Juge de paix et copropriété : saisir, calculer le délai, tenter la conciliation

Le procès-verbal vient d'arriver, et vous relisez deux fois le point sur les travaux : la majorité annoncée ne vous paraît pas atteinte. Ou bien le syndic ne convoque plus d'assemblée depuis longtemps, un décompte reste contesté sans réponse, un voisin ferme sa terrasse sans autorisation. Tôt ou tard, la question se pose : faut-il aller devant un juge, et lequel ?

En Belgique, pour la copropriété, c'est le juge de paix. La loi du 18 juin 2018, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, lui a confié l'ensemble des litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, indépendamment du montant de la demande. Disons-le tout de suite : le point le plus dangereux n'est pas la procédure, c'est le calendrier. Un délai manqué ferme la porte, même à une demande fondée.

Cette fiche explique qui peut saisir le juge de paix en copropriété, pour quoi, dans quels délais, et quelles solutions essayer avant. Elle s'inscrit dans le cadre juridique de la copropriété. Pour les conflits de voisinage qui ne relèvent pas des règles de la copropriété, voyez aussi conflits entre copropriétaires.

Le juge de paix, seul compétent pour la copropriété

Le Code judiciaire, modifié par la loi de 2018, attribue au juge de paix les contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, quel que soit le montant en jeu. Un litige de 50 000 euros sur des travaux de toiture relève donc de la justice de paix, alors que la compétence générale de ce juge est limitée aux demandes n'excédant pas 5 000 euros.

Deux précisions. D'abord, une clause des statuts qui renverrait les conflits à un arbitre est réputée non écrite (article 3.85, § 5) : vous ne pouvez pas être privé du juge. Ensuite, l'appel contre un jugement du juge de paix est porté devant le tribunal de première instance, sauf lorsque le jugement est rendu en dernier ressort en raison du faible montant de la demande.

Qui peut saisir le juge de paix, et pour quoi ?

Le Code civil ouvre l'action à plusieurs personnes, chacune pour des demandes précises. Le bon réflexe consiste à partir de votre position dans l'immeuble.

Vous êtes copropriétaire et une décision vous lèse : vous pouvez demander son annulation ou sa réformation. Le même article vous permet de demander au juge de convoquer une assemblée si le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire, de vous autoriser à réaliser des travaux urgents et nécessaires, ou de rectifier les quotes-parts ou la répartition des charges (article 3.92, §§ 3, 4, 5 et 7). Pour ce qui concerne uniquement votre lot, vous pouvez agir seul, après en avoir informé le syndic (article 3.92, § 1er).

Le litige vise l'immeuble dans son ensemble : c'est alors l'association des copropriétaires, représentée par le syndic, qui agit, en demandant ou en défendant. Le recouvrement des charges en est l'exemple le plus courant (articles 3.92, § 1er, et 3.86, § 3). Les demandes urgentes ou conservatoires sur les parties communes peuvent être introduites par le syndic, sous réserve de ratification par l'assemblée.

La copropriété s'enfonce : lorsque l'équilibre financier est gravement compromis ou que la conservation de l'immeuble est impossible, le syndic ou des copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent demander la désignation d'un ou plusieurs administrateurs provisoiresGlossairePersonne désignée par le juge, à la demande du syndic ou de copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts, lorsque l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou que la conservation de l'immeuble est impossible. Voir le glossaire (article 3.92, § 2).

Personne n'est plus aux commandes : si l'assemblée ne désigne pas de syndic, tout copropriétaire ou tout tiers intéressé peut demander au juge d'en nommer un (article 3.89, § 1er).

Vous êtes locataire ou occupant sans droit de vote : vous pouvez demander l'annulation ou la réformation d'une disposition du ROI ou d'une décision qui vous cause un préjudice propre (article 3.93, § 5).

Le cas de la majorité bloquée mérite une mention. Lorsqu'une minorité empêche abusivement l'assemblée de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut demander au juge de se substituer à l'assemblée et de prendre la décision à sa place. Et un copropriétaire peut obtenir l'autorisation d'exécuter à ses frais des travaux utiles lorsque l'assemblée s'y oppose sans juste motif.

