Sécurité incendie en copropriété : obligations, détecteurs et travaux à voter

Un courrier de la zone de secours arrive chez le syndic après une visite de l’immeuble, et il demande des choses précises : dégager le palier du deuxième, remplacer une porte, rétablir un éclairage. Ou bien c’est un copropriétaire qui signale que le détecteur du couloir bipe depuis six mois et que personne ne s’en occupe. Dans les deux cas, la même question arrive en assemblée : qui paie, et faut-il voter ?

La sécurité incendie d’un immeuble se lit à trois niveaux qu’il vaut mieux ne pas mélanger. Les normes de construction sont fédérales et regardent le bâtiment tel qu’il a été bâti. Les obligations liées au logement sont régionales et regardent chaque appartement. Enfin, la commune et le service d’incendie peuvent imposer des mesures à votre immeuble en particulier. Notre lecture : situez votre immeuble dans ces trois couches avant de parler budget. La plupart des blocages en assemblée viennent de ce que chacun invoque une couche différente.

Votre immeuble est-il soumis aux normes de base fédérales ?

L’arrêté royal du 7 juillet 1994 fixe les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion : compartimentage, résistance au feu des parois, largeur et nombre de chemins d’évacuation, réaction au feu des matériaux. Ce texte structure la sécurité incendie du bâti belge, mais il ne dit pas ce que beaucoup de copropriétaires croient qu’il dit.

« L’arrêté royal du 7 juillet 1994 n’est pas d’application aux bâtiments existants. »

SPF Intérieur, Sécurité civile

Il s’applique aux bâtiments à construire et aux extensions de bâtiments existants, pour la seule extension. Les bâtiments élevés et moyens dont la demande de construction a été introduite avant le 26 mai 1995, et les bâtiments bas dont la demande est antérieure au 1er janvier 1998, sortent donc de son champ (Sécurité civile, SPF Intérieur). Autrement dit : un immeuble des années soixante n’a pas à être reconstruit aux normes d’aujourd’hui du seul fait que ces normes existent.

La distinction entre bâtiment bas, moyen et élevé n’est pas décorative, parce qu’elle commande les exigences de l’arrêté. Elle repose sur la façon dont les secours peuvent intervenir : la hauteur utile de 25 m d’une auto-échelle de 30 m sépare le bâtiment moyen du bâtiment élevé. Au-delà, l’évacuation ne peut plus compter sur une échelle et tout repose sur la construction.

Concrètement, votre point de départ n’est pas l’arrêté royal : c’est le dossier de l’immeuble. Le permis d’urbanisme, les plans, l’éventuel avis du service d’incendie rendu à l’époque et le dossier d’intervention ultérieure disent ce que le bâtiment a promis d’être. Si des travaux ultérieurs ont modifié une cage d’escalier, supprimé une porte ou transformé des combles, c’est là que l’écart se lit.

Détecteurs de fumée : qui les pose, qui les paie ?

C’est le sujet qui revient le plus souvent, et celui où les deux Régions ne disent pas la même chose.

Sources : Bruxelles Logement pour la Région de Bruxelles-Capitale, Portail de la Wallonie pour la Wallonie.

Pour une copropriété, la conséquence est nette. Ces deux textes visent le logement, pas l’immeuble : l’obligation pèse sur le propriétaire de chaque lot, et la dépense n’est pas une charge commune. Un syndic qui facture les détecteurs à l’ensemble des copropriétaires selon leurs quotitésGlossaireFraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Voir le glossaire fait donc un choix que ni l’un ni l’autre arrêté ne lui impose, et qui doit trouver son fondement dans le règlement de copropriété ou dans une décision d’assemblée.

Reste le cas des couloirs et des cages d’escalier, qui ne sont le logement de personne. Les deux arrêtés régionaux ne les visent pas. Quand un immeuble est équipé d’une détection dans ses parties communesGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire, c’est en général parce que le permis, un règlement communal ou une demande du service d’incendie l’a prévu. Vérifiez lequel avant de décider de remplacer ou de supprimer quoi que ce soit : une installation posée en exécution d’un avis ne s’enlève pas parce qu’elle sonne trop souvent.

Nous conseillons au syndic de tenir un relevé simple, lot par lot, de ce que chaque copropriétaire déclare avoir installé. Ce n’est pas un contrôle, et l’association n’a pas à en faire un. C’est la seule façon de savoir, le jour d’un sinistre, si l’immeuble était équipé.

