Responsabilité du syndic de copropriété : prouver la faute et obtenir réparation
Le syndic est seul responsable de sa gestion. Il répond de ses fautes envers l'association des copropriétaires, et envers les tiers, qu'il soit professionnel ou bénévole.
Sommaire de la fiche
- Documenter le manquementRassemblez les échanges, factures, extraits de compte et procès-verbaux qui établissent la faute et le dommage.
- Demander des explications par écritAdressez au syndic une demande précise, par envoi recommandé, avec un délai de réponse raisonnable.
- Saisir le conseil ou le commissaireDemandez au conseil de copropriété ou au commissaire aux comptes d'examiner les pièces concernées.
- Porter la question en assembléeFaites inscrire à l'ordre du jour la décision d'agir, et si nécessaire la révocation ou un syndic provisoire.
- Agir devant le juge de paixSi aucune solution amiable n'aboutit, l'association introduit l'action, idéalement avec l'aide d'un avocat.
Un fonds de réserve placé sur le compte personnel du syndic, une fuite en toiture laissée sans réponse pendant des semaines, un dossier qui n'arrive jamais chez le successeur : ces situations posent toutes la même question, celle de la responsabilité du syndic de copropriété. Le syndic agit pour l'association des copropriétairesGlossairePersonne morale qui réunit les copropriétaires et a pour objet exclusif la conservation et l'administration de l'immeuble. Elle acquiert la personnalité juridique dès la cession d'un premier lot, à condition que l'acte de base et le règlement de copropriété soient transcrits. Voir le glossaire. S'il commet une faute dans cette mission, il doit en répondre.
Cette fiche explique envers qui le syndic est responsable, quelles obligations légales servent de référence pour apprécier une faute, ce que change l'assurance obligatoire, et comment l'association peut agir. Elle vaut pour le syndic professionnel comme pour le copropriétaire qui gère bénévolement son immeuble.
Le syndic est seul responsable de sa gestion
Le principe est posé sans détour par le Code civil :
« Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées. »Art. 3.89, § 6, C. civ.
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, le syndic ne peut pas se retrancher derrière un collaborateur, un comptable externe ou un membre de sa famille qui l'aide : c'est lui qui répond de la gestion. Ensuite, s'il veut réellement confier une partie de sa mission à quelqu'un d'autre, il lui faut une décision de l'assemblée générale, limitée dans le temps ou dans son objet.
La présence d'un conseil de copropriétéGlossaireOrgane composé de copropriétaires, obligatoire dans les immeubles d'au moins vingt lots hors caves, garages et parkings. Il veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic. Voir le glossaire ne dilue pas cette responsabilité. Obligatoire dans les immeubles d'au moins vingt lots (hors caves, garages et parkings), le conseil veille à la bonne exécution des missions du syndic (art. 3.90). Il contrôle, il ne gère pas.
Envers qui le syndic est-il responsable ?
La brochure du SPF Justice résume la situation en deux volets : le syndic est contractuellement responsable de ses fautes envers l'association des copropriétaires, et il a une responsabilité extracontractuelle envers les tiers.
Envers l'association des copropriétaires
Le syndic est lié à l'association par un contrat écrit, que la loi rend obligatoire (art. 3.89, § 1er). S'il n'exécute pas correctement ses missions et que l'association subit un dommage, elle peut lui en demander réparation. Le contrat n'est pas passé avec chaque copropriétaire : c'est donc en principe l'association, sur décision de l'assemblée générale, qui agit.
Envers les tiers
Un entrepreneur, un voisin, un locataire ou un fournisseur peut subir un dommage lié à la gestion de l'immeuble. Comme le syndic représente l'association, les actes accomplis dans les limites de son mandat engagent l'association. La brochure des notaires le souligne : parce que le syndic représente l'association, ce sont les copropriétaires qui sont exposés envers les tiers. L'association peut ensuite se retourner contre le syndic si la faute est la sienne.
