Assurance de copropriété : vérifier la police de l’immeuble et déclarer un sinistre

Une tache brune s’élargit au plafond du dernier étage, et l’eau vient de la toiture. Le copropriétaire du dessous parle de dégât des eaux, le syndic parle de couverture à refaire, et la question qui commande la suite arrive en dernier : quel contrat joue, celui de l’immeuble ou celui de l’appartement ? Dans beaucoup d’immeubles, personne n’a relu la police depuis la souscription.

Cette situation se règle bien mieux avant le sinistre qu’après. Nous le disons d’emblée : en copropriété belge, l’assurance du bâtiment ne repose presque jamais sur une obligation légale, mais sur les statuts et sur une décision d’assemblée. Autant savoir ce que cette décision a produit, et où elle s’arrête.

L’immeuble est-il obligé d’être assuré ?

Pas par le Code civil. Les articles consacrés à la copropriété forcée des immeubles bâtis n’imposent qu’une seule assurance, et ce n’est pas celle du bâtiment.

« de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires »

Art. 3.89, § 5, 8°, C. civ.

Cette phrase mérite deux lectures quand le syndic est un copropriétaire qui rend service. Le caractère gratuit du mandat ne supprime pas l’obligation : il en déplace le coût vers l’association (Code civil, Livre 3, Justel). Le détail de cette couverture, son étendue et son prix sont traités dans assurance de responsabilité du syndic bénévole.

Pour le bâtiment, l’obligation vient d’ailleurs. Au niveau fédéral, l’assurance incendie est recommandée et non imposée aux propriétaires ; elle devient obligatoire par contrat, le plus souvent à la demande d’un prêteur hypothécaire, ou par une réglementation régionale qui vise les locataires. En copropriété, c’est donc le règlement de copropriété qu’il faut ouvrir en premier : la clause y figure presque toujours, et elle va parfois jusqu’à fixer le niveau de garantie à maintenir.

L’assemblée générale décide le plus souvent de ne pas laisser chacun s’assurer de son côté et charge le syndic de souscrire un seul contrat pour le compte de tous les copropriétaires. C’est ce que le marché appelle une police globale. Elle peut couvrir les parties communes et les parties privatives, ce qui explique la confusion fréquente sur son étendue réelle.

La police d’un immeuble couvre plus que l’incendie

Sauf convention contraire, une assurance incendie garantit les dégâts causés par l’incendie, la foudre, l’explosion, l’implosion, la chute ou le heurt d’un appareil de navigation aérienne, et le heurt de tout autre véhicule ou d’un animal (art. 115 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances). Trois garanties s’y ajoutent d’office dès que le contrat couvre des « risques simples », la catégorie dans laquelle se rangent les immeubles d’habitation courants : les dommages résultant d’un attentat ou d’un conflit de travail, ceux d’une tempête, et ceux d’une catastrophe naturelle (art. 123 de la même loi). Pour un très grand ensemble, la question de la catégorie se pose réellement et se vérifie auprès de l’assureur, parce que la réponse change les garanties acquises sans négociation.

Source : SPF Économie, assurance incendie risques simples.

Deux lignes de ce tableau méritent l’attention d’une assemblée. Les dégâts des eaux relèvent d’une extension, très répandue mais jamais automatique, et leur définition contractuelle décide de tout : une police peut couvrir la rupture d’une canalisation et exclure l’infiltration par la toiture, alors que les deux ressemblent au même désordre pour celui qui vit dessous. Le chômage immobilier, ensuite, indemnise la privation de jouissance quand un logement devient inhabitable pendant la reconstruction. Une exception vaut d’être connue pour les zones à risque : l’assureur peut refuser la couverture contre l’inondation et contre le refoulement d’égouts publics pour un bâtiment construit plus de dix-huit mois après la publication de l’arrêté royal qui a classé la zone.

Qui assure quoi, entre l’immeuble et votre appartement ?

La police de l’immeuble s’arrête presque toujours au bâti. Le contenu des appartements et des dépendances, mobilier, électroménager, vélos et effets personnels, n’est généralement pas couvert. Chaque copropriétaire garde donc un contrat à son nom, ne serait-ce que pour son contenu et pour sa responsabilité.

Un copropriétaire qui loue son appartement a un contrôle supplémentaire à faire, et il dépend de la Région. En Wallonie, pour les baux conclus à partir du 1er septembre 2018, le locataire qui établit sa résidence principale dans un logement doit souscrire une assurance couvrant l’incendie et les dégâts des eaux. En Région de Bruxelles-Capitale, l’obligation d’assurance habitation pèse sur le locataire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, les parties pouvant convenir que le locataire en soit dispensé et que le bailleur inscrive à la place une clause d’abandon de recours dans son propre contrat. Ces règles ne concernent pas l’association, mais elles évitent qu’un sinistre parti d’un appartement loué reste sans couverture.

