Panneaux solaires en copropriété : toit commun ou balcon ?

Le toit de l'immeuble est plat, exposé plein sud, et personne n'y monte jamais. Un copropriétaire du quatrième fait remarquer à l'assemblée qu'il y aurait la place pour une vingtaine de panneaux. Un autre répond qu'il a déjà acheté un kit pour son balcon. Le troisième demande qui paierait, et qui profiterait du courant.

Trois projets différents, donc, qui se confondent souvent dans la discussion alors qu'ils ne relèvent pas des mêmes règles. Disons-le tout de suite : en copropriété, la question n'est pas technique. Elle porte sur l'endroit où se posent les panneaux, partie commune ou non, et sur le circuit de l'électricité produite. Nous comparons ici les trois voies, pour un immeuble à Bruxelles comme en Wallonie.

Les trois options côte à côte

Notre lecture d'ensemble : dans un immeuble de plus de six ou huit lots, l'installation commune est presque toujours la meilleure option, parce qu'elle valorise toute la surface du toit et ne crée pas de premier arrivé. La voie individuelle sur le toit se justifie surtout dans un petit immeuble où un seul copropriétaire veut investir et où les autres n'en ont pas l'intention. Le kit de balcon, lui, est un complément modeste, pas une alternative.

Installation commune : quelle majorité faut-il en assemblée ?

La toiture fait en règle générale partie des parties communesGlossaireParties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent à tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme la toiture, le hall ou les canalisations communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties affectées à l'usage de tous ou de certains copropriétaires. Voir le glossaire. L'acte de base le confirme ou le contredit, et c'est la première vérification à faire ; la fiche parties privatives et parties communes aide à le lire. Poser une structure, des panneaux, un onduleur et un câblage jusqu'au tableau électrique, ce sont des travaux qui affectent les parties communes. Notre lecture : ils se votent à la majorité des deux tiersGlossaireMajorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Voir le glossaire des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 3.88, § 1er, 1°, b), C. civ.).

La facture et le gain appellent souvent un second vote. Payer l'installation selon les quotes-parts de chacun, puis imputer l'économie aux charges communes, ne demande pas de règle nouvelle. Créer une clé propre à l'électricité solaire, par exemple répartir les kWh selon la consommation de chaque appartement, revient en revanche à modifier la répartition des charges prévue par les statuts, et demande la majorité des quatre cinquièmesGlossaireMajorité requise notamment pour les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, le changement de destination de l'immeuble, la division ou la réunion de lots et les actes de disposition de biens immobiliers communs. Voir le glossaire (art. 3.88, § 1er, 2°). Deux points distincts à l'ordre du jour évitent qu'un refus sur la clé emporte le projet entier. Le décompte des voix et des abstentions est détaillé dans la fiche règles de vote et majorités.

Au-delà du seuil de mise en concurrence fixé par l'assemblée, le syndic présente plusieurs devis sur un cahier des charges identique : la fiche travaux en copropriété décrit la mécanique. Une étude de stabilité de la toiture et un état de l'étanchéité ont leur place dans ce cahier des charges. Poser des panneaux pour de longues années sur une membrane à refaire dans cinq ans oblige à tout démonter.

Qui profite de l'électricité produite ?

C'est la question qui fait échouer le plus de projets, parce qu'une installation commune raccordée au compteur des communs n'alimente que les communs : éclairage du hall, ascenseur, pompe, ventilation. Dans un immeuble sans gros équipement commun, une bonne partie de la production repart alors sur le réseau en plein après-midi.

Les deux Régions ont ouvert une autre voie : le partage d'énergie au sein d'un même bâtiment. À Bruxelles, il fonctionne entre au moins deux personnes du même bâtiment, sans créer de personne morale, avec Sibelga pour l'activation et les compteurs et Brugel pour le cadre réglementaire (Bruxelles Environnement). La production est attribuée quart d'heure par quart d'heure aux participants, selon la clé dont ils conviennent, et chacun garde son fournisseur pour le complément. En Wallonie, le décret du 5 mai 2022 a introduit le même mécanisme ; le formulaire de demande du gestionnaire de réseau ORES prévoit le cas de la copropriété et exige une convention entre tous les participants.

