Vendre un lot en copropriété ou en acheter un : qui paie quoi

Le compromis est prêt, la date de l'acte est pressentie, et il manque encore des chiffres. L'acheteur veut savoir ce que l'immeuble va lui coûter chaque trimestre. Le vendeur veut récupérer ce qu'il a avancé. Et tous les deux découvrent qu'une partie de la réponse se trouve chez le syndic, pas chez l'agent immobilier.

Vendre un lot en copropriété, ou en acheter un, ne porte jamais sur le seul appartement. Vous cédez aussi une quote-part dans les parties communes, une place à l'assemblée générale et une position dans des comptes en cours : provisions déjà versées, travaux votés mais pas encore facturés, procédure pendante contre un voisin. Le Code civil organise ce passage de relais aux articles 3.94 et 3.95, avec des délais chiffrés et une règle de partage des charges. Ces articles valent de la même façon à Bruxelles et en Wallonie.

Cette partie du site suit l'opération dans son ordre réel : les informations à réunir, le partage des charges, la retenue du notaire, puis les premiers mois du nouveau copropriétaireGlossairePropriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, titulaire à la fois de sa partie privative et d'une quote-part dans les parties communes. Il est membre de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. Voir le glossaire.

Quelles informations l'acheteur reçoit-il avant de signer ?

Avant la signature du contrat, de l'offre ou de la promesse d'achat, l'acheteur doit recevoir une série d'informations sur la copropriété. Le notaire, l'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant les transmet, et le syndic les fournit sur simple demande dans les quinze jours (art. 3.94, § 1er).

Six séries d'éléments sont visées : le montant du fonds de roulementGlossaireSomme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques comme le chauffage et l'éclairage des parties communes ou les frais de gérance. Il est placé sur un compte distinct au nom de l'association. Voir le glossaire et du fonds de réserveGlossaireSomme des apports périodiques destinés aux dépenses non périodiques, comme le renouvellement du chauffage ou de l'ascenseur. Il est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire, avec une contribution annuelle d'au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire aux quatre cinquièmes. Voir le glossaire, les arriérés du vendeur, l'état des appels de fonds au fonds de réserve décidés avant la vente, les procédures judiciaires en cours avec les montants en jeu, les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années accompagnés des décomptes périodiques de charges des deux derniers exercices, et une copie du dernier bilan approuvé.

Ces pièces ne sont pas un formalisme. Trois procès-verbaux d'assemblée se lisent vite et disent beaucoup : un vote reporté deux ans de suite sur la toiture, une discussion sur l'ascenseur, un budget qui monte sans explication. La fiche documents à fournir lors d'une vente reprend la liste complète et la façon de la demander, et la fiche acheter un appartement en copropriété dit où regarder en priorité dans ces documents.

Les frais réclamés par le syndic pour cette transmission sont à charge du copropriétaire sortant (art. 3.94, § 4).

Qui paie quoi, entre le vendeur et l'acheteur ?

Deux régimes se superposent, et c'est leur différence qui crée la plupart des malentendus.

Les charges courantes, celles qui reviennent chaque trimestre, sont supportées par l'acheteur à partir du jour où il jouit effectivement des parties communes. Les charges extraordinaires suivent une autre date : le Code civil les met à charge du nouveau copropriétaire lorsqu'elles deviennent exigibles après la date certaine du transfert de propriété. Quatre catégories sont concernées, parmi lesquelles les dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées avant le transfert mais appelées après lui, et les appels de fonds approuvés avant la vente.

Un chantier voté en janvier et facturé en octobre peut donc tomber sur l'acheteur, alors qu'il n'a pas participé au vote. C'est précisément pour cela que le compromis contient presque toujours une clause de répartition. Notre lecture : négociez ce point avant la signature, chiffres du syndic en main, plutôt que de le découvrir au premier appel de fonds. La fiche vendre un lot en copropriété détaille cette négociation du côté du vendeur.

Le sort de l'argent déjà versé obéit à une règle nette. Le vendeur est créancier de l'association pour la part de son fonds de roulement correspondant à la période où il ne jouit plus des parties communes ; sa quote-part dans le fonds de réserve, elle, reste la propriété de l'association (art. 3.94, § 5). Le détail figure dans la fiche fonds de roulement et fonds de réserve.

Le notaire retient les arriérés sur le prix

Le jour de l'acte, le notaire ne verse pas le prix au vendeur sans vérifier d'abord sa situation auprès du syndic. Il a interrogé celui-ci par envoi recommandé et attendu sa réponse pendant trente jours ; faute de réponse, il informe les parties (art. 3.94, § 2). Sur les sommes revenant au vendeur, il retient ensuite les arriérés de charges, ordinaires et extraordinaires, ainsi que les frais de transmission (art. 3.95). Les créanciers privilégiés et hypothécaires passent avant l'association.

Dans les trente jours de l'acte, le notaire communique au syndic la date de l'acte, le lot concerné et l'identité des parties (art. 3.94, § 3). C'est cette notification qui fait entrer l'acheteur dans les registres de l'immeuble.

Les premiers mois du nouveau copropriétaire

Une fois l'acte signé, il reste à prendre sa place. Vérifier son inscription auprès du syndic, obtenir les statuts et le règlement d'ordre intérieur, comprendre le prochain décompte de charges, repérer la date de l'assemblée annuelle : la fiche devenir nouveau copropriétaire met ces démarches dans l'ordre.

Pour le cadre général qui s'applique ensuite à votre immeuble, repartez du pilier cadre juridique de la copropriété, et pour la mécanique des appels de fonds, du pilier charges de copropriété.