L'action en annulation : quatre mois et un préjudice personnel

C'est le recours le plus fréquent. Il vise une décision de l'assemblée générale qui est :

• irrégulière, par exemple adoptée sans le quorum, à une majorité insuffisante ou sur un point absent de l'ordre du jour ;
• frauduleuse, c'est-à-dire obtenue par des manœuvres ;
• abusive, lorsque la majorité use de son pouvoir contre l'intérêt collectif ou au détriment d'un copropriétaire sans raison légitime.

Deux conditions encadrent l'action en annulationGlossaireRecours par lequel un copropriétaire demande au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale qui lui cause un préjudice personnel. Elle doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l'assemblée. Voir le glossaire. La décision doit vous causer un préjudice personnel, et l'action doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l'assemblée. Le juge peut annuler la décision ou la réformer. La méthode pour construire votre contestation, du repérage de l'irrégularité au courrier au syndic, est détaillée dans la fiche contester une décision d'AG.

Faut-il passer par une médiation ou une conciliation d'abord ?

La loi n'impose pas de préalable amiable pour les litiges de copropriété. Deux outils méritent pourtant d'être envisagés, parce qu'ils règlent souvent le fond plus vite qu'un procès et préservent les relations dans l'immeuble.

La conciliation au greffe de la justice de paix

La conciliation est gratuite. Vous la demandez par simple lettre, ou oralement, au greffe de la justice de paix, en indiquant vos coordonnées, l'identité et l'adresse de l'autre partie, un exposé des faits et ce que vous cherchez à obtenir. Le juge convoque les parties et tente de les rapprocher. En cas d'accord, il en dresse un procès-verbal qui a la même valeur qu'un jugement.

La médiation

La médiationGlossaireMode volontaire de règlement des conflits, dans lequel un tiers neutre aide les parties à trouver un accord. Un médiateur agréé par la Commission fédérale de médiation peut être choisi, et l'accord peut être homologué par le juge pour devenir exécutoire. Voir le glossaire est volontaire. Vous choisissez ensemble un médiateur, de préférence agréé par la Commission fédérale de médiation, qui tient le registre des médiateurs agréés. Les honoraires se fixent par accord et sont en général partagés par moitié. L'accord obtenu peut être homologué par le juge, ce qui le rend exécutoire.

Pour un conflit portant sur l'interprétation des statuts ou sur la répartition de charges, la médiation permet souvent de rediscuter la clé elle-même, ce qu'un jugement d'annulation ne fait pas. Notre lecture : quand vous devrez continuer à croiser l'autre partie dans l'escalier, commencez par la conciliation au greffe. Elle est gratuite, et son procès-verbal vaut un jugement. Gardez simplement un œil sur le délai de quatre mois pendant ce temps.

Comment se déroule la procédure devant le juge de paix ?

Les modes d'introduction sont ceux de toute procédure devant la justice de paix :

1. la citation, signifiée par un huissier de justice ;
2. la requête contradictoire, déposée au greffe, lorsque la loi autorise ce mode ;
3. la comparution volontaire, lorsque les deux parties se présentent ensemble devant le juge.

La demande est dirigée contre la bonne partie. Si vous contestez une décision d'assemblée, c'est l'association des copropriétaires qui est défenderesse, représentée par le syndic, et non le syndic à titre personnel. Le syndic doit ensuite informer sans délai les copropriétaires de l'action intentée contre l'association.

Pendant la procédure, la décision contestée reste en principe applicable. Une exception existe pour la démolition et la reconstruction totales de l'immeuble votées pour des raisons de salubrité ou de sécurité : l'association doit alors saisir elle-même le juge de paix dans les quatre mois de l'assemblée, et l'exécution de la décision reste suspendue jusqu'à une décision judiciaire définitive (article 3.92, § 1er).

Qui paie les frais ?

Le copropriétaire dont la demande contre l'association est déclarée totalement fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. La loi vise une demande déclarée totalement fondée : une victoire partielle ne suffit pas à déclencher cette dispense.

Celui qui demande au juge de convoquer une assemblée ou d'autoriser des travaux urgents est en outre dégagé de toute responsabilité pour les dommages résultant de l'absence de décision, s'il n'est pas débouté (article 3.92, § 6).

Si le litige porte sur des charges impayées, la procédure suit une logique propre, de la mise en demeure au jugement ; elle est décrite dans la fiche copropriétaire impayé : que faire. Vos droits de copropriétaire en amont du conflit sont rassemblés dans droits et obligations des copropriétaires.