Assurance du syndic bénévole : qui la souscrit, qui la paie, ce qu’elle couvre

L’assemblée vous a désigné il y a trois semaines, vous tenez les comptes de l’immeuble depuis, et le copropriétaire du deuxième vous demande votre attestation d’assurance. Vous n’en avez pas. Personne ne vous en a parlé, et le syndic précédent, lui aussi un voisin, n’en avait pas davantage. La question mérite mieux qu’un haussement d’épaules, parce qu’elle porte sur le seul contrat d’assurance que le Code civil impose en copropriété.

Nous le disons d’emblée : cette couverture n’est pas un supplément de confort pour syndic prudent, et sa prime n’est pas à votre charge quand vous exercez gratuitement. Voici ce que la loi exige exactement, qui signe, qui paie, ce que la garantie fait réellement, et comment la prouver chaque année sans y penser.

L’assurance du syndic est la seule que le Code civil impose

Les articles consacrés à la copropriété forcée des immeubles bâtis n’obligent l’association des copropriétaires à souscrire aucune police pour le bâtiment. Une seule assurance y figure, et elle concerne la personne qui gère :

« de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires »

Art. 3.89, § 5, 8°, C. civ.

Cette phrase se lit en deux temps. L’obligation pèse sur tout syndic, professionnel ou bénévoleGlossaireSyndic qui n'exerce pas cette mission à titre professionnel, le plus souvent un copropriétaire de l'immeuble. Il est soumis aux mêmes obligations légales que le syndic professionnel. Voir le glossaire, sans seuil de taille et sans dispense possible pour un immeuble de six lots. Puis la seconde partie règle la question de l’argent : la gratuité du mandat ne supprime pas l’obligation, elle en déplace le coût vers l’association des copropriétairesGlossairePersonne morale qui réunit les copropriétaires et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble. Elle acquiert la personnalité juridique dès la cession d'un premier lot, à condition que l'acte de base et le règlement de copropriété soient transcrits. Voir le glossaire (Code civil, Livre 3, art. 3.78 à 3.100).

La différence avec un syndic professionnel se joue ailleurs. Une personne qui exerce l’activité de syndic à titre indépendant est inscrite au tableau de l’IPI, et l’Institut organise pour ces agents un programme d’assurance collectif en responsabilité professionnelle (IPI, programme d’assurance collectif). Un copropriétaire qui gère bénévolement son immeuble n’entre dans aucun de ces mécanismes. Personne ne vérifiera à sa place qu’il est couvert, ce qui laisse ce contrôle à l’assemblée générale.

Qui signe la police, et au nom de qui ?

Le texte est précis sur le geste : c’est le syndic qui souscrit, et l’association qui paie lorsque le mandat est gratuit. La police suit donc la fonction, pas le bâtiment. Trois conséquences pratiques en découlent.

D’abord, la clause qui désigne les assurés doit viser le syndic dans l’exercice de sa mission. Une police de l’immeuble dans laquelle il n’apparaît nulle part ne remplit pas l’obligation, même si le bâtiment est parfaitement assuré. Ensuite, le changement de syndic crée un point de rupture : la couverture du sortant s’arrête avec son mandat, et celle du successeur doit commencer le même jour. La passation est traitée dans la fiche changer de syndic. Enfin, l’assureur du bâtiment n’est pas forcément celui qui couvrira le syndic. Posez-lui la question avant d’aller ailleurs : certaines couvertures s’ajoutent à un contrat existant, d’autres exigent une police distincte.

La dépense, elle, passe par l’assemblée. La prime est une charge communeGlossaireDépenses liées aux parties communes et au fonctionnement de la copropriété, comme l'entretien, la réparation, l'assurance ou les frais de syndic. Elles sont réparties entre les lots selon les critères fixés par le règlement de copropriété. Voir le glossaire, répartie entre les lots selon les clés du règlement de copropriété, et elle apparaît au budget prévisionnel comme les autres postes récurrents. Si son montant dépasse le seuil de mise en concurrence voté à la majorité des deux tiers, le syndic présente plusieurs devis établis sur la base d’un cahier des charges (art. 3.88, § 1er, 1°, c), et art. 3.89, § 5, 11°). Sous ce seuil, rien n’interdit de demander deux propositions quand même.

Que couvre réellement cette police ?

La loi impose l’assurance sans définir son contenu, et le contenu varie d’un assureur à l’autre. Le constat vient du SPF Économie lui-même : la notion de responsabilité professionnelle « n’est pas définie de manière uniforme en Belgique, même pour les assurances obligatoires », et une police de ce type peut viser la responsabilité contractuelle, la responsabilité extracontractuelle, la responsabilité d’exploitation ou encore celle des administrateurs (SPF Économie, assurances de responsabilité civile professionnelle). Autrement dit, l’intitulé ne dit rien : ce sont les conditions particulières et générales qui délimitent la garantie.