Envers un copropriétaire en particulier
Un copropriétaire n'est pas partie au contrat de syndic. Lorsqu'il estime avoir subi un dommage personnel, distinct de celui de l'association, la voie à suivre dépend des faits. Faites analyser la situation avant d'engager des frais.
Quelles fautes engagent la responsabilité du syndic ?
Le point de départ est la liste des missions légales de l'article 3.89, § 5, du Code civil, complétée par le contrat et par le règlement d'ordre intérieur. Une mission légale non accomplie, ou mal accomplie, est le terrain classique d'une mise en cause. Le détail de ces missions figure dans la fiche rôle et missions du syndic.
| Obligation légale | Référence | Exemple de manquement |
|---|---|---|
| Exécuter les décisions de l'assemblée générale | art. 3.89, § 5, 1° | Travaux votés jamais commandés |
| Accomplir les actes conservatoires | art. 3.89, § 5, 2° | Infiltration non traitée malgré plusieurs signalements |
| Administrer les fonds sur des comptes au nom de l'association, dont un compte distinct pour le fonds de roulement et un pour le fonds de réserve | art. 3.89, § 5, 3° et art. 3.86, § 3 | Fonds mélangés ou compte ouvert au nom du syndic |
| Transmettre le dossier au successeur dans les trente jours | art. 3.89, § 5, 7° | Archives et comptabilité retenues après la fin du mandat |
| Souscrire une assurance responsabilité et en fournir la preuve | art. 3.89, § 5, 8° | Aucune attestation disponible |
| Présenter plusieurs devis sur cahier des charges quand la mise en concurrence est obligatoire | art. 3.89, § 5, 11° | Un seul devis présenté au-delà du seuil voté |
| Obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée pour un contrat avec lui-même ou ses proches | art. 3.89, § 5, 13° | Contrat d'entretien confié à une société liée au syndic |
| Tenir des comptes clairs, précis et détaillés | art. 3.89, § 5, 15° | Décompte impossible à rapprocher des extraits |
| Préparer les budgets prévisionnels | art. 3.89, § 5, 16° | Aucun budget joint à la convocation |
S'y ajoutent l'affichage à l'entrée de l'immeuble, dans les huit jours, d'un extrait de l'acte de nomination (art. 3.89, § 2), et l'interdiction de déléguer sans accord de l'assemblée.
Une faute ne suffit pas. Pour obtenir réparation, il faut aussi établir un dommage et le lien entre les deux. Une assemblée tenue avec un léger retard, sans conséquence, ne donnera pas lieu à indemnisation. Un fonds de réserve dont une partie a disparu, si.
L'assurance responsabilité est obligatoire, même pour un bénévole
Tout syndic doit « souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et fournir la preuve de cette assurance » (art. 3.89, § 5, 8°). Pour un mandat gratuit, la prime est à charge de l'association. La loi ne fait aucune exception pour les petits immeubles.
Demandez l'attestation chaque année, au moment de l'assemblée générale ordinaire, et lisez ce qu'elle couvre : montants assurés, exclusions, période de validité. Une assurance qui expire en cours de mandat laisse l'association sans filet. Le choix d'une police adaptée est traité dans la fiche assurance du syndic bénévole, et la question de la rémunération du syndic bénévole a une incidence sur qui paie la prime.
Comment l'association met-elle en cause son syndic ?
Le chemin est progressif. La plupart des difficultés se règlent avant le tribunal, à condition d'avoir des pièces.
Commencez par les outils de contrôle prévus par la loi. Le conseil de copropriété peut, après en avoir avisé le syndic, prendre connaissance et copie de toutes pièces se rapportant à sa gestion (art. 3.90). Le commissaire aux comptesGlossairePersonne, copropriétaire ou non, désignée chaque année par l'assemblée générale pour contrôler les comptes de l'association des copropriétaires. Ses compétences et obligations sont fixées par le règlement d'ordre intérieur. Voir le glossaire, désigné chaque année par l'assemblée générale, contrôle les comptes de l'association (art. 3.91). Chaque copropriétaire a aussi accès aux documents non privés relatifs à la copropriété, selon les modalités du règlement d'ordre intérieur ou fixées par l'assemblée (art. 3.89, § 5, 9°).
