Copropriété à Bruxelles : les obligations régionales qui s’ajoutent à la loi

Vous venez d’être désigné syndic d’un immeuble à Schaerbeek, ou vous siégez au conseil d’une copropriété ixelloise, et vous cherchez ce que Bruxelles réclame en plus. Un courrier de Bruxelles Environnement, une vente qui bloque sur un certificat manquant, une chaufferie dont personne ne retrouve les attestations : c’est presque toujours par là que la question arrive.

Disons-le d’emblée, parce que cela fait gagner du temps : rien de ce qui s’ajoute à Bruxelles ne touche au fonctionnement de la copropriété. Les majorités, les délais, les comptes et le mandat du syndic restent ceux du Code civil, partout en Belgique. Ce qui est bruxellois concerne le bâtiment, et une seule échéance pèse plus lourd que toutes les autres : 2033.

La loi est la même, le reste ne l’est pas

Le régime de la copropriété forcéeGlossaireForme de copropriété dans laquelle un bien doit rester indivis en raison de sa fonction ou de sa destination, comme les parties communes d'un immeuble à appartements. Ces biens ne peuvent être partagés qu'avec l'accord de tous les copropriétaires. Voir le glossaire figure dans le Code civil, Livre 3, aux articles 3.78 à 3.100, et le Code civil est une loi fédérale. Un immeuble de huit lots à Jette et un immeuble de deux cents lots à Woluwe relèvent du même texte que leurs équivalents namurois. La hiérarchie entre la loi, les statuts et le règlement d’ordre intérieur est décrite dans le pilier cadre juridique de la copropriété.

Ce qui module vos obligations, ce n’est donc pas l’adresse, c’est le nombre de lots. En dessous de vingt lots, caves, garages et parkings exclus, l’association peut tenir une comptabilité simplifiée (art. 3.89, § 5). À partir de vingt lots, comptés de la même façon, un conseil de copropriété devient obligatoire (art. 3.90). Deux immeubles bruxellois de tailles différentes n’ont pas les mêmes contraintes ; un immeuble bruxellois et un immeuble wallon de même taille, si.

Trois matières sont régionales et elles arrivent toutes par le bâti : la performance énergétique, l’urbanisme, et l’argent de la rénovation. Le reste de cette page traite la première, parce que c’est celle qui crée aujourd’hui des obligations nouvelles à l’échelle de l’immeuble entier.

Qui commande le certificat PEB, et que doit fournir le syndic ?

Le certificat est l’affaire du propriétaire du lot, pas de l’association. Il est obligatoire pour tout logement individuel de 18 m² ou plus mis en vente ou en location, doit être établi avant la mise sur le marché par un certificateur agréé par Bruxelles Environnement, et reste valable dix ans. Le locataire le reçoit au plus tard à la signature du bail. Les prix ne sont pas réglementés : le site régional indiquait, en octobre 2026, un ordre de grandeur à partir de 210 euros TVA comprise pour un appartement de 90 m² (Bruxelles Environnement, le certificat PEB d’un logement).

Vendre sans certificat n’est pas une négligence sans suite. L’administration contrôle les annonces et les actes, le notaire l’informe lorsqu’un bien est vendu sans certificat, et si le parquet ne poursuit pas, une amende administrative de 50 à 62 500 euros peut être infligée.

Le rôle du syndic est ailleurs, et il est sous-estimé. Le certificateur a besoin de pièces qui ne sont pas chez le vendeur : plans, factures de travaux aux parties communes, rapports de contrôle, caractéristiques de la chaufferie. Un dossier technique constitué une fois et conservé au siège de l’association épargne au syndic la même recherche à chaque vente, et accélère les ventes elles-mêmes. Les documents que le vendeur doit par ailleurs réunir sont détaillés dans documents à fournir lors d’une vente.

La Région annonce une extension de l’obligation à tous les logements, y compris occupés par leur propriétaire ou inoccupés, à l’horizon 2030, la date devant encore être fixée. Autrement dit : le relevé des certificats de votre immeuble n’est pas un travail perdu, c’est un travail d’avance.

Les objectifs 275 et 150 engagent aussi l’association

C’est le point bruxellois le plus lourd, et il est passé assez discrètement.

Chaque logement devra atteindre l’objectif PEB 275, soit une consommation d’énergie primaire d’au maximum 275 kWh/m² par an, au plus tard le 1er janvier 2033. Un second seuil, 150 kWh/m² par an, est annoncé au plus tôt pour le 31 décembre 2045. Jusque-là, rien qui concerne l’association. La suite, si.

À l’échéance de 2033, l’association des copropriétaires devient co-responsable de l’atteinte de l’objectif par chaque unité de l’immeuble. Elle doit désigner un expert PEB unique pour le bâtiment, qui établit les certificats des différentes unités et un rapport de synthèse identifiant les travaux à réaliser sur les parties communes. Si une unité n’atteint pas son objectif, l’association peut être sanctionnée, sauf si elle démontre avoir fait tout ce qui était en son pouvoir, ou qu’aucun travail n’avait été identifié sur les parties communes (Bruxelles Environnement, la PEB en copropriété).

