Une caméra dans le hall : qui décide en copropriété ?
Une caméra dans les parties communes ne se pose pas sur l'initiative d'un seul copropriétaire ni du syndic : l'assemblée générale la vote. L'association la déclare ensuite en ligne avant la mise en service, affiche le pictogramme légal et ne garde pas les images plus d'un mois, sauf pour prouver une infraction.
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Deux vélos ont disparu du garage en un mois, la porte de la cave a été forcée, et un copropriétaire propose au groupe de l'immeuble d'acheter trois caméras en ligne pour les fixer lui-même ce week-end. L'idée part d'un bon sentiment. Elle est pourtant à éviter sous cette forme.
En Belgique, filmer les parties communes d'un immeuble à appartements, c'est filmer des personnes identifiables : les voisins, leurs visiteurs, le facteur. Deux régimes s'appliquent en même temps. La loi du 21 mars 2007 sur les caméras de surveillance fixe la déclaration, le pictogramme et la durée de conservation ; le RGPD exige un responsable du traitement et une base légale. Le Code civil, lui, dit qui décide dans l'immeuble. Voici les réponses, dans l'ordre où les questions se posent.
Qui a le droit de décider d'installer des caméras ?
L'association des copropriétaires, par une décision de son assemblée générale. Les caméras sont fixées sur des parties communesGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire et filment des espaces qui appartiennent à tous : aucun copropriétaire ne peut se les approprier, et le syndic n'a pas le pouvoir de décider seul d'une installation durable. La fiche parties privatives et parties communes aide à vérifier, dans l'acte de base, où passe la limite pour un garage ou une cave.
C'est aussi l'association qui devient responsable du traitement des images. Le syndic agit pour elle : il fait la déclaration, tient le registre et répond aux demandes des personnes filmées.
Quelle majorité faut-il en assemblée générale ?
Notre lecture : deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Des caméras, leur câblage et leur enregistreur fixés au plafond du hall ou du garage sont des travaux qui affectent les parties communes, que le Code civil soumet à cette majorité (art. 3.88, § 1er, 1°, C. civ.). Le point doit figurer à l'ordre du jour de la convocation, et la manière de compter abstentions et procurations est détaillée dans la fiche règles de vote et majorités.
Le vote ne se limite pas au principe. Une bonne décision fixe aussi le nombre de caméras et leur emplacement, la zone filmée, la durée de conservation, les personnes autorisées à visionner et le budget. Sans ces précisions, le syndic exécute une décision floue, et la contestation arrive dès le premier visionnage.
Quelles formalités avant de brancher la première caméra ?
Elles sont publiques et gratuites, mais aucune ne se rattrape facilement après coup. Selon la brochure du SPF Intérieur, qui classe l'immeuble à appartements parmi les lieux fermés non accessibles au public, la liste est la suivante :
- déclarer le système en ligne sur declarationcamera.be, au plus tard la veille de la mise en service, puis valider la déclaration chaque année ;
- ouvrir un registre écrit des activités de traitement, qui reprend notamment le visionnage en temps réel éventuel, les destinataires des images, la durée de conservation et les mesures de sécurité ;
- poser à l'entrée de la zone filmée le pictogramme au modèle fixé, qui mentionne « Loi du 21 mars 2007 » et les coordonnées du responsable ;
- orienter chaque caméra pour éviter la voie publique et les propriétés voisines ;
- régler l'effacement automatique à un mois au plus.
La police fédérale le rappelle : les images ne se conservent pas plus d'un mois, sauf si elles peuvent prouver une infraction ou un dommage, ou identifier un auteur. Toute caméra cachée est interdite.
Un copropriétaire peut-il filmer le palier depuis sa porte ?
En principe, non sans décision de l'assemblée. L'exemption de la loi caméras vise la personne qui filme l'intérieur de son habitation pour un usage personnel. Une sonnette vidéo ou une caméra qui enregistre le palier, la cage d'escalier ou l'allée du garage filme des parties communes et leurs occupants : elle sort de cette exemption, et sa fixation touche un élément qui n'appartient pas à son propriétaire. Une caméra posée à l'intérieur de l'appartement, tournée vers l'intérieur, ne pose pas ces questions.
Une caméra est déjà là, sans vote : que faire ?
