Travaux dans votre appartement : quand l'AG doit voter

Vous avez acheté un appartement à rafraîchir, ou vous vivez dans le vôtre depuis quinze ans et la cuisine fermée vous pèse. L'entrepreneur est disponible en mars. Une question reste ouverte avant de signer quoi que ce soit : faut-il demander l'accord de la copropriété ?

Souvent, non. Parfois, oui, et dans ce cas l'ordre des démarches compte autant que le chantier lui-même. Voici comment trancher, puis comment obtenir l'autorisation sans perdre une saison.

Vos travaux touchent-ils une partie commune ?

Tout part de là. À l'intérieur de vos parties privativesGlossaireParties de l'immeuble qui appartiennent exclusivement au propriétaire d'un lot, comme l'intérieur d'un appartement. Leur description figure dans l'acte de base. Voir le glossaire, vous agissez en propriétaire : repeindre, changer le sol, refaire la salle de bain, déplacer une cloison légère. Aucun vote n'est requis. Dès que le chantier touche une partie communeGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire, la décision revient à l'assemblée générale.

La frontière, elle, change d'un immeuble à l'autre. C'est l'acte de base qui décrit les parties privatives et les parties communes de votre immeuble (art. 3.85, § 1er, du Code civil). Quand il se tait ou se contredit, la loi penche du côté du commun : sont réputées communes les parties de bâtiments affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux (art. 3.84). Un mur qui porte les étages du dessus sert à tout l'immeuble. Il est présumé commun, même s'il traverse votre salon.

Le tableau reprend les cas les plus fréquents. Il ne remplace pas la lecture de vos statutsGlossaireEnsemble formé par l'acte de base et le règlement de copropriété. Ils doivent faire l'objet d'un acte authentique, comme toute modification apportée à ceux-ci, et être transcrits pour être opposables aux tiers. Voir le glossaire, qui peuvent en décider autrement.

Les cas limites, terrasses et balcons compris, sont traités dans la fiche parties privatives et parties communes.

Quelle majorité faut-il pour autoriser vos travaux ?

Les travaux qui affectent les parties communes se décident à la majorité des deux tiersGlossaireMajorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Voir le glossaire des voix (art. 3.88, § 1er, 1°, b)). C'est ce seuil qui s'applique quand vous demandez à ouvrir un mur porteur ou à percer la façade, même si l'association ne débourse pas un euro.

Deux projets vont plus loin. Se réserver l'usage d'une partie commune, par exemple le bout de couloir devant votre porte, modifie les statuts : deux tiers si la modification ne concerne que la jouissance ou l'usage (art. 3.88, § 1er, 1°, a)), quatre cinquièmes pour l'achat de ce couloir ou la réunion de deux lots, avec un acte notarié à la clé. La manière de compter les voix et les abstentions est détaillée dans la fiche règles de vote et majorités.

Comment obtenir l'accord de l'assemblée, étape par étape ?

Prenons un cas type, construit pour l'exemple : un appartement au troisième étage d'un immeuble de dix lots à Ixelles. La propriétaire veut ouvrir la cuisine sur le séjour, ce qui suppose de percer un mur porteur, et remplacer ses châssis en bois. Le règlement d'ordre intérieur fixe l'assemblée ordinaire dans la première quinzaine de mai.

