Copropriété à Namur et Charleroi : petits logements loués, permis et salubrité

Vous louez un studio dans un immeuble namurois, ou vous siégez au conseil d’une copropriété carolorégienne dont deux lots ont été coupés en chambres meublées. Un courrier de la commune arrive, un locataire introduit une demande d’enquête, et la question remonte au syndic dans la semaine : qui doit agir, et sur quel budget ?

Commençons par la frontière, elle fait gagner du temps. Le régime de la copropriété forcéeGlossaireForme de copropriété dans laquelle un bien doit rester indivis en raison de sa fonction ou de sa destination, comme les parties communes d'un immeuble à appartements. Ces biens ne peuvent être partagés qu'avec l'accord de tous les copropriétaires. Voir le glossaire figure dans le Code civil, Livre 3, aux articles 3.78 à 3.100, et c’est une loi fédérale. Les majorités, les délais de convocation, les comptes et le mandat du syndic sont donc les mêmes à Namur, à Charleroi et à Ixelles. Ce qui distingue ces deux villes tient au parc loué : les petits logements, les chambres meublées et les kots y sont nombreux, et deux obligations wallonnes s’y invitent plus souvent qu’ailleurs, le permis de location et l’enquête administrative de salubrité. Les matières wallonnes qui concernent tout l’immeuble, performance énergétique et chaufferie comprises, sont traitées dans copropriété en Wallonie, et le partage entre le fédéral et le régional dans le pilier copropriété en Belgique.

Votre lot loué comme kot ou petit logement a-t-il besoin d’un permis de location ?

Deux familles de logements sont visées, et la surface tranche la première. Le petit logement individuel est celui où l’occupant peut cuisiner, dormir et vivre sans partager de pièce ni de sanitaire, et dont la surface habitable ne dépasse pas 28 mètres carrés. Les halls, salles de bain, toilettes, caves et greniers ne comptent pas dans ce calcul, et les espaces dont la hauteur ou l’éclairage naturel sont insuffisants comptent pour moins de 100 % (Wallonie.be, obtenir un permis de location). Le logement collectif est un bâtiment ou une partie de bâtiment dont une pièce au moins est partagée, séjour, cuisine, salle de bain ou toilettes. Les chambres meublées et les kots étudiants entrent en général dans cette catégorie.

Deux situations échappent à l’obligation. Les logements situés dans l’immeuble où habite le bailleur, lorsque celui-ci compte au maximum deux logements loués et quatre locataires. Et le logement unifamilial occupé par moins de cinq majeurs formant des ménages distincts, liés par un contrat de colocation.

Un seuil mérite d’être connu avant de rénover. La surface habitable minimale est de 15 mètres carrés pour une personne, portée à 24 mètres carrés lorsque le logement a été créé après le 1er janvier 2008, et de 28 mètres carrés pour deux personnes. Un lot découpé l’an dernier en studios de 20 mètres carrés ne passe donc pas, là où un découpage de 1990 passait.

Les montants sont ceux de 2026, hors TVA, et plafonnent ce que l’enquêteur agréé peut facturer.

Le permis se demande par le bailleur, pas par l’association

Le permis est délivré par la commune, donc par la Ville de Namur ou la Ville de Charleroi selon l’adresse de l’immeuble, et il vaut cinq ans. Le parcours est balisé. Le bailleur remplit la déclaration de location et les deux premières rubriques du rapport de visite, choisit un enquêteur agréé et convient d’une date. Si le logement est conforme, l’enquêteur remet une attestation de conformité ; dans le cas contraire, il liste les travaux à réaliser. Le dossier part ensuite à la commune par envoi recommandé, et le permis arrive dans les quinze jours.

Louer sans permis coûte plus cher que de le demander. L’administration régionale commence par une mise en demeure, assortie d’un délai qui va de 48 heures à six mois selon la gravité, et peut retirer un permis déjà obtenu. Les sanctions pénales prévues pour le bailleur vont de 500 à 50 000 euros d’amende, avec une peine de prison de huit jours à un an dans les cas les plus graves ; une amende administrative pouvant atteindre 1 500 euros par logement peut être infligée à leur place (SPW Logement, le permis de location).

Rien de tout cela ne pèse sur l’association, et c’est la réponse à donner en assemblée quand le sujet surgit : le débiteur de l’obligation est le propriétaire du lot. Le syndic a pourtant un intérêt direct à savoir quels lots sont concernés, pour la raison qui suit deux sections plus bas.

Diviser un appartement en studios : quelle majorité avant le premier devis ?

Transformer un grand appartement ancien en trois chambres meublées passe par deux portes. Côté urbanisme, créer un logement dans une construction existante est un acte soumis à permis, délivré par la commune. Côté copropriété, diviser ou réunir des lots relève de la majorité des quatre cinquièmesGlossaireMajorité requise notamment pour les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, le changement de destination de l'immeuble, la division ou la réunion de lots et les actes de disposition de biens immobiliers communs. Voir le glossaire (art. 3.88, § 1er, 2°), suivie d’une modification des statuts par acte notarié. Si l’opération déplace les quotités entre les lots, l’unanimité devient nécessaire (art. 3.88, § 3). L’enchaînement complet est décrit dans acte de base et règlement de copropriété et dans règles de vote et majorités.

