Copropriété en Belgique : une même loi, des démarches différentes selon la Région

Vous cherchez une réponse pour votre immeuble, et les pages que vous trouvez parlent tantôt de Bruxelles, tantôt de la Wallonie, parfois de la France. Deux questions différentes se mélangent là : ce que la loi impose à toute copropriété belge, et ce qui dépend de l'endroit où se trouve le bâtiment.

Disons-le d'emblée, parce que cela évite des heures de recherche : le régime de la copropriété ne change pas d'une Région à l'autre. Il figure dans le Code civil, Livre 3 « Les biens », aux articles 3.78 à 3.100, et le Code civil est une loi fédérale. Trois appartements à Namur et deux cents à Ixelles relèvent du même texte, avec les mêmes majorités, les mêmes délais et les mêmes organes. Ce qui varie, ce sont les matières que les Régions ont en main et qui touchent le bâtiment.

Cette partie du site rassemble ces différences locales : Région par Région, puis ville par ville là où le parc d'appartements pose des questions particulières.

Jusqu'où la loi est-elle la même partout ?

Jusqu'à presque tout ce qui fait tourner l'immeuble. La copropriété forcéeGlossaireForme de copropriété dans laquelle un bien doit rester indivis en raison de sa fonction ou de sa destination, comme les parties communes d'un immeuble à appartements. Ces biens ne peuvent être partagés qu'avec l'accord de tous les copropriétaires. Voir le glossaire existe dès qu'un bâtiment est divisé en lotsGlossaireUnité de la copropriété composée d'une partie privative et d'une quote-part dans les parties communes. Un appartement avec sa cave peut former un seul lot ou deux lots distincts selon l'acte de base. Voir le glossaire comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments communs. À partir de là, l'association des copropriétaires, l'assemblée générale, le syndic, le commissaire aux comptes et les règles de vote obéissent au même texte sur tout le territoire. Ces dispositions sont impératives : une clause des statuts contraire à la loi est remplacée de plein droit par la règle légale (art. 3.100). Le pilier cadre juridique de la copropriété déroule cette hiérarchie entre la loi, les statuts et le règlement d'ordre intérieur, et le texte complet est publié par eJustice.

Ce qui module les obligations, ce n'est donc pas la Région, c'est la taille de l'immeuble. En dessous de vingt lots, caves, garages et parkings non compris, l'association peut tenir une comptabilité simplifiéeGlossaireComptabilité autorisée dans les copropriétés de moins de vingt lots, caves, garages et parkings exclus. Elle reflète au minimum les recettes et dépenses, la trésorerie, les fonds de roulement et de réserve, et les créances et dettes des copropriétaires. Voir le glossaire (art. 3.89, § 5). À partir de vingt lots, comptés de la même façon, un conseil de copropriété devient obligatoire (art. 3.90). Un petit immeuble liégeois et un petit immeuble bruxellois sont dans la même situation ; un petit et un grand immeuble bruxellois ne le sont pas.

Trois matières régionales qui touchent votre immeuble

La première est l'urbanisme. Remplacer les châssis de façade, poser des panneaux solaires, fermer un balcon : l'autorisation éventuelle relève du Code bruxellois de l'aménagement du territoire à Bruxelles et du Code du développement territorial en Wallonie, et les communes y ajoutent leurs propres règlements. Le syndic ne peut pas répondre à la place de la commune, et c'est pourtant elle qu'il faut consulter avant de chiffrer le chantier.

La deuxième est la performance énergétique. Le certificat PEB est une compétence régionale, et son régime n'est pas identique de part et d'autre de la frontière régionale. En Région de Bruxelles-Capitale, il est obligatoire pour vendre ou louer un logement individuel de 18 m² au moins, doit être établi avant la mise sur le marché par un certificateur agréé par Bruxelles Environnement, et reste valable dix ans. Le propriétaire du lot en est responsable, pas l'association, mais le certificateur réclamera au syndic les documents de l'immeuble qui lui manquent.

La troisième est l'argent de la rénovation. Les dispositifs portent des noms différents, Renolution à Bruxelles, primes Habitation en Wallonie, et leurs montants comme leurs échéances changent à chaque nouveau régime. Le régime wallon prévoit expressément que l'association des copropriétaires peut introduire la demande, au montant de base, sans le coefficient appliqué selon les revenus. Notre conseil : faites vérifier l'état du dispositif en cours avant de mettre le chantier au vote, pas après. La fiche primes régionales de rénovation suit ces aides, et la fiche rénovation énergétique et primes explique comment caler le calendrier d'un projet sur le leur.

S'y ajoutent, selon l'adresse, le distributeur d'eau et donc la facture collective, les règlements communaux de salubrité, et les mesures que le service d'incendie peut imposer à un immeuble existant après visite. Sur ce dernier point, voyez la fiche sécurité incendie en copropriété.

Bruxelles, Liège, Namur ou Charleroi : par où commencer

Si votre immeuble est bruxellois, la fiche copropriété à Bruxelles rassemble les démarches régionales, les obligations propres au bâti bruxellois et les services publics qui accompagnent gratuitement les copropriétés. Pour un immeuble wallon, la fiche copropriété en Wallonie fait le même travail côté wallon.

Deux fiches descendent ensuite à l'échelle des villes, parce que l'âge du bâti et la taille moyenne des immeubles y changent les priorités : copropriété à Liège et copropriété à Namur et Charleroi.

Pour tout le reste, c'est-à-dire la plus grande partie de ce qui occupe un syndic, l'adresse ne joue aucun rôle. Repartez alors du pilier vie pratique en copropriété ou, si la question porte sur les comptes, du pilier charges de copropriété.