1. Lisez les statuts avant d'appeler l'entrepreneur. Cherchez le mur et les châssis dans l'acte de base, puis la règle de charges dans le règlement de copropriété. Dans notre cas type, le mur relève du gros œuvre commun ; les châssis sont privatifs, mais le règlement impose un modèle uniforme en façade.
2. Faites qualifier le mur par un professionnel. Un ingénieur en stabilité ou un architecte dit s'il est porteur et ce que son ouverture exige. Sans cette note, l'assemblée vote à l'aveugle, et elle a raison de refuser.
3. Interrogez la commune. Toucher à la structure ou modifier une façade peut exiger un permis d'urbanisme, selon le CoBAT à Bruxelles ou le CoDT en Wallonie. Le vote de l'assemblée n'en dispense pas.
4. Envoyez la demande d'inscription à temps. Votre proposition écrite doit parvenir au syndic au moins trois semaines avant le premier jour de la période de l'assemblée ordinaire (art. 3.87, § 3). Dans le cas type : le 10 avril au plus tard. Arrivée après, elle passe à l'assemblée suivante (art. 3.87, § 4).
5. Rédigez une proposition de décision, pas un souhait. Par exemple : « Autorisation donnée au propriétaire du lot 6 d'ouvrir le mur porteur entre cuisine et séjour, à ses frais, selon l'étude de stabilité jointe, sous la surveillance d'un architecte, avec une assurance couvrant les dommages aux parties communes. »
6. Attendez le procès-verbal. Le syndic transmet les décisions dans les trente jours de l'assemblée (art. 3.87, § 12). Démarrez quand vous avez le texte en main, pas sur la foi d'un vote à main levée dont personne ne se souvient de la même façon.

Joignez à la demande tout ce qui permet de voter sans revenir vers vous :

• le plan de l'appartement, zone de travaux marquée ;
• la note de l'ingénieur ou de l'architecte ;
• le descriptif et le calendrier du chantier, horaires compris ;
• l'attestation d'assurance de l'entrepreneur ;
• pour des châssis, le modèle, la couleur et les dimensions prévus.

Dans le cas type, le calendrier ressemble à ceci :

Ce dernier délai mérite un mot. Un voisin qui estime la décision irrégulière ou abusive peut la contester pendant quatre mois. Nous ne disons pas qu'il faut attendre septembre pour ouvrir le mur. Mais un dossier technique propre, joint à la convocation, réduit ce risque bien plus que n'importe quelle précaution prise après coup.

L'assemblée refuse sans raison : le juge de paix peut vous autoriser

Un refus n'est pas toujours la fin de l'histoire. Tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif (art. 3.92, § 5). Le texte coordonné publié par l'Institut professionnel des agents immobiliers permet de relire cet article dans son contexte.

Tout tient dans les mots « sans juste motif ». Un refus fondé sur la stabilité de l'immeuble, sur une façade dont les statuts protègent l'uniformité ou sur une nuisance réelle pour les voisins a toutes les chances de tenir. Un refus de principe, sans examen du dossier, beaucoup moins. Notre lecture : le dossier technique que vous avez présenté à l'assemblée sera aussi votre meilleure pièce devant le juge, parce qu'il montre que chaque objection pouvait être levée.

Cette voie suppose une décision de justice préalable. Pas un chantier commencé, puis régularisé.

Que risquez-vous en commençant sans autorisation ?

Rien ne vous arrête le premier jour. Le risque arrive ensuite : l'association peut vous demander en justice de remettre les parties communes dans leur état d'origine, et les dommages causés au gros œuvre ou aux appartements voisins restent à votre charge. Un mur porteur ouvert sans étude, c'est aussi une question de sécurité pour tout l'immeuble. Nous le déconseillons sans nuance.

Câbles et gaines : une procédure par recommandé

Faire passer un câble, une conduite ou une gaine dans les parties communes, pour l'énergie, l'eau ou les télécommunications, suit une règle propre (art. 3.82). Le copropriétaire qui veut installer ces équipements à ses frais l'annonce par envoi recommandé au moins deux mois avant le début des travaux, en décrivant le chantier et ce qu'il améliore. Les autres copropriétaires ou l'association peuvent s'y opposer par recommandé dans les deux mois de la réception, en faisant valoir un intérêt légitime : une infrastructure déjà présente, une atteinte sérieuse à l'aspect, à l'usage ou à la sécurité de l'immeuble, une charge financière pour les autres. Les travaux se font ensuite en dérangeant le moins possible.

Si votre projet rejoint un chantier décidé par l'association, comme le remplacement de tous les châssis de la façade, la fiche travaux en copropriété prend le relais. Et pour les horaires de chantier, la protection de l'ascenseur ou l'évacuation des gravats, relisez votre règlement d'ordre intérieur : c'est souvent là que naissent les conflits de voisinage, bien avant toute question de majorité.