Droits et obligations des copropriétaires : voter, consulter, contester, payer dans les règles
Être copropriétaire, c'est disposer de droits que la loi protège contre les statuts eux-mêmes, et assumer des devoirs qui suivent le lot en cas de vente. Voici l'essentiel, article par article.
Sommaire de la fiche
- Mettre à jour vos coordonnéesCommuniquez au syndic votre adresse et tout changement dans la situation de votre lot.
- Noter la quinzaine de l'AGRepérez dans le ROI la période de l'assemblée ordinaire et envoyez vos propositions trois semaines avant.
- Consulter les documentsDemandez au syndic l'accès aux comptes, contrats et procès-verbaux avant de voter.
- Voter ou donner procurationAssistez à l'assemblée ou désignez nommément un mandataire.
- Réagir dans les délaisSi une décision vous lèse, agissez dans les quatre mois qui suivent l'assemblée.
Les droits et obligations des copropriétaires sont d'abord fixés par le Code civil, aux articles 3.84 à 3.100. Les statuts et le règlement d'ordre intérieur les complètent, mais ne peuvent pas les réduire : le chapitre sur la copropriété est impératif et toute clause contraire est remplacée d'office par la règle légale (article 3.100).
Cette fiche rassemble ce que la loi vous garantit et ce qu'elle attend de vous. Elle renvoie vers les fiches spécialisées pour le détail des procédures. Elle fait partie du cadre juridique de la copropriété.
Vos droits et obligations sur votre lot
Votre lot, c'est une partie privative et une quote-part dans les parties communes. Sur la partie privative, vous agissez comme tout propriétaire : habiter, louer, vendre, aménager. Deux limites s'appliquent. Vous respectez la destination de l'immeuble et les règles des statuts, et vous ne touchez pas aux parties communes sans décision de l'assemblée. La frontière entre les deux est expliquée dans la fiche parties privatives et parties communes.
La loi protège votre liberté de gestion : toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix est réputée non écrite (article 3.85, § 4).
Vous pouvez aussi agir seul en justice pour ce qui concerne votre lot, après en avoir informé le syndic (article 3.92, § 1er).
Participer aux décisions : quels droits à l'assemblée générale ?
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée généraleGlossaireOrgane de décision de l'association des copropriétaires, dont fait partie chaque propriétaire d'un lot. Chacun y dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Voir le glossaire (article 3.87, § 1er). Vous y disposez d'un nombre de voix correspondant à votre quote-part dans les parties communes.
| Droit | Condition ou délai | Article |
|---|---|---|
| Participer physiquement, ou à distance si la convocation le prévoit | Être propriétaire d'un lot | 3.87, § 1er |
| Venir accompagné d'une personne | Prévenir le syndic par envoi recommandé au moins quatre jours ouvrables avant l'assemblée | 3.87, § 1er |
| Faire inscrire un point à l'ordre du jour | À tout moment ; pour l'AG ordinaire, proposition écrite reçue au moins trois semaines avant le début de la quinzaine fixée par le ROI | 3.87, §§ 3 et 4 |
| Obtenir la tenue d'une assemblée | Détenir, seul ou avec d'autres, au moins un cinquième des parts dans les parties communes ; convocation par le syndic dans les trente jours de la requête | 3.87, § 2 |
| Se faire représenter | ProcurationGlossaireDocument par lequel un copropriétaire se fait représenter à l'assemblée générale par un mandataire désigné nommément. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total, et le syndic ne peut pas être mandataire. Voir le glossaire désignant nommément le mandataire | 3.87, § 7 |
| Recevoir les décisions | Transmission par le syndic dans les trente jours suivant l'assemblée | 3.87, § 12 |
La personne qui vous accompagne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion. Et si le syndic ne donne pas suite à une requête de convocation, l'un des copropriétaires qui l'ont cosignée peut convoquer lui-même l'assemblée. L'organisation pratique est détaillée dans les fiches convocation à l'assemblée générale et règles de vote et majorités.
Le droit d'être informé
Le syndic doit permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété (article 3.89, § 5). Comptes, contrats de fourniture, devis, correspondance avec l'assureur : ces pièces vous concernent.
S'y ajoutent plusieurs droits précis. Le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions se consultent sur place et sans frais au siège de l'association (article 3.93). Le syndic vous informe sans délai des actions en justice intentées par ou contre l'association (article 3.92, § 1er). Et chaque copropriétaire peut obtenir, aux frais de l'association, la traduction des documents dans la langue ou l'une des langues de la région linguistique de l'immeuble (article 3.96), ce qui compte surtout à Bruxelles.
