Interdire Airbnb dans sa copropriété : est-ce possible ?
Oui, mais pas par un simple article du règlement d'ordre intérieur. Une copropriété belge peut interdire ou encadrer la location touristique en modifiant ses statuts, à la majorité des quatre cinquièmes des voix et devant notaire. À Bruxelles, un copropriétaire ne peut de toute façon pas s'enregistrer sans l'accord écrit de l'assemblée générale.
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Le vendredi soir, des valises roulent dans l'escalier. Le dimanche, une boîte à clés pend à la poignée du deuxième, et la porte d'entrée reste ouverte plus souvent qu'avant. Vous n'êtes pas seul à vous en agacer, et la question tombe à la prochaine assemblée : peut-on interdire Airbnb dans l'immeuble ?
Oui. Mais la voie est plus étroite qu'on ne le croit, et elle ne passe pas par le règlement d'ordre intérieur. Ensuite, Bruxelles et la Wallonie ne donnent pas les mêmes armes à la copropriété.
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?
Elle le peut, en modifiant ses statutsGlossaireEnsemble formé par l'acte de base et le règlement de copropriété. Ils doivent faire l'objet d'un acte authentique, comme toute modification apportée à ceux-ci, et être transcrits pour être opposables aux tiers. Voir le glossaire. Louer son appartement à des touristes relève de l'usage de sa partie privative. Restreindre cet usage, c'est toucher aux droits et obligations des copropriétaires que décrit le règlement de copropriété, donc aux statuts eux-mêmes.
Deux conséquences en découlent. La première est la majorité : une modification des statuts qui ne concerne pas seulement la jouissance des parties communes exige la majorité des quatre cinquièmesGlossaireMajorité requise notamment pour les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, le changement de destination de l'immeuble, la division ou la réunion de lots et les actes de disposition de biens immobiliers communs. Voir le glossaire des voix (art. 3.88, § 1er, 2°, du Code civil). La seconde est la forme : toute modification des statuts fait l'objet d'un acte authentique (art. 3.85, § 1er), puis d'une transcription.
Prenons un cas type, construit pour l'exemple : douze appartements à Ixelles, 10 000 voix au total. Le jour de l'assemblée, 8 200 voix sont présentes ou représentées. Si 6 100 votent pour l'interdiction, 1 400 contre et 700 s'abstiennent, on rapporte 6 100 à 7 500 voix exprimées : 81,3 %. La résolution passe, de justesse. Que 200 voix passent du oui au non, et elle tombe à 78,7 %. Le calcul détaillé, abstentions comprises, se trouve dans la fiche règles de vote et majorités.
Pourquoi le règlement d'ordre intérieur ne suffit-il pas ