Acheter un appartement en copropriété : les vérifications avant l’offre

Vous avez visité deux fois, le prix vous convient, et l’agent vous demande si vous faites une offre. À ce stade, vous connaissez l’appartement et vous ne savez presque rien de l’immeuble. Les deux se paient ensemble.

Acheter un appartement en copropriété, c’est acquérir un lot et, du même geste, une place dans une association de copropriétaires : ses comptes, ses impayés, ses chantiers reportés et son règlement vous engageront dès l’acte. Le Code civil organise votre information avant la signature. Avant la signature du contrat, de l’offre ou de la promesse d’achat, le notaire, l’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant vous transmet une série d’informations sur la copropriété, que le syndic fournit sur simple demande dans les quinze jours (art. 3.94, § 1er, extrait du Code civil publié par l’IPI). Le point que la plupart des acheteurs ignorent : vous n’avez pas besoin d’avoir fait une offre pour les réclamer.

Cette page dit quoi lire dans ces documents, dans quel ordre, et quelles factures peuvent tomber après l’acte. La liste complète des pièces et la façon de les demander figurent dans documents à fournir lors d’une vente.

Trois procès-verbaux valent dix visites

Les procès-verbaux des assemblées ordinaires et extraordinaires des trois dernières années font partie des informations dues, avec les décomptes périodiques de charges des deux derniers exercices et une copie du dernier bilan approuvé. Lus dans l’ordre chronologique, ils racontent l’immeuble mieux qu’un entretien avec le vendeur.

Ce que vous y cherchez tient en quatre points. Un vote sur la toiture, l’ascenseur ou les châssis reporté d’une année sur l’autre : le chantier existe, il n’est pas financé. Une majorité qui échoue, ensuite, car les travaux affectant les parties communes se décident aux deux tiers des voix, hors travaux imposés par la loi et actes conservatoires (art. 3.88, § 1er, 1°) ; un point qui bute deux fois sur ce seuil reviendra, et il reviendra plus cher. Un changement de syndic récent, surtout s’il suit une révocation. Et des discussions sur des arriérés, qui pèsent sur la trésorerie commune même quand elles ne vous concernent pas.

Vous pouvez aussi aller voir par vous-même, sans passer par le vendeur. Le registre des décisions de l’assemblée est déposé au siège de l’association et peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé, de même que le règlement d’ordre intérieurGlossaireRèglement établi sous signature privée qui fixe au moins les règles de fonctionnement de l'assemblée générale, la nomination du syndic et la quinzaine de l'assemblée ordinaire. Il est déposé au siège de l'association et peut être consulté sans frais. Voir le glossaire (art. 3.93, §§ 3 et 4). Un acheteur en cours de négociation est un intéressé.

Ces décisions ne relèvent pas du passé de quelqu’un d’autre. Celles qui ont été prises avant la naissance de votre droit vous lient dès qu’elles vous ont été communiquées, et cette communication incombe à celui qui vous transmet le lot (art. 3.93, § 5). Le détail des seuils de vote est dans règles de vote et majorités, et les conditions pour attaquer une décision dans contester une décision d’AG.

Les comptes disent ce que l’appartement coûtera

Deux caisses coexistent, et leur niveau n’a pas le même sens. Le fonds de roulementGlossaireSomme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques comme le chauffage et l'éclairage des parties communes ou les frais de gérance. Il est placé sur un compte distinct au nom de l'association. Voir le glossaire couvre les dépenses périodiques : chauffage et éclairage des communs, assurances, frais de gérance. Le fonds de réserveGlossaireSomme des apports périodiques destinés aux dépenses non périodiques, comme le renouvellement du chauffage ou de l'ascenseur. Il est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire, avec une contribution annuelle d'au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire aux quatre cinquièmes. Voir le glossaire couvre les dépenses non périodiques, celles qui arrivent une fois tous les quinze ans et se comptent en dizaines de milliers d’euros.

Le second est le plus parlant pour un acheteur. Il est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, et l’association y verse chaque année au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, sauf décision contraire prise à la majorité des quatre cinquièmes (art. 3.86, § 3). Un immeuble des années soixante-dix dont le fonds de réserve est proche de zéro ne vous fait économiser nulle part : il déplace la dépense vers vos premiers appels de fonds.

Voici notre lecture, avec une nuance. Un fonds de réserve bien alimenté est un bon signe, mais votre quote-part dans ce fonds reste la propriété de l’association et n’est pas remboursée au vendeur (art. 3.94, § 5). Beaucoup de vendeurs demandent donc à l’acheteur de la leur rembourser dans le compromis. La demande se défend ; son montant se chiffre, et il se négocie comme le reste du prix. Le mécanisme des deux fonds est détaillé dans fonds de roulement et fonds de réserve.

Pour le coût courant, ne vous fiez pas au seul dernier décompte. Un exercice sans sinistre ni chantier donne une image flatteuse de l’immeuble. Mettez les deux décomptes fournis en regard du budget voté pour l’exercice en cours, dont la logique est expliquée dans budget prévisionnel et dans décompte de charges annuel. Les arriérés d’autres copropriétaires, enfin, ne vous seront pas réclamés, mais ils expliquent souvent pourquoi les travaux attendent (copropriétaire impayé).