Un point passe souvent inaperçu, et c’est le premier à vérifier : la clause de destination de l’acte de base. Beaucoup d’immeubles namurois et carolorégiens d’avant-guerre réservent le bâtiment à l’habitation, parfois dans des termes qui excluent la location de chambres. Changer la destination de l’immeuble se décide aussi aux quatre cinquièmes. Tant que la clause n’a pas bougé, le copropriétaire qui loue des kots s’expose à l’action d’un voisin, et son locataireGlossairePersonne qui occupe un lot en vertu d'un droit personnel ou réel sans disposer du droit de vote à l'assemblée, comme un locataire. Le règlement d'ordre intérieur et les décisions lui sont opposables après communication, et il peut contester celles qui lui causent un préjudice propre. Voir le glossaire reste tenu par le règlement d’ordre intérieur dès que celui-ci lui a été communiqué (art. 3.93, § 5). Voyez règlement d’ordre intérieur et conflits entre copropriétaires.

Reste la facture d’eau, qui suit le nombre d’occupants et non les quotités. Si le règlement de copropriété répartit ce poste aux quotités, multiplier les occupants dans un lot déplace une charge sur les autres sans que personne ne l’ait voté. La clé ne se corrige pas par un courriel du syndic, et la mécanique est détaillée dans répartition des charges d’eau et de chauffage.

Quand l’insalubrité vient des parties communes

Voici le cas qui ramène le syndic au centre. Un locataire qui estime son logement insalubre introduit une demande d’enquête administrative auprès de sa commune lorsqu’elle est agréée, sinon auprès du Département du Logement du Service public de Wallonie. L’enquêteur fixe une visite, convoque le locataire et le bailleur, et apprécie une liste de critères : stabilité, étanchéité, installations électriques et de gaz, ventilation, éclairage naturel, équipement sanitaire et chauffage, dimensions du logement et surpeuplement, sécurité de circulation des sols et des escaliers, impact du bâtiment sur la santé des occupants. Le délai d’attente annoncé est de deux à trois mois, vu le nombre de demandes (SPW Logement, procédure d’enquête administrative de salubrité).

Relisez cette liste en syndic. L’étanchéité, c’est la toiture. La circulation, c’est l’escalier commun. Les installations, ce sont souvent les colonnes et le tableau électrique des communs. Le rapport part au locataire, au bailleur et au bourgmestre, qui prend les mesures utiles : un arrêté ordonnant des travaux, ou un arrêté déclarant le logement inhabitable. Quand la cause est commune, le chantier est celui de l’association, pas celui du bailleur seul.

Notre lecture tient en une ligne : un arrêté qui vise les parties communes se traite comme une obligation légale, pas comme une demande. Les travaux affectant les parties communes se votent en principe à la majorité des deux tiers (art. 3.88, § 1er, 1°), seuil dont les travaux imposés par la loi et les actes conservatoires sont exclus, et le syndic peut accomplir ces actes conservatoires sans attendre l’assemblée (art. 3.89, § 5). L’ordre des étapes d’un chantier est détaillé dans travaux en copropriété.

En pratique, nous demandons copie du rapport de visite au copropriétaire bailleur dès qu’un manquement touche un élément commun. Sans ce document, le syndic chiffre à l’aveugle, et l’assemblée vote un budget qui ne répond pas à l’arrêté.

Où faire relire un projet, et quel juge si cela bloque

Le Guichet Énergie Wallonie de Namur est installé boulevard Ernest Mélot, 30, celui de Charleroi boulevard Mayence, 1. Ils font partie des seize guichets wallons, leurs conseils sont gratuits, et l’accueil se fait en général sans rendez-vous du mardi au vendredi, de 9 à 12 heures. Pour une première rénovation d’immeuble, c’est le rendez-vous à prendre avant les devis. L’état des dispositifs de soutien est suivi dans primes régionales de rénovation en copropriété.

Si le dossier dégénère, le juge de paixGlossaireJuge compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande, depuis le 1er janvier 2019. Une clause des statuts qui confierait ces litiges à un arbitre est réputée non écrite. Voir le glossaire est compétent pour tous les litiges de copropriété, quel que soit le montant. Namur et Charleroi comptent chacune plusieurs cantons, et celui qui compte est le canton où se trouve l’immeuble : l’outil officiel competence-territoriale.just.fgov.be répond à partir de l’adresse. La conciliation devant ce même juge se demande par simple lettre au greffe et ne coûte rien ; ses étapes sont décrites dans juge de paix et litiges de copropriété.

Pour une assemblée namuroise ou carolorégienne, nous mettrions trois points dans cet ordre. Le relevé des lots loués en petit logement ou en logement collectif, avec la date des permis. L’état des éléments communs que l’enquêteur contrôle, escaliers et installations électriques d’abord. Les travaux ensuite, et seulement ensuite, parce qu’ils ne se chiffrent utilement qu’une fois les deux premiers points réglés.

Si votre patrimoine remonte vers le nord-est, copropriété à Liège traite d’un parc plus ancien et de services différents. Pour tout ce qui ne dépend pas de l’adresse, c’est-à-dire l’essentiel du travail d’un syndic, repartez du pilier copropriété en Belgique.