Dégâts des eaux et infiltrations : trouver l’origine et faire réparer

Une auréole brune s’étend au plafond de la chambre, un peu plus large chaque semaine. Le voisin du dessus assure que tout est sec chez lui, le syndic propose d’attendre une expertise, et la peinture continue de cloquer. Trois questions sont à démêler, dans cet ordre : d’où vient l’eau, à qui appartient l’élément en cause, et qui engage les frais.

Nous le disons d’emblée : l’ordre compte davantage que la vitesse. Un dossier d’infiltration qui s’ouvre sur la discussion de la facture, avant que l’origine du désordre soit établie, dure des mois. Celui qui commence par couper, dater et écrire avance plus vite, même quand la fuite se révèle difficile à localiser. Cette page suit cet ordre, pour un immeuble bruxellois comme wallon.

Les premières heures : couper, dater, écrire

Couper d’abord. Face à une fuite dans une cave, Vivaqua donne le réflexe de base : fermer le robinet d’arrêt situé avant le compteur (Vivaqua, fuite d’eau dans la cave). La même page fixe une frontière utile pour la suite du dossier. Le distributeur gère l’installation jusqu’au compteur et le compteur lui-même, à l’exception du joint placé après celui-ci ; au-delà de ce joint, l’installation relève du propriétaire. Une fuite située avant le compteur se signale au service d’intervention du distributeur, une fuite située après appelle un plombier.

Dater ensuite. Photographiez les dommages avec une référence de date, notez l’index du compteur, et conservez les traces du désordre avant toute réparation, y compris provisoire. Dans un dossier d’infiltration, la chronologie décide souvent de l’issue : une tache dont on peut montrer l’évolution sur six semaines pèse plus lourd qu’un constat unique.

Écrire enfin. Signalez le désordre au syndic par écrit, même si vous l’avez déjà appelé. Ce signalement date l’information, ouvre le dossier et permet de demander les pièces de l’immeuble. Le syndic doit permettre aux copropriétaires l’accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété (art. 3.89, § 5, 9°, C. civ.). Pour une infiltration, les pièces utiles sont précises : l’acte de base, les factures d’entretien de toiture, les rapports d’intervention des dernières années, et la police d’assurance de l’immeuble.

D’où vient l’eau, et l’élément en cause est-il commun ?

La réponse se trouve dans les statuts avant de se trouver sur le chantier. Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, et dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l’usage de tous ou de certains copropriétaires (art. 3.84, C. civ.). La toiture, les colonnes de descente, les conduites qui traversent plusieurs lots et l’étanchéité d’une terrasse figurent presque toujours parmi elles. La frontière exacte est détaillée dans parties privatives et parties communes, et le document qui la fixe dans acte de base et règlement de copropriété.

Un cas revient si souvent qu’il mérite d’être nommé : la toiture-terrasse accessible depuis un seul appartement. L’usage est exclusif, et l’étanchéité reste commune. Cette jouissance privativeGlossaireDroit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent. Voir le glossaire ne transforme pas l’élément en partie privative ; elle se contente d’en réserver l’usage, le règlement de copropriété précisant la répartition des frais qui s’y rapportent. Un occupant qui a percé le revêtement pour fixer un bac à fleurs engage en revanche sa propre responsabilité, parce que le dommage vient de son fait, non de l’élément commun.

Deux confusions coûtent cher. La première consiste à conclure à l’infiltration devant une trace d’humidité qui relève de la condensation : une tache de condensation se forme dans les angles froids et les retours de maçonnerie, varie avec la saison, et ne s’aggrave pas après une pluie. La seconde consiste à poursuivre le voisin du dessus parce que l’eau arrive par son plafond, alors qu’une colonne commune encastrée dans son mur peut fuir sans qu’il voie quoi que ce soit chez lui. Le rapport d’un professionnel qui ouvre, teste et localise vaut mieux qu’un échange de lettres fondé sur des suppositions.

Qui répare et qui paie ?

Ces deux questions sont distinctes, et les mélanger bloque les dossiers. Celui qui commande les travaux n’est pas toujours celui qui en supporte le coût final, et le coût de la réparation n’est pas le même poste que l’indemnisation des dommages causés à l’intérieur d’un appartement.

L’entretien courant qui évite la plupart de ces désordres, gouttières comprises, est traité dans entretien des parties communes. Quant au parquet gonflé et au plafond à refaire dans l’appartement touché, ils relèvent de l’assurance plutôt que du budget de l’immeuble : les garanties dégâts des eaux relèvent d’une extension contractuelle, courante mais jamais automatique, et leur définition exacte décide de la prise en charge. La police de l’immeuble, ce qu’elle couvre et qui déclare le sinistre sont détaillés dans assurance de copropriété.

