Conflits entre copropriétaires : les démarches qui débloquent

Un vélo qui bloque le hall. Une machine à laver qui tourne à minuit. Une terrasse transformée en atelier le dimanche. Un copropriétaire qui vote contre tout depuis deux exercices. Les conflits entre copropriétaires se ressemblent peu, et ils butent pourtant presque tous sur la même erreur de méthode : on cherche qui a tort avant de chercher quelle règle s’applique.

Voici notre lecture. Un désaccord ne devient traitable qu’au moment où il se rattache à un texte : les statuts de l’immeuble, le règlement d’ordre intérieur, une décision d’assemblée, ou le droit commun. Tant qu’il reste une affaire de personnes, il n’avance pas, quel que soit le nombre de messages échangés dans le groupe de l’immeuble. Cette page remonte les étapes dans l’ordre où elles débloquent, pour un immeuble bruxellois comme wallon.

Quelle règle est en cause, et où est-elle écrite ?

Trois documents gouvernent la vie de l’immeuble, et ils n’ont pas la même nature. Les statuts, formés de l’acte de base et du règlement de copropriété, sont notariés et transcrits : ils décrivent les lots, les parties communes et la répartition des charges. Le règlement d’ordre intérieurGlossaireRèglement établi sous signature privée qui fixe au moins les règles de fonctionnement de l'assemblée générale, la nomination du syndic et la quinzaine de l'assemblée ordinaire. Il est déposé au siège de l'association et peut être consulté sans frais. Voir le glossaire est établi sous signature privée et contient au minimum les règles de convocation, de fonctionnement et de pouvoirs de l’assemblée générale, le mode de nomination du syndic et l’étendue de ses pouvoirs, ainsi que la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée ordinaire (art. 3.85, § 3, C. civ.). Les décisions de l’assemblée, enfin, sont consignées dans un registre déposé au siège de l’association, et ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé (art. 3.93, § 4).

Cette consultation est votre première démarche, avant tout courrier. Beaucoup de règles de vie quotidienne ne figurent pas dans l’acte notarié mais dans une décision votée huit ans plus tôt, que personne ne cite plus. Les détails de chaque document sont traités dans acte de base et règlement de copropriété et dans règlement d’ordre intérieur.

Reste le cas des gênes que ne vise aucun texte. Le juge de paix connaît alors des contestations qui, selon la présentation officielle de sa compétence, portent sur « l’usage, la jouissance, l’entretien, la conservation ou l’administration du bien commun en cas de copropriété » (justice de paix, Tribunaux et Cours). Le droit des relations de voisinage permet par ailleurs d’agir contre un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux, sans démontrer de faute. Entre une gêne ordinaire et une infraction, la différence n’est pas d’intensité mais de nature, et elle change toute la démarche.

Le syndic n’est pas un arbitre, et c’est une bonne nouvelle

Sa mission est précise : exécuter et faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale, accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire, et permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété (art. 3.89, § 5, 1°, 2° et 9°). Aucun de ces points ne lui donne le pouvoir de trancher entre deux copropriétaires. Un syndic qui refuse de départager n’est donc pas un syndic défaillant, contrairement à ce que beaucoup de lettres de reproche supposent. Le détail de ses obligations figure dans rôle et missions du syndic.

Ce qu’il peut faire, en revanche, pèse lourd. Il date votre signalement, rappelle la règle à l’autre partie, réunit les pièces, inscrit le point à l’ordre du jour, et agit en justice pour l’association des copropriétaires. Celle-ci a qualité pour agir, tant en demandant qu’en défendant, pour la sauvegarde des droits relatifs aux parties communes ou à leur gestion (art. 3.92, § 1er). Le syndic informe sans délai les copropriétaires des actions intentées par l’association ou contre elle.

Un point mérite d’être connu, parce qu’il évite des mois d’attente. Vous n’avez pas besoin d’un vote pour défendre votre propre lot.

L’assemblée générale est le lieu du conflit, pas son décor

Un désaccord récurrent finit presque toujours par devoir être arbitré par un vote. Le chemin est ouvert à tout moment : un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale (art. 3.87, § 4). Formulez le point comme une décision à prendre, pas comme une plainte à entendre : « interdiction du stationnement de vélos dans le hall et désignation d’un local » se vote, « problème récurrent avec le lot 7 » ne se vote pas.

Si l’assemblée ordinaire est trop lointaine, un second levier existe. Des copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes adressent une requête au syndic par envoi recommandé, et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête (art. 3.87, § 2). Notez bien ce que dit le texte : le délai de trente jours porte sur l’envoi de la convocation, pas sur la tenue de la réunion. Et si le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer, tout copropriétaire peut demander au juge d’ordonner la convocation dans le délai que ce dernier fixe, pour délibérer sur la proposition qu’il détermine (art. 3.92, § 4).