Quatre points méritent d’être lus ligne par ligne avant de signer. Le premier est le sort des pertes purement financières. Les fautes d’un syndic produisent rarement un trou dans un mur, et souvent un trou dans un compte : un appel de fonds oublié, une prime non payée qui laisse l’immeuble sans couverture, un délai manqué qui rend une créance irrécouvrable. Si la police ne couvre que les dommages matériels et corporels, elle laisse dehors l’essentiel du risque réel. Le deuxième point est le plafond par sinistre et par année, à confronter au budget que vous gérez. Le troisième est la franchise, qui reste à charge et qui se règle mal quand personne n’a prévu d’où viendrait l’argent. Le quatrième est la durée, sur laquelle nous revenons plus loin.

Une limite ne se négocie pas, elle s’applique à toute assurance de responsabilité. L’assureur ne peut être tenu de fournir sa garantie à l’égard de quiconque a causé intentionnellement le sinistre, nonobstant toute convention contraire (art. 62 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances). Les fautes graves suivent un autre régime : elles restent couvertes sauf si le contrat les énumère précisément comme exclues. Une clause d’exclusion rédigée en termes vagues ne tient donc pas, et une clause qui liste dix comportements précis tient très bien. Notre lecture : cette liste est la première chose à demander à l’assureur, avant même le prix.

Prouver l’assurance, année après année

Souscrire ne suffit pas. La loi demande aussi de « fournir la preuve de cette assurance », et cette obligation n’a pas de calendrier légal. La pratique la plus simple consiste à la rattacher à un rendez-vous qui existe déjà : l’assemblée générale ordinaire, tenue pendant la période annuelle de quinze jours que fixe le règlement d’ordre intérieur (art. 3.85, § 3, 3°). L’attestation en cours de validité est produite à cette occasion, et le procès-verbal en fait mention. Un copropriétaire qui la demande en dehors de ce moment y a droit, puisque le syndic doit permettre l’accès à tous les documents non privés relatifs à la copropriété (art. 3.89, § 5, 9°).

Lisez l’attestation plutôt que de la classer. Trois mentions décident de sa valeur : le nom de l’assuré et sa qualité, la période de validité, et la nature des garanties. Une attestation qui couvre l’exercice écoulé ne prouve rien sur celui qui court. Le conseil de copropriétéGlossaireOrgane composé de copropriétaires, obligatoire dans les immeubles d'au moins vingt lots hors caves, garages et parkings. Il veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic. Voir le glossaire, quand l’immeuble en compte un, est bien placé pour faire ce contrôle sans en faire une affaire personnelle.

Et si le syndic bénévole n’est pas assuré ?

Le risque n’est pas théorique, et il se retourne d’abord contre le syndic lui-même. Le Code civil pose que le syndic est seul responsable de sa gestion (art. 3.89, § 6). Sans police, c’est son patrimoine personnel qui répond des conséquences d’une faute, et l’absence d’assurance constitue en elle-même un manquement à l’une de ses missions légales. La mécanique complète de cette mise en cause, faute, dommage et lien entre les deux, est détaillée dans la fiche responsabilité du syndic.

Du côté de l’association, la marche à suivre est graduelle. Un copropriétaire qui ne trouve aucune attestation demande d’abord les documents, puis fait inscrire le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, avec deux propositions chiffrées si possible. L’association a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, y compris pour les questions relatives à la gestion des parties communes (art. 3.92, § 1er). Ce chemin coûte de l’argent et du temps ; une souscription votée en assemblée en coûte beaucoup moins. Si le blocage s’installe et que la discussion se déplace sur les personnes, la fiche conflits entre copropriétaires donne les voies de sortie, y compris la conciliation devant le juge de paix.

Reste un malentendu fréquent, qu’il vaut mieux lever tout de suite : payer cette prime n’est pas rémunérer le syndic. La loi impose la dépense à l’association précisément parce que le mandat est gratuit, et cela n’ouvre aucun droit à rétribution. Ce que le syndic bénévole peut ou non se faire rembourser est traité dans la fiche rémunération du syndic bénévole. Pour ce que la police de l’immeuble couvre de son côté, voyez assurance de copropriété, et pour le cas le plus fréquent de sinistre, dégâts des eaux et infiltrations. L’ensemble des situations de la vie de l’immeuble est rassemblé dans le pilier gestion d’un immeuble en copropriété.