Faut-il attendre l’assemblée générale pour faire réparer ?

Non, et c’est le point le plus souvent ignoré dans les petits immeubles. Le syndic n’a pas besoin d’un vote pour arrêter une aggravation.

« d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire »

Art. 3.89, § 5, 2°, C. civ.

Bâcher une toiture ouverte, fermer une vanne, remplacer un tronçon de conduite percé, faire assécher une cave : ces actes conservatoiresGlossaireMesures destinées à préserver l'immeuble ou les droits de l'association sans attendre une décision de l'assemblée générale, comme une réparation provisoire après un sinistre. Le syndic est chargé de les accomplir. Voir le glossaire entrent dans la mission du syndic, qui en rend compte à l’assemblée suivante (Code civil, Livre 3, Justel). La loi va dans le même sens côté vote : les travaux conservatoires et d’administration provisoire échappent à la majorité des deux tiers exigée pour les travaux affectant les parties communes et peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 3.88, § 1er, 1°, b)). Le reste du régime des chantiers est décrit dans travaux en copropriété.

Reste le cas d’un syndic qui ne fait rien. Deux leviers existent, dans cet ordre. Le syndic convoque l’assemblée générale à la demande écrite d’un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes, et la réunion doit intervenir dans les trente jours de la réception de la demande (art. 3.87, § 2). Si l’assemblée se tient et n’atteint pas la majorité requise, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgentsGlossaireTravaux nécessaires et urgents aux parties communes. Si l'assemblée ne peut atteindre la majorité requise, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul, aux frais de l'association. Voir le glossaire et nécessaires affectant les parties communes (art. 3.92, § 5). L’autorisation judiciaire préalable est la condition : des travaux engagés puis présentés pour remboursement n’ouvrent pas le même droit.

Le voisin refuse d’ouvrir, le dossier s’enlise

Localiser une fuite demande parfois d’intervenir dans un lot qui n’est pas le vôtre, et le refus d’un occupant arrête tout. Avant la procédure, un passage par la conciliation devant le juge de paix coûte un courrier au greffe et débloque une partie de ces situations.

Quand le désaccord persiste, le droit des relations de voisinage offre une voie distincte de la responsabilité pour faute. Les propriétaires voisins ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble, et chacun respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux (art. 3.101, C. civ.). Le juge peut alors accorder une compensation pécuniaire, le remboursement des mesures prises sur le bien touché, ou ordonner des mesures qui ramènent le trouble à la normale. Cette voie ne suppose pas de prouver une faute, ce qui change beaucoup dans une infiltration dont la cause technique reste discutée.

Le juge de paix connaît de tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande. La procédure, les pièces à réunir et les frais sont décrits dans juge de paix et litiges de copropriété, et les voies amiables dans conflits entre copropriétaires.

Une facture d’eau qui double : chercher la fuite cachée

Le dégât des eaux ne se voit pas toujours. Il se lit d’abord sur le compteur. La SWDE chiffre deux fuites banales : un robinet qui fuit goutte à goutte représente une perte de quatre litres par heure, une chasse d’eau défectueuse vingt-cinq litres par heure, et elle conseille de relever son index fréquemment pour détecter une surconsommation à temps (SWDE, gérer ma consommation d’eau). Vingt-cinq litres par heure, c’est six cents litres par jour, sans qu’une seule tache apparaisse au plafond.

Le test ne demande que deux relevés : fermez tous les points de puisage, relevez l’index, attendez une heure sans consommer, relevez à nouveau. Si les chiffres bougent, l’eau part quelque part. Dans un immeuble alimenté par un seul compteur général, la surconsommation finit en charges communes et se répartit entre des copropriétaires qui n’y sont pour rien, ce qui fait du contrôle une affaire collective. La façon de répartir l’eau et le chauffage lot par lot est traitée dans répartition des charges d’eau et de chauffage, et la lecture des postes dans décompte de charges annuel.

Un dernier conseil, de méthode. Tenez un journal du dossier : date du premier constat, date du signalement, date de chaque visite, nom des intervenants, montant de chaque devis. Ce document ne coûte rien à tenir et devient la pièce centrale si l’affaire part devant le juge, deux ans plus tard, quand personne ne se souvient plus de l’ordre des événements. Pour les autres situations de la vie de l’immeuble, revenez à la page gestion d’un immeuble en copropriété.