Concrètement, un partage dans l'immeuble suppose :

• une installation de production renouvelable placée dans ou sur le bâtiment ;
• un compteur communicant, activé, chez chaque participant ;
• une convention écrite entre participants, qui fixe la clé de répartition et le prix éventuel du kWh partagé ;
• une déclaration ou une demande auprès du gestionnaire de réseau, Sibelga à Bruxelles, ORES ou RESA selon la commune en Wallonie ;
• une participation libre : personne n'est obligé d'y entrer, et chacun peut en sortir.

Le partage ne remplace pas la décision de l'assemblée sur l'installation. Il organise ensuite la circulation du courant, et il présente un avantage que le vote seul n'offre pas : les locataires peuvent y participer, puisqu'ils sont les clients finaux du compteur.

Peut-on poser des panneaux pour son seul appartement sur le toit commun ?

Pas sur sa seule initiative, selon nous. Le Code civil permet à un copropriétaire de faire passer à ses frais des câbles, conduites et équipements dans les parties communes pour optimiser l'infrastructure énergétique de son lot, après un recommandé envoyé deux mois avant les travaux (art. 3.82, § 2, C. civ.). Ce droit couvre sans difficulté le câble qui descend du toit vers l'appartement. Il couvre mal l'occupation exclusive, pour vingt ans, d'une surface de toiture dont les autres copropriétaires pourraient vouloir pour un projet commun. Et l'un des motifs d'opposition prévus par ce texte vise justement le dommage important à l'apparence de l'immeuble ou à l'usage des parties communes.

La voie sûre est donc une décision de l'assemblée qui autorise l'usage d'une partie déterminée du toit, à la majorité des deux tiers, avec des conditions écrites : surface et emplacement, entretien, assurance, démontage en cas de réfection de la toiture, sort de l'installation à la revente du lot. Si l'assemblée veut créer une jouissance privativeGlossaireDroit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent. Voir le glossaire durable sur cette partie du toit, la modification passe par les statuts, donc par un acte notarié.

Prenons un cas type, construit pour l'exemple : un immeuble de quatre lots à Namur, un toit plat de belle taille, un seul copropriétaire intéressé. L'assemblée lui accorde un tiers de la surface, à ses frais et sous sa responsabilité, et réserve le reste à un éventuel projet commun. Si trois ans plus tard les autres veulent s'équiper, la place existe encore.

Le kit de balcon : la voie la plus simple, pas la plus libre

Un ou deux panneaux accrochés au garde-corps, branchés sur une prise : la pose paraît anodine. Elle obéit pourtant à plusieurs conditions. Le kit doit figurer sur la liste des modèles approuvés par Synergrid, y compris s'il a été acheté aux Pays-Bas ou en Allemagne, et il doit être déclaré au gestionnaire de réseau. À Bruxelles, Sibelga exige en plus un compteur intelligent, une prise adaptée à l'usage extérieur, et rappelle que la puissance totale ne peut dépasser la capacité du circuit sur lequel le kit est branché (Energuide).

Le même gestionnaire le dit sans détour : en appartement, l'accord des copropriétaires peut être requis. Le garde-corps et la façade sont souvent des parties communes, et l'apparence de l'immeuble relève des statuts et du règlement d'ordre intérieur. Un panneau mal fixé qui tombe engage aussi votre responsabilité.

Notre conseil : avant d'acheter, lisez l'acte de base sur le statut de votre balcon et le règlement d'ordre intérieur sur ce qui peut s'accrocher en façade. En cas de doute, une question écrite au syndic, ou un point à la prochaine assemblée pour fixer des conditions de pose communes à tous, évitent un démontage imposé.

Avant de mettre le projet au vote

Le dossier présenté à l'assemblée gagne à réunir l'état de la toiture, deux ou trois offres comparables, la question du permis vérifiée auprès de la commune, et un choix clair entre courant réservé aux communs et partage entre occupants. Les aides régionales évoluent d'un exercice à l'autre ; la fiche rénovation énergétique et primes explique pourquoi nous conseillons de voter un projet finançable sans elles. La nouvelle installation électrique doit enfin être contrôlée par un organisme agréé avant sa mise en service, et l'assureur de l'immeuble prévenu.

Ces règles valent à Bruxelles comme en Wallonie pour le volet copropriété, qui relève du Code civil fédéral ; le partage d'énergie et le raccordement suivent les règles de chaque Région. Elles ne remplacent pas l'avis d'un professionnel sur votre toiture et votre installation électrique.