Tout dépend de qui l'a posée et de qui regarde les images.
| Situation | Que faire |
|---|---|
| Un copropriétaire filme le palier depuis sa porte | Lui demander par écrit de réorienter ou de retirer la caméra, puis saisir le syndic |
| Le syndic a fait poser des caméras sans décision | Demander l'inscription du point à la prochaine assemblée et, en attendant, la suspension de l'enregistrement |
| L'assemblée a voté, mais rien n'est déclaré ni affiché | Demander au syndic la preuve de déclaration, le registre et la pose du pictogramme |
| Une seule personne garde l'accès aux images | Exiger que l'association reprenne le code d'accès et désigne les personnes autorisées |
| Vous êtes filmé et le dialogue échoue | Exercer vos droits auprès du responsable, puis porter plainte auprès de l'Autorité de protection des données |
Le règlement d'ordre intérieur peut reprendre les règles de visionnage votées, pour qu'elles s'imposent aussi aux occupants ; la fiche règlement d'ordre intérieur explique comment il se modifie et se communique. Si la caméra devient le cœur d'une dispute entre voisins, la fiche conflits entre copropriétaires décrit la conciliation devant le juge de paix.
Deux décisions de l'Autorité de protection des données
Elles montrent bien où le système déraille.
Le 9 juillet 2020, la chambre contentieuse a statué sur la plainte de sept copropriétaires d'une résidence de douze appartements (décision 36/2020). Le promoteur, propriétaire de trois lots et ancien syndic, avait gardé seul l'accès aux caméras du jardin, du local des compteurs, de la cave et du garage, et refusait de transmettre le code. L'Autorité a jugé qu'une clause imposée aux acheteurs ne valait pas consentement libre, a rappelé que c'est l'association qui décide des caméras, a interdit au promoteur de traiter les images et lui a infligé 5 000 euros d'amende.
Le 13 mai 2024, dans une autre affaire, la chambre a classé sans suite la plainte d'une copropriétaire contre des caméras votées en assemblée le 22 janvier 2018 dans le hall et les garages, mais déclarées à la police seulement le 16 octobre 2019. Motif : la plainte n'était qu'un accessoire d'un conflit de voisinage plus large. Disons-le tout de suite : ce classement ne valide rien. Il montre surtout qu'un dossier mal ficelé au départ finit en litige qui dure des années.
Ces règles valent à Bruxelles comme en Wallonie. Elles ne remplacent pas l'avis d'un professionnel sur la configuration de votre immeuble.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord de chaque copropriétaire pour installer des caméras ?
Non. La décision se prend en assemblée générale, à la majorité prévue pour les travaux aux parties communes. La Cour de justice de l'Union européenne a jugé le 11 décembre 2019 (affaire C-708/18) qu'une vidéosurveillance dans les parties communes d'un immeuble peut reposer sur l'intérêt légitime de l'association, sans le consentement individuel de chaque occupant, si elle est nécessaire et proportionnée.
Le syndic peut-il faire poser des caméras sans vote ?
Nous ne le pensons pas. Le syndic exécute les décisions de l'assemblée et accomplit les actes conservatoires, mais une installation durable qui filme les occupants n'est ni l'une ni l'autre. Sans décision, l'association ne dispose d'aucune base pour justifier le traitement des images.
Qui peut regarder les images ?
Les personnes désignées par l'association, et elles seules. Le registre des activités de traitement doit indiquer qui reçoit les images, si un visionnage en temps réel est organisé et quelles mesures empêchent un accès non autorisé. Un copropriétaire ne peut pas exiger l'accès à toutes les images par curiosité.
Un locataire peut-il s'opposer aux caméras du hall ?
Il ne vote pas à l'assemblée, mais il reste une personne filmée. Il peut exercer ses droits auprès du responsable indiqué sur le pictogramme, notamment pour savoir si des images le concernent, et saisir l'Autorité de protection des données s'il estime le traitement illicite.
Une caméra factice pose-t-elle les mêmes problèmes ?
Elle ne filme rien, donc la loi caméras et la déclaration ne s'appliquent pas. Elle reste un objet fixé aux parties communes : la poser sans décision de l'assemblée expose à devoir la retirer, et elle peut alimenter un conflit de voisinage sans protéger personne.
Combien de temps garder les images d'un vol dans le garage ?
Au-delà d'un mois, uniquement les séquences utiles pour prouver l'infraction ou identifier l'auteur. Isolez-les, transmettez-les à la police avec la plainte et notez l'opération dans le registre. Le reste de l'enregistrement suit la règle normale d'effacement.
Les règles diffèrent-elles entre Bruxelles et la Wallonie ?
Non. La loi du 21 mars 2007 sur les caméras de surveillance, le RGPD et le Code civil s'appliquent de la même manière dans les deux régions. La déclaration se fait sur la même plateforme fédérale, declarationcamera.be, quelle que soit la commune.