :

• demander au syndic démissionnaire de convoquer sans attendre une assemblée générale pour désigner son successeur ;
• s'il ne le fait pas, utiliser la requête d'un cinquième des quotes-parts, que la brochure des notaires cite précisément pour ce cas ;
• exiger, dès la fin du mandat, la transmission du dossier dans les trente jours.

Le syndic bénévole qui souhaite arrêter a tout intérêt à annoncer sa décision tôt, idéalement pour l'assemblée ordinaire suivante. Cela laisse le temps de trouver un copropriétaire volontaire ou de consulter des professionnels. Voyez la fiche syndic bénévole.

Quand le juge désigne-t-il un syndic provisoire ?

Lorsque la gestion est bloquée et que l'assemblée ne peut pas régler le problème elle-même, le juge peut intervenir :

« En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. »

Art. 3.89, § 8, C. civ.

L'empêchement vise une impossibilité d'exercer, comme une maladie de longue durée, exemple cité par le SPF Justice. La carence vise un syndic qui n'exerce plus ses missions : factures impayées, assemblée jamais convoquée, dossier de sinistre abandonné. Le syndic en place est partie à la procédure, ce qui lui permet de s'expliquer.

Le juge compétent est le juge de paixGlossaireJuge compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande, depuis le 1er janvier 2019. Une clause des statuts qui confierait ces litiges à un arbitre est réputée non écrite. Voir le glossaire, qui connaît des contestations relatives à l'administration du bien commun en copropriété, sans plafond de montant. Il en va de même quand aucun syndic n'a été nommé : le juge peut alors le désigner à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt (art. 3.89, § 1er). Les modes de saisine et la préparation du dossier sont décrits dans la fiche juge de paix et litiges de copropriété.

Le syndic provisoire n'est pas une sanction en soi. Si des fautes ont causé un dommage à l'association, la question relève de la responsabilité du syndic. Pour replacer ces règles dans l'ensemble de la fonction, consultez le pilier syndic de copropriété.