La prime est une charge commune, le contrat se vote

La prime du contrat de l’immeuble est une dépense de l’association, répartie entre les lots comme les autres charges communesGlossaireDépenses liées aux parties communes et au fonctionnement de la copropriété, comme l'entretien, la réparation, l'assurance ou les frais de syndic. Elles sont réparties entre les lots selon les critères fixés par le règlement de copropriété. Voir le glossaire, selon les clés du règlement de copropriété. Elle apparaît chaque année au budget et au décompte de charges annuel.

Le choix du contrat, lui, appartient à l’assemblée. Deux règles y aident concrètement. L’assemblée fixe à la majorité des deux tiers le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (art. 3.88, § 1er, 1°, c)) ; au-delà de ce seuil, le syndic présente plusieurs devis établis sur la base d’un cahier des charges préalable. Et le syndic doit soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières (art. 3.89, § 5, 12°). Une police d’assurance reconduite d’année en année est exactement ce type de contrat. Nous conseillons d’utiliser ce rapport pour ce qu’il permet : comparer la couverture aux besoins réels de l’immeuble, et non seulement la prime à celle de l’an dernier.

Reste le point le plus coûteux quand il est négligé : la valeur assurée du bâtiment. La sous-évaluation déclenche la règle de proportionnalité, qui limite l’indemnisation en fonction du rapport entre la valeur réellement assurée et celle qui aurait dû l’être. Tout assureur doit proposer un système de fixation de la valeur, et une valeur correctement fixée puis adaptée à l’indice ABEX, calculé deux fois par an par l’Association belge des experts, écarte cette règle (SPF Économie, fixation et adaptation de la valeur assurée). La conséquence pratique est simple : après une toiture refaite, un ascenseur remplacé, une façade isolée ou des combles aménagés, le montant assuré se revoit. Le calendrier d’un chantier est décrit dans travaux en copropriété, et les aides mobilisables dans rénovation énergétique et primes.

Après un sinistre, qui déclare et qui suit le dossier ?

Le syndic représente l’association dans la gestion des affaires communes et accomplit tous actes conservatoiresGlossaireMesures destinées à préserver l'immeuble ou les droits de l'association sans attendre une décision de l'assemblée générale, comme une réparation provisoire après un sinistre. Le syndic est chargé de les accomplir. Voir le glossaire (art. 3.89, § 5, 2° et 4°). Bâcher une toiture éventrée, fermer une vanne, faire assécher une cave : rien de tout cela n’attend une assemblée, et les frais de sauvetage sont d’ailleurs pris en charge par le contrat. Un copropriétaire qui constate le dommage le signale par écrit, ce qui date le constat et ouvre le dossier.

Un sinistre est très souvent mixte. Une fuite sur une colonne commune abîme un parquet privatif ; un orage passe par la toiture et finit dans deux appartements. Le réflexe utile est de décrire les faits et les dommages sans trancher la qualification, puis de laisser l’expertise répartir. Le cas particulier de l’eau, des infiltrations et des recours entre voisins est détaillé dans dégâts des eaux et infiltrations.

Quand le dommage est lourd, le Code civil prend le relais de la police. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée, et les copropriétaires contribuent aux frais proportionnellement à leur quote-partGlossaireTerme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale. Voir le glossaire (art. 3.88, § 2). La reconstruction ou la remise en état après destruction partielle se décide à la majorité des quatre cinquièmesGlossaireMajorité requise notamment pour les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, le changement de destination de l'immeuble, la division ou la réunion de lots et les actes de disposition de biens immobiliers communs. Voir le glossaire (art. 3.88, § 1er, 2°, c)). Autrement dit, l’indemnité n’est pas un pécule à partager : elle est fléchée vers le bâtiment dès l’instant où l’assemblée choisit de le relever. Le comptage des voix est détaillé dans règles de vote et majorités.

Un dernier lien, souvent oublié : un manquement documenté à une mesure de sécurité pèse au moment du sinistre, et la fiche sécurité incendie en copropriété dit ce que les deux Régions imposent réellement. Pour la maintenance courante du bâtiment, voyez entretien des parties communes, et pour l’ensemble des situations de la vie de l’immeuble, la page gestion d’un immeuble en copropriété.