Contester et saisir le juge
La loi vous donne plusieurs recours individuels, tous portés devant le juge de paix.
Vous pouvez demander l'annulation ou la réforme d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui vous cause un préjudice personnel, dans les quatre mois de la date de l'assemblée (article 3.92, § 3). Ce délai ne se prolonge pas : la fiche contester une décision d'AG détaille la marche à suivre.
Vous pouvez aussi demander au juge de convoquer une assemblée si le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire, de vous autoriser à réaliser des travaux urgentsGlossaireTravaux nécessaires et urgents aux parties communes. Si l'assemblée ne peut atteindre la majorité requise, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul, aux frais de l'association. Voir le glossaire et nécessaires aux parties communes quand la majorité ne peut être atteinte, ou de rectifier des quotes-parts calculées inexactement (article 3.92, §§ 4, 5 et 7).
Si vous gagnez totalement contre l'association, vous êtes dispensé de participer aux honoraires et dépens, répartis entre les autres copropriétaires. Les procédures sont décrites dans la fiche juge de paix et litiges de copropriété.
Quelles sont vos obligations de copropriétaire ?
La première est financière. Le patrimoine de l'association est constitué par les apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale (article 3.86, § 3). Vous payez donc votre part des charges selon la clé du règlement de copropriété, les provisions du fonds de roulement et, le cas échéant, les apports au fonds de réserve. Si votre lot est grevé d'un usufruit, nu-propriétaire et usufruitier sont solidairement tenus de ces charges. Les conséquences d'un retard sont traitées dans la fiche copropriétaire impayé : que faire.
La deuxième est de respecter les statuts, le règlement d'ordre intérieur et les décisions de l'assemblée. Ils vous lient directement si vous disposiez du droit de vote au moment de leur adoption, même si vous étiez absent ou avez voté contre (article 3.93, § 5).
La troisième concerne l'information. Vous informez sans délai le syndic de vos changements d'adresse et des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de votre lot (article 3.93, § 2) : vente, donation, démembrement. Si vous louez, vous communiquez à l'occupant le règlement d'ordre intérieur et les décisions qui le concernent, faute de quoi ils ne lui sont pas opposables. La fiche règlement d'ordre intérieur détaille ce mécanisme.
Vendre votre lot : quinze jours pour informer l'acquéreur
La vente d'un lot déclenche des obligations d'information précises. Avant la signature du compromis ou de l'offre d'achat, le notaire, l'intermédiaire professionnel ou le vendeur transmet à l'acquéreur une série d'informations que le syndic communique sur simple demande dans un délai de quinze jours (article 3.94, § 1er). On y trouve notamment le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les arriérés éventuels du vendeur, le relevé des procédures judiciaires en cours et les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années.
Lors de l'acte authentique, le notaire interroge à nouveau le syndic sur les dépenses et appels de fonds décidés avant le transfert. La répartition des dettes entre vendeur et acheteur, et la liste complète des pièces, sont traitées dans la fiche documents à fournir lors d'une vente.
À faire, à éviter
- Payer les provisions et appels de fonds à leur échéance, même en cas de contestation
- Prévenir le syndic par envoi recommandé si vous venez accompagné à l'AG
- Transmettre le ROI et les décisions à votre locataire
- Garder une copie des procès-verbaux des trois dernières années
- Suspendre le paiement des charges pour protester contre une décision
- Confier une procuration au syndic
- Laisser passer le délai de quatre mois pour contester
- Engager des travaux sur les parties communes sans décision
Questions fréquentes
Puis-je refuser de payer les charges si je conteste une décision d'assemblée ?
Non. La contestation n'est pas suspensive par elle-même : la décision s'applique tant qu'elle n'a pas été annulée par le juge. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges (article 3.86, § 3).
Combien de procurations une personne peut-elle recevoir ?
Trois au maximum. Un mandataire peut en recevoir davantage si le total de ses propres voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % du total des voix de la copropriété. Le syndic ne peut jamais être mandataire d'un copropriétaire (article 3.87, § 7).
Mon appartement est en usufruit : qui vote à l'assemblée ?
Le droit de participer aux délibérations est suspendu jusqu'à ce que le nu-propriétaire et l'usufruitier désignent la personne qui sera leur mandataire. Pour les charges, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus de leur paiement.
Puis-je obtenir les documents de la copropriété en néerlandais à Bruxelles ?
Oui. Un copropriétaire peut demander la traduction de tout document émanant de l'association dans la langue ou l'une des langues de la région linguistique de l'immeuble. Le syndic la met à disposition dans un délai raisonnable, aux frais de l'association (article 3.96).