Quelle facture pouvez-vous hériter sans avoir voté ?

Celle des travaux décidés avant votre arrivée et facturés après. Les dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées avant la date certaine du transfert de propriété, mais dont le paiement est réclamé après cette date, sont supportées par le nouveau copropriétaire, sauf clause contraire (art. 3.94, § 2). Il en va de même des appels de fonds au fonds de réserve approuvés avant le transfert. Un chantier voté en février et facturé en novembre peut donc tomber sur vous, alors que vous n’étiez pas dans la salle.

Les charges ordinaires, elles, suivent une autre date : vous les supportez à partir du moment où vous pouvez jouir effectivement des parties communes, en pratique le plus souvent le jour de l’acte authentique.

Ce régime n’est pas impératif entre vendeur et acheteur, et c’est pour cela que la répartition se négocie dans le compromis. Nous conseillons de le faire chiffres en main : demandez au syndic, avant de signer, la liste des dépenses déjà décidées et le calendrier d’appel prévu. Une somme connue se partage ; une somme découverte se subit. La même négociation, vue du côté du vendeur, est décrite dans vendre un lot en copropriété.

Moins de vingt lots ou plus : deux immeubles différents

Le nombre de lots change les organes de l’immeuble et la lisibilité de ses comptes. Le seuil est fixé à vingt lots, caves, garages et emplacements de parking exclus du décompte, ce qui fait passer sous la barre beaucoup d’immeubles qui paraissent plus grands.

Ce tableau n’est pas un classement. Un immeuble de huit lots sans conseil de copropriété fonctionne très bien quand les copropriétaires se parlent, et un immeuble de quarante lots peut avoir des comptes normalisés et une toiture en fin de vie. La différence pour vous est ailleurs : en comptabilité simplifiée, vous aurez plus de questions à poser et moins de documents pour y répondre. Les deux régimes comptables sont expliqués dans comptabilité de copropriété et PCMN, et le rôle du conseil dans conseil de copropriété.

Que vérifier dans l’acte de base avant de signer ?

Quatre points, dont aucun ne se voit pendant la visite.

Les quotitésGlossaireFraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Voir le glossaire du lot d’abord. Elles sont fixées dans l’acte de base selon la valeur respective des parties privatives, elles déterminent votre nombre de voix à l’assemblée, et elles ne se modifient qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires (art. 3.85, § 1er, et 3.88, § 3). Vérifiez ensuite les clés de répartition inscrites au règlement de copropriété : un rez-de-chaussée qui participe aux charges d’ascenseur, cela se discute avant l’achat, pas au premier décompte. Le document est présenté dans acte de base et règlement de copropriété.

Les terrasses et les jardins ensuite. Beaucoup ne sont pas des parties privatives, mais des parties communes grevées d’un droit de jouissance privativeGlossaireDroit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent. Voir le glossaire. La distinction décide de qui paie l’étanchéité et le remplacement, et elle se lit dans les statuts, pas sur place. La frontière est tracée dans parties privatives et parties communes.

Le règlement d’ordre intérieur ensuite. Il contient les règles de vie que vous devrez respecter, et les immeubles les plus réglementés ne sont pas toujours ceux qu’on imagine : animaux, location de courte durée, pose d’une unité de climatisation en façade, usage du local vélos. Il n’est pas notarié, il se modifie plus facilement que les statuts, et il vous est opposable dans les conditions de l’article 3.93. Son contenu minimum est détaillé dans règlement d’ordre intérieur.

Deux vérifications administratives pour finir. L’association des copropriétaires possède un numéro d’entreprise à la Banque-Carrefour des Entreprises, qui doit figurer sur tous ses documents (art. 3.86, § 1er) : son absence sur un décompte ou une convocation mérite une question, et le fonctionnement de cette personne morale est décrit dans association des copropriétaires. Le certificat PEB du logement, lui, doit exister avant la mise en vente et être remis à l’acquéreur avant la signature de la convention de vente (certificat PEB, SPW Énergie). Il porte sur votre logement, pas sur l’immeuble entier.

Les documents ne disent pas tout de l’immeuble

Une remarque de méthode, pour terminer. Les informations dues par la copropriété disent ce qui a été décidé, voté et payé. Elles ne disent pas l’état réel de la toiture ni de la colonne d’eau. Quand les procès-verbaux parlent d’un chantier depuis trois ans sans qu’un devis apparaisse, un avis technique avant l’offre coûte moins cher que l’appel de fonds découvert la deuxième année.

Et si le syndic ne répond pas dans les quinze jours, les parties sont informées de sa carence (art. 3.94, § 1er). Cette carence n’est pas une raison de signer sans les documents. C’est une raison de reporter l’offre, ou de l’assortir d’une condition. Une information générale comme celle-ci ne remplace pas l’avis d’un notaire sur votre dossier, surtout quand la copropriété a un contentieux en cours.

Les démarches des premiers mois sont rassemblées dans devenir nouveau copropriétaire, et l’opération complète, du compromis à la retenue du notaire, dans acheter et vendre en copropriété.