Si le problème est établi, il remonte à l'assemblée générale. Elle peut demander des comptes, décider d'agir contre le syndic, le révoquer à tout moment ou lui adjoindre un syndic provisoire (art. 3.89, § 7). Si le syndic refuse de convoquer, des copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent le lui demander par envoi recommandé, puis convoquer eux-mêmes si la requête reste sans suite dans les trente jours (art. 3.87, § 2). La marche à suivre est détaillée dans la fiche révocation et démission du syndic.
Le juge de paix est compétent pour les contestations relatives à l'administration du bien commun en copropriété, sans plafond de montant. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, il peut aussi désigner un syndic provisoire à la requête d'un copropriétaire (art. 3.89, § 8). L'action en responsabilité est plus simple à mener une fois le syndic remplacé : le nouveau syndic, qui représente l'association en justice, peut l'introduire sur décision de l'assemblée. Les étapes du remplacement sont décrites dans la fiche changer de syndic.
Pour une vue d'ensemble de la fonction, revenez au pilier syndic de copropriété.
À faire, à éviter
- Exiger chaque année la preuve de l'assurance responsabilité du syndic
- Vérifier que les comptes sont ouverts au nom de l'association
- Lire le rapport du commissaire aux comptes avant de voter les comptes
- Conserver les procès-verbaux et la correspondance sur plusieurs années
- Approuver les comptes sans avoir consulté les pièces justificatives
- Laisser le syndic seul titulaire d'un compte à son nom personnel
- Menacer d'un procès sans décision de l'assemblée générale
- Confondre une décision d'assemblée contestable et une faute du syndic
Où les manquements du syndic se cachent le plus souvent
| Poste | Constat | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Décisions de l'assemblée non exécutées | Des travaux votés à l'assemblée précédente n'ont jamais été commandés et le procès-verbal suivant n'en dit rien | Reprendre le dernier procès-verbal point par point et demander un état d'avancement écrit |
| Assurance responsabilité | L'attestation n'est produite que sur demande, et sa période de validité s'arrête avant la fin du mandat | Réclamer chaque année l'attestation en cours, avec ses montants assurés et ses exclusions |
| Budget prévisionnel | La convocation annonce le vote du budget sans joindre le volet des frais extraordinaires | Contrôler que les deux budgets, courant et extraordinaire, accompagnent la convocation |
| Comptes bancaires | Le fonds de roulement et le fonds de réserve se retrouvent sur un seul compte, parfois ouvert au nom du syndic | Demander les extraits des comptes ouverts au nom de l'association, un compte distinct par fonds |
| Contrats avec des proches | Une société liée au syndic intervient dans l'immeuble sans que l'assemblée ait autorisé le contrat | Retrouver dans les procès-verbaux la décision préalable qui autorise ce contrat |
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il poursuivre seul le syndic ?
Le contrat de syndic lie le syndic à l'association des copropriétaires, pas à chaque copropriétaire. La responsabilité contractuelle du syndic est donc en principe mise en cause par l'association, sur décision de l'assemblée générale. Un copropriétaire qui subit un dommage personnel devrait faire analyser sa situation par un avocat.
Un syndic bénévole est-il moins responsable qu'un professionnel ?
Les missions légales de l'article 3.89 du Code civil s'imposent à tout syndic, rémunéré ou non. La loi exige aussi de chacun une assurance responsabilité, payée par l'association lorsque le mandat est gratuit.
L'association est-elle engagée par les actes de son syndic ?
Oui, lorsqu'il agit dans les limites de son mandat. Le syndic représente l'association en justice et dans la gestion des affaires communes (art. 3.89, § 5, 4°). Si un tiers subit un dommage, l'association peut devoir en répondre, puis se retourner contre le syndic fautif.
Le syndic peut-il confier sa mission à quelqu'un d'autre ?
Seulement avec l'accord de l'assemblée générale, pour une durée ou à des fins déterminées (art. 3.89, § 6). Une délégation non autorisée reste sous sa seule responsabilité.