Les majorités applicables à chaque type de décision sont détaillées dans règles de vote et majorités, et la préparation de la séance dans organiser une assemblée générale. Dans un immeuble où les tensions se répètent, le conseil de copropriété absorbe une partie des frictions avant qu’elles arrivent en séance.

Conciliation ou médiation : laquelle choisir ?

Les deux évitent le procès, et elles ne se ressemblent pas. La conciliationGlossaireProcédure gratuite par laquelle le juge de paix tente de rapprocher les parties avant ou pendant un procès. Elle se demande par simple lettre au greffe, et l'accord est constaté dans un procès-verbal qui a la même valeur qu'un jugement. Voir le glossaire se demande au juge de paix lui-même : il suffit d’envoyer une simple lettre, ou de se rendre au greffe et de demander oralement qu’une audience de conciliation soit tenue, et la procédure est gratuite. Si un accord est trouvé, il a la même valeur qu’un jugement et son exécution peut être poursuivie par huissier (justice de paix, Tribunaux et Cours).

La médiationGlossaireMode volontaire de règlement des conflits, dans lequel un tiers neutre aide les parties à trouver un accord. Un médiateur agréé par la Commission fédérale de médiation peut être choisi, et l'accord peut être homologué par le juge pour devenir exécutoire. Voir le glossaire se déroule hors du tribunal, dans un cadre confidentiel, avec un médiateur agréé que les parties choisissent d’un commun accord. Elle peut être engagée sur proposition des parties ou du juge, personne n’est obligé d’accepter d’y participer, et les parties partagent les frais à parts égales sauf autre arrangement. Un accord complet peut être homologué par le juge : il reçoit alors les mêmes effets qu’un jugement et devient exécutoire (après la médiation, SPF Justice).

Notre position, dans un petit immeuble : la conciliation d’abord, parce qu’elle ne coûte rien, qu’elle se demande en dix lignes et qu’une convocation du juge de paix suffit souvent à faire bouger une partie qui ignorait les courriers. La médiation prend le relais quand le différend est ancien, qu’il mêle plusieurs sujets, et que les parties devront continuer à se croiser dans l’escalier pendant dix ans.

Quand le blocage vient de la majorité elle-même

Le conflit n’oppose pas toujours deux voisins. Il arrive qu’une assemblée adopte une décision qui lèse un copropriétaire isolé, ou qu’elle refuse obstinément des travaux que l’immeuble réclame. Trois leviers existent, et leurs conditions diffèrent.

Une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui vous cause un préjudice personnel peut être annulée ou réformée par le juge, à condition d’agir dans les quatre mois à compter de la date de l’assemblée (art. 3.92, § 3). Ce délai est court, et il court même si vous attendez encore le procès-verbal. La procédure complète est décrite dans contester une décision d’AG.

Quand la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes (art. 3.92, § 5). Le même paragraphe ouvre une seconde porte, beaucoup moins connue.

« Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif. »

Art. 3.92, § 5, al. 2, C. civ.

Le texte ajoute une protection utile à qui ose s’en servir : dès qu’il a intenté l’une de ces actions, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l’absence de décision (art. 3.92, § 6). Le régime des chantiers eux-mêmes est traité dans travaux en copropriété.

Le dernier levier vise les immeubles réellement enlisés. Si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, ou si l’association est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou des copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoiresGlossairePersonne désignée par le juge, à la demande du syndic ou de copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts, lorsque l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou que la conservation de l'immeuble est impossible. Voir le glossaire, aux frais de l’association (art. 3.92, § 2). Nous ne conseillons pas d’y recourir pour un conflit de personnes : ce mécanisme répond à une copropriété qui ne fonctionne plus, pas à une assemblée désagréable.

Le procès règle le droit, pas le voisinage

Une procédure tranche une question juridique, puis tout le monde reprend l’ascenseur ensemble. C’est la raison pour laquelle nous plaçons la conciliation avant la citation, même quand le dossier semble solide. Dans un immeuble de moins de dix lots, une action judiciaire pour une nuisance isolée laisse presque toujours un coût relationnel supérieur au gain obtenu.

Deux habitudes changent l’issue des dossiers, et aucune ne coûte d’argent. La première est le journal des faits : une ligne par événement, avec la date, l’heure, ce qui s’est produit et qui était présent. Un relevé tenu sur six mois vaut mieux que dix pages de récit écrites au moment de la plainte. La seconde est l’écrit unique et calme adressé à l’autre partie, qui décrit les faits, cite la disposition applicable et demande une chose précise. Il sert de pièce, et il règle une partie des situations sans autre suite.

Une clause des statuts ne peut pas vous priver du juge : est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits concernant l’application du régime de la copropriété (art. 3.85, § 5). Pour la suite, la compétence du juge de paix, les pièces à réunir et les frais sont détaillés dans juge de paix et litiges de copropriété. Si le désaccord porte sur des charges non payées, c’est une autre mécanique, décrite dans copropriétaire impayé. Pour les autres situations de la vie de l’immeuble, revenez à la page gestion d’un immeuble en copropriété.