Puis-je arrêter de payer mes charges tant que le syndic ne répond pas ?

Non. Vos charges sont dues à l'association des copropriétaires, pas au syndic en personne, et l'association peut en poursuivre le recouvrement en justice. Suspendre vos paiements vous met en tort sans faire avancer le dossier.

Un copropriétaire seul peut-il révoquer le syndic ?

Non, la révocation est une décision de l'assemblée générale, prise à la majorité absolue des voix présentes ou représentées. Seul, vous pouvez demander l'inscription du point à l'ordre du jour ou, si la gestion est à l'arrêt, demander au juge de paix la désignation d'un syndic provisoire (art. 3.89, § 8).

Faut-il un avocat pour demander un syndic provisoire ?

L'avocat n'est pas obligatoire devant la justice de paix : vous pouvez vous défendre seul. Son aide reste utile pour rédiger l'acte introductif et présenter les pièces qui établissent la carence.

Un syndic bénévole est-il soumis aux mêmes règles ?

Oui. Les missions de l'article 3.89 du Code civil s'imposent à tout syndic, rémunéré ou non, et l'assemblée peut le révoquer de la même façon. La plainte disciplinaire à l'IPI, elle, ne vise que les agents immobiliers agréés.

Combien de temps le syndic sortant a-t-il pour rendre le dossier ?

Trente jours à compter de la fin de son mandat. Il doit transmettre l'ensemble du dossier de gestion à son successeur, comptabilité et actifs compris (art. 3.89, § 5, 7°).

Syndic qui ne répond plus : attendre, révoquer ou le juge

Trois courriels depuis la rentrée, deux messages sur le répondeur, et toujours rien. La fuite dans la cage d'escalier attend, le décompte aussi. À ce stade, la plupart des copropriétaires hésitent entre patienter encore un peu et « porter plainte », sans trop savoir contre qui ni devant qui.

Il existe en réalité trois sorties, et elles ne se valent pas. Les pages françaises que l'on trouve sur le sujet parlent de mise en demeure et de tribunal judiciaire : elles ne décrivent pas votre immeuble. En Belgique, tout se joue dans le Code civil, entre l'assemblée générale et le juge de paix.

Avant de choisir, mesurez le silence

Un syndic lent n'est pas un syndic défaillant.

La différence compte, parce qu'elle commande la sortie. L'étalon, ce sont les missions que la loi confie au syndic : exécuter les décisions de l'assemblée (art. 3.89, § 5, 1°), accomplir les actes conservatoires quand un problème ne peut pas attendre (2°), donner accès aux documents de la copropriété (9°). Un courriel resté sans réponse sur la couleur du hall ne pèse rien. Des travaux votés jamais commandés, une infiltration signalée trois fois, une assemblée annuelle qui ne vient pas : là, vous tenez quelque chose.

Rassemblez donc, avant toute démarche :

vos demandes écrites, datées, et la preuve de leur envoi (le recommandé reste la référence) ;
le dernier procès-verbal, pour repérer les décisions restées sans suite ;
le contrat de syndic, avec sa date d'échéance et ses clauses de préavis et d'indemnité ;
la liste des copropriétaires prêts à signer avec vous, et leurs quotes-parts.

Si votre immeuble compte un conseil de copropriété, passez par lui : il peut prendre connaissance et copie de toutes les pièces de la gestion, après en avoir avisé le syndic (art. 3.90). C'est souvent le moyen le plus court d'obtenir une réponse.

Les trois sorties, côte à côte

	Attendre l'échéance	Révoquer en assemblée	Syndic provisoire par le juge
Qui décide	L'assemblée, en ne renouvelant pas le mandat	L'assemblée, à la majorité absolue	Le juge de paix, à la requête d'un copropriétaire
Condition	Aucune : le mandat dure 3 ans au plus	Aucun motif exigé	Empêchement ou carence du syndic
Faut-il réunir une assemblée ?	Oui, à l'échéance	Oui, au besoin par la requête d'un cinquième des quotes-parts	Non
Risque financier	Aucune indemnité pour le seul non-renouvellement	Indemnité si le contrat la prévoit, dommages et intérêts si la révocation est abusive	Les frais d'une procédure
Convient quand	L'échéance est proche et l'immeuble tourne encore	La majorité est acquise et un successeur est prêt	L'immeuble est à l'arrêt et l'assemblée introuvable

Les trois colonnes ne s'excluent pas. Elles se suivent souvent : on prépare la révocation, on bute sur la convocation, on finit devant le juge.

Attendre l'échéance : la sortie gratuite, mais jusqu'à quand ?

C'est la voie que l'on oublie parce qu'elle ne ressemble pas à une action. Le mandat d'un syndic ne peut pas dépasser trois ans, il ne se renouvelle que par décision expresse de l'assemblée, et « le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité » (art. 3.89, § 1er). Aucun motif, aucun débat sur la faute, aucun chèque.

Notre lecture : si le mandat se termine dans quelques mois et que les factures sont payées, attendre est le choix le moins risqué. Utilisez ce temps pour consulter des successeurs et faire inscrire la nomination à l'ordre du jour. Le calendrier et la passation des archives sont décrits dans la fiche changer de syndic.