Dans les communs, l’essentiel ne se vote pas

Une part de la sécurité incendie d’un immeuble ne coûte rien et ne se vote pas. Elle tient à l’usage quotidien des communs.

• Les escaliers, les paliers et les couloirs restent des chemins d’évacuation : tout ce qui y stationne réduit leur largeur utile au moment où elle compte.
• Une porte coupe-feu ne protège que fermée. Une cale, un extincteur posé au sol ou un ferme-porte déréglé annulent sa fonction.
• Les locaux techniques, la chaufferie, le local poubelles et le local compteurs se referment et ne servent pas de débarras.
• L’éclairage de sécurité et la signalisation des issues se testent, comme n’importe quel équipement.
• Les accès des secours comptent autant que l’intérieur : numéro de police lisible, entrée dégagée, accès à la façade maintenu.

L’association des copropriétaires a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble. Le rappel de ces usages relève donc pleinement du rôle du syndic, et le règlement d’ordre intérieur est l’endroit naturel pour les inscrire une fois pour toutes, plutôt que de les répéter à chaque assemblée.

À quelle majorité voter les mesures, et sur quel budget ?

Dès qu’une mesure suppose des travaux aux parties communes, la question du vote se pose, et la réponse dépend de l’origine de la mesure.

Les travaux affectant les parties communes se décident en principe à la majorité des deux tiers des voix. Deux catégories échappent à ce seuil : les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolueGlossaireRègle de vote par défaut de l'assemblée générale : plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Les abstentions, votes nuls et blancs ne sont pas comptés comme voix émises. Voir le glossaire des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 3.88, § 1er, 1°, b)).

La ligne de partage est donc celle-ci. Une porte palière coupe-feu qu’un texte ou une décision de l’autorité impose de remplacer relève de la majorité absolue. Une installation de détection centralisée que l’assemblée choisit d’installer parce qu’elle la juge utile relève des deux tiers. Nous conseillons de présenter les deux catégories séparément à l’ordre du jour, avec leur base respective : un point mal qualifié se vote à la mauvaise majorité et se conteste ensuite. La mécanique complète du comptage des voix figure dans règles de vote et majorités.

Entre deux assemblées, le syndic n’est pas désarmé. Il est chargé d’accomplir tous actes conservatoiresGlossaireMesures destinées à préserver l'immeuble ou les droits de l'association sans attendre une décision de l'assemblée générale, comme une réparation provisoire après un sinistre. Le syndic est chargé de les accomplir. Voir le glossaire et tous actes d’administration provisoire (art. 3.89, § 5, 2°). Un ferme-porte cassé se répare sans attendre. Et si l’assemblée bloque alors que des travaux sont urgents et nécessaires, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul, aux frais de l’association (art. 3.92, § 5).

Côté financement, une mesure de sécurité suit les mêmes règles que n’importe quel chantier : dépense courante au budget prévisionnel, dépense non périodique prélevée sur le fonds de réserve. Le calendrier complet, du devis à la réception, est décrit dans travaux en copropriété.

Après une visite du service d’incendie

Une visite se solde par un rapport, parfois assorti de recommandations, parfois de mesures à prendre dans un délai. Ce document appartient au dossier de l’immeuble : il se classe, il se transmet au conseil de copropriété s’il en existe un, et il se met à l’ordre du jour.

Trois réflexes évitent que la situation s’enlise. Accuser réception et demander, si le rapport est technique, ce qui relève de l’obligation et ce qui relève du conseil. Chiffrer avant de convoquer, pour que l’assemblée vote sur des montants et non sur des intentions. Répondre à l’autorité en indiquant le calendrier retenu, même si les travaux prennent plusieurs mois : une copropriété qui a voté et planifié n’est pas dans la même position qu’une copropriété silencieuse.

Le bourgmestre dispose de pouvoirs de police administrative en matière d’incendie et peut imposer des mesures à un bâtiment déterminé. C’est la raison pour laquelle un avis du service d’incendie ne se range pas dans la catégorie des suggestions.

Un mot, enfin, sur l’assurance. Un manquement documenté à une mesure de sécurité peut peser lors d’un sinistre, et la police incendie de l’immeuble mérite d’être relue à cette occasion : la fiche assurances de copropriété détaille ce qu’elle couvre et ce qu’elle laisse de côté. Pour le reste de la maintenance du bâtiment, contrôles d’ascenseur et de chaudière compris, voyez entretien des parties communes, et pour l’ensemble des situations de la vie de l’immeuble, la page gestion d’un immeuble en copropriété.