Assemblée générale de copropriété : la préparer, voter, contester

Une enveloppe recommandée du syndic, un ordre du jour chargé, des devis en annexe : l'assemblée générale arrive rarement au moment où l'on a le temps de s'y plonger. C'est pourtant là que se décide tout ce qui touche à votre immeuble, du budget de l'année aux travaux de toiture.

Car dans un immeuble à appartements, aucune décision commune ne se prend dans le couloir. Elle se prend en assemblée générale, qui réunit tous les copropriétaires et qui constitue l'organe de décision de l'association des copropriétairesGlossairePersonne morale qui réunit les copropriétaires et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble. Elle acquiert la personnalité juridique dès la cession d'un premier lot, à condition que l'acte de base et le règlement de copropriété soient transcrits. Voir le glossaire. Le syndic exécute, le conseil de copropriété surveille, le commissaire aux comptes contrôle. Mais c'est l'assemblée qui vote le budget, choisit le syndic, décide des travaux et modifie, quand il le faut, les règles de l'immeuble.

Les règles sont fixées par le Code civil, Livre 3, aux articles 3.84 à 3.100. Elles sont identiques à Bruxelles et en Wallonie. Le règlement d'ordre intérieurGlossaireRèglement établi sous signature privée qui fixe au moins les règles de fonctionnement de l'assemblée générale, la nomination du syndic et la quinzaine de l'assemblée ordinaire. Il est déposé au siège de l'association et peut être consulté sans frais. Voir le glossaire de votre immeuble complète ces règles sur des points pratiques, comme la période de l'assemblée ordinaire, sans pouvoir descendre sous les garanties de la loi.

Une assemblée générale se déroule en quatre temps

Tout commence par la préparation. Le syndic tient chaque année une assemblée ordinaire pendant la période de quinze jours fixée par le règlement d'ordre intérieur. Des copropriétaires qui détiennent au moins un cinquième des parts dans les parties communes peuvent en exiger une autre. La fiche organiser une assemblée générale détaille le calendrier, l'ordre du jour et la participation à distance.

Vient ensuite la convocation. Elle part au moins quinze jours avant la réunion, sauf urgence, par envoi recommandé ou par un autre moyen que le copropriétaire a accepté par écrit. Sa forme et son contenu sont expliqués dans la fiche convocation à l'assemblée générale.

Le jour même, la séance s'ouvre par la vérification du quorum, puis chaque point est voté. Selon la décision, il faut la majorité absolue, les deux tiers, les quatre cinquièmes ou l'unanimité. Les seuils, les procurations et la limitation des voix sont réunis dans la fiche règles de vote et majorités.

Enfin, le syndic rédige le procès-verbal, le fait signer en fin de séance, le consigne dans le registre et le transmet dans les trente jours. La fiche procès-verbal d'assemblée générale indique ce qu'il doit contenir.

Que faire si une décision vous paraît irrégulière ?

Un copropriétaire peut demander au juge de paix d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel. Le délai est de quatre mois à partir de la date de l'assemblée. Le même article permet aussi de s'adresser au juge quand une minorité bloque abusivement une décision. La marche à suivre se trouve dans la fiche contester une décision d'AG.

Avant d'en arriver là, relisez le procès-verbal et la convocation. Beaucoup de désaccords se règlent en inscrivant le point à l'ordre du jour de l'assemblée suivante.

Disons-le tout de suite : le calendrier, lui, ne se discute pas. Les quatre mois courent à partir de la date de la réunion, et le procès-verbal peut arriver jusqu'à trente jours plus tard. Une discussion amiable qui s'éternise ne suspend pas le délai.

Pourquoi votre présence compte, même dans un petit immeuble

Chaque copropriétaire vote en proportion de ses quotes-partsGlossaireTerme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale. Voir le glossaire dans les parties communes. Une absence ne fait pas que vous priver de parole : elle peut empêcher le quorum d'être atteint et obliger à convoquer une deuxième assemblée, quinze jours au moins plus tard. Si vous ne pouvez pas venir, la loi vous permet de donner procuration à la personne de votre choix, sauf au syndic, et la participation à distance est possible lorsque la convocation la prévoit.

Votre vote est aussi une protection. Le procès-verbal doit indiquer le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus. Si vous désapprouvez une décision, votez contre ou abstenez-vous plutôt que de rester silencieux. Notre lecture : un copropriétaire absent et sans procuration laisse les autres décider à sa place de dépenses qu'il partagera ensuite.

Qui contrôle le syndic entre deux assemblées ?

Dans les immeubles d'au moins vingt lots, sans compter caves, garages et parkings, un conseil de copropriété doit être constitué. Il veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic et présente un rapport annuel à l'assemblée ordinaire. Dans les immeubles plus petits, l'assemblée peut en créer un si elle le souhaite. Chaque année, l'assemblée désigne aussi un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non. La fiche conseil de copropriété précise la composition, les pouvoirs et les limites de ces deux fonctions.

Pour le rôle du syndic lui-même, consultez la page le syndic de copropriété. Les questions de budget et de décompte votés en assemblée sont traitées dans charges de copropriété.