Une précision qui compte pour votre calendrier : ce nouvel agrément d’expert n’est pas encore opérationnel, son entrée en vigueur dépendant d’une formation et d’un logiciel à mettre en place. Une copropriété ne peut donc pas, aujourd’hui, désigner un expert pour ce rapport de synthèse.

Notre lecture est nette. Attendre le rapport pour commencer serait l’erreur la plus coûteuse de la décennie pour un immeuble bruxellois mal classé. Les travaux qui font bouger la consommation de tous les logements, isolation de la façade et de la toiture, remplacement de la chaufferie, ventilation commune, se votent à la majorité des deux tiersGlossaireMajorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Voir le glossaire des voix (art. 3.88, § 1er, 1°, b), C. civ.), se répartissent selon les quotitésGlossaireFraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Voir le glossaire, et demandent deux à trois exercices de préparation financière. L’ordre dans lequel monter ce dossier est décrit dans rénovation énergétique et primes, et le calcul des voix dans règles de vote et majorités.

Qu’est-ce que votre chaufferie doit déjà respecter ?

Plusieurs obligations bruxelloises sont en vigueur maintenant, et elles portent sur des éléments typiquement communs.

Un chauffage collectif suppose que chaque unité dispose de son propre compteur d’énergie thermique ou de calorimètres. Une cheminée collective demande une liste des appareils qui y sont raccordés, et une inspection avec nettoyage éventuel tous les cinq ans ; les anciennes chaudières de type B1 ou B11BS qui y sont reliées appellent une étude de faisabilité pour leur remplacement. Les conduites accessibles transportant de l’eau à plus de 35 °C devaient être isolées au plus tard le 31 décembre 2025, selon des critères de diamètre et d’emplacement. Et l’installation d’une chaudière au mazout est interdite depuis le 1er juin 2025, sauf dérogation.

S’y ajoute le contrôle périodique de la chaufferie elle-même. Il vise les chaudières d’une puissance nominale absorbée d’au moins 100 kW, au gaz ou au mazout, qui chauffent par de l’eau : au minimum une fois par an au mazout, au minimum tous les deux ans au gaz, par un technicien chaudière PEB agréé. Les attestations se conservent cinq ans dans le carnet de bord, qui reste sur place, papier ou électronique, et doit pouvoir être présenté en cas d’inspection. En cas de non-conformité, la copropriété dispose de cinq mois pour faire les travaux et refaire réaliser un contrôle (Bruxelles Environnement, chaudières existantes ou neuves). Un diagnostic complémentaire, confié à un conseiller chauffage PEB de type 2, devait être réalisé avant le 1er janvier 2024, puis se répète tous les cinq ans.

Le comptage par logement n’est pas qu’une formalité technique : il change la clé de répartition du chauffage, et donc le décompte de chacun. Cette bascule se prépare, parce que modifier une clé de répartition relève de la majorité des quatre cinquièmes. La mécanique est détaillée dans répartition des charges d’eau et de chauffage.

Urbanisme, langue et aide publique

L’urbanisme reste la matière où le syndic ne peut pas répondre à la place de l’administration. Remplacer les châssis de façade, poser des panneaux solaires, isoler par l’extérieur : l’autorisation éventuelle relève du Code bruxellois de l’aménagement du territoire, le permis est délivré par la commune, et c’est l’agent PEB du service communal de l’urbanisme qui suit le volet énergétique des travaux soumis à permis. Consultez la commune avant de chiffrer, pas après le vote.

Côté accompagnement, la Région finance des conseils gratuits que peu de syndics bénévoles utilisent : Homegrade donne aux particuliers bruxellois des conseils sur mesure en énergie, logement, rénovation et urbanisme, et le Réseau Habitat déploie des conseillers logement dans plusieurs communes. Ces services ne gèrent pas votre immeuble, mais ils dégrossissent un dossier avant qu’il n’arrive à l’assemblée.

Reste l’argent. Les aides bruxelloises à la rénovation sont rassemblées sous le nom Renolution, et leurs montants comme leurs conditions changent d’un régime au suivant. Un point ne change pas : pour qu’une association puisse être demandeuse, elle doit être inscrite à la Banque-Carrefour des EntreprisesGlossaireRegistre fédéral des entités enregistrées en Belgique, géré par le SPF Économie. L'association des copropriétaires y a un numéro d'entreprise, qui doit figurer sur tous ses documents, et le syndic doit y être inscrit. Voir le glossaire, et les devis comme les factures doivent porter sa dénomination. L’état des dispositifs est suivi dans primes régionales de rénovation en copropriété.

Par où commencer si vous reprenez un immeuble bruxellois

Dans cet ordre, et il tient en une assemblée : le relevé des certificats PEB lot par lot, le dossier technique de l’immeuble, le carnet de bord de la chaufferie, puis le chiffrage des postes communs qui plombent la consommation de tous. Le financement vient ensuite, et il commence par le fonds de réserve, pas par une aide espérée.

Si une partie de votre patrimoine est wallonne, les échéances et les dispositifs n’y sont pas les mêmes : voyez copropriété en Wallonie. Pour tout ce qui ne dépend pas de l’adresse, c’est-à-dire l’essentiel du travail d’un syndic, repartez du pilier copropriété en Belgique.