Attendre devient un mauvais calcul dans deux cas. Quand le silence cause un dommage qui grossit, une toiture qui fuit par exemple. Et quand l'échéance est passée sans que personne ne s'en aperçoive : un mandat qui n'a pas été renouvelé expressément ne se prolonge pas tout seul.

Révoquer en assemblée : rapide si la majorité existe

L'assemblée générale « peut toujours révoquer le syndic » (art. 3.89, § 7). Pas de motif à fournir, pas de majorité qualifiée : la majorité absolue des voix présentes ou représentées suffit. Elle peut aussi, plutôt que révoquer, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou une mission déterminées, ce qui règle parfois un seul dossier bloqué sans rompre le contrat.

Le prix se lit dans le contrat. Une clause d'indemnité de rupture s'applique si elle existe, et une révocation jugée abusive peut coûter des dommages et intérêts. D'où l'intérêt de votre dossier de pièces : la loi ne demande pas de motif, mais un procès-verbal qui s'appuie sur des faits datés se défend mieux qu'une liste de griefs.

Votez tout dans la même séance : la révocation, sa date d'effet, le nom du successeur, son contrat. Un immeuble sans syndic entre deux assemblées, c'est une association que personne ne représente. La fiche révocation et démission du syndic détaille le vote et le calcul de l'indemnité.

Et si le syndic refuse de convoquer l'assemblée ?

C'est la suite logique avec un syndic silencieux : il ne répond pas non plus à la demande d'assemblée. La loi a prévu la parade. Des copropriétaires qui possèdent ensemble au moins un cinquième des quotes-parts adressent leur requête au syndic par envoi recommandé. Il a trente jours, à compter de la réception, pour convoquer. Passé ce délai, l'un des signataires peut convoquer lui-même (art. 3.87, § 2).

Prenons un cas type, construit pour l'exemple : un immeuble de dix lots à Liège, où quatre copropriétaires réunissent 2 400 quotes-parts sur 10 000. Le seuil d'un cinquième, soit 2 000, est dépassé. Leur recommandé est reçu le 2 mars. Sans convocation au 1er avril, l'un d'eux envoie la sienne, au moins quinze jours avant la date choisie : l'assemblée peut se tenir dans la seconde moitié d'avril. Six à sept semaines entre le recommandé et le vote, sans juge et sans frais autres que les envois.

Le point qui coince : il faut la liste à jour des copropriétaires et de leurs adresses, que le syndic détient. Là encore, le conseil de copropriété et les procès-verbaux précédents servent de point de départ.

Vous n'atteignez pas le cinquième ? Un copropriétaire peut demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire (art. 3.92).

Quand demander un syndic provisoire au juge de paix ?

Quand l'immeuble est à l'arrêt.

Le texte vise deux situations, l'empêchement et la carence : le juge peut alors désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il fixe, à la requête d'un seul copropriétaire, le syndic en place étant appelé à la cause (art. 3.89, § 8). L'empêchement, c'est le syndic qui ne peut plus exercer. La carence, c'est celui qui n'exerce plus : factures impayées, sinistre abandonné, assemblée jamais tenue. Aucun seuil de quotes-parts, aucun vote préalable. C'est la seule des trois sorties que vous pouvez emprunter seul.

Elle a ses limites, et nous préférons les dire. Une procédure prend du temps et suppose de prouver la carence, pas seulement l'agacement. Le syndic provisoire règle la gestion, pas le passé : si des fautes ont causé un dommage, c'est l'association qui devra agir, sur la base décrite dans la fiche responsabilité du syndic.

Une étape intermédiaire existe, gratuite. La conciliation se demande par simple lettre au greffe de la justice de paix, et le procès-verbal d'accord a la même valeur qu'un jugement. Notre lecture : une convocation au greffe pèse plus lourd qu'un quatrième courriel, et elle ne vous ferme aucune autre porte. Les modes de saisine sont expliqués dans la fiche juge de paix et litiges de copropriété.

Syndic professionnel : la plainte à l'IPI change-t-elle quelque chose ?

Elle ne remplace aucune des trois sorties. Un syndic qui exerce à titre professionnel comme indépendant doit être agréé par l'IPI, et l'Institut reçoit les plaintes contre un agent agréé qui a commis des manquements déontologiques. Son instance disciplinaire ne peut agir que sur ce terrain : elle ne désigne pas un autre syndic, ne convoque pas votre assemblée et ne rend pas d'avis juridique sur votre dossier.

La plainte a donc un sens à côté du reste, jamais à la place.

Notre choix, profil par profil

Dans un petit immeuble où les copropriétaires se parlent, la révocation suivie d'une nomination immédiate est presque toujours la bonne voie : la majorité se compte sur les doigts, et la requête d'un cinquième débloque la convocation. Dans une grande copropriété où personne ne se connaît, réunir les signatures prend des semaines, et l'échéance du mandat, si elle approche, devient le rendez-vous à préparer.

Le juge, nous le réservons aux immeubles où plus rien ne fonctionne : pas d'assemblée possible, des fournisseurs impayés, un sinistre en souffrance. Dans ce cas seulement, n'attendez ni l'échéance ni une majorité.

Une chose ne change pas d'un profil à l'autre. Continuez à payer vos charges : elles sont dues à l'association, et c'est elle que vous affaibliriez.

Syndic qui ne répond plus : attendre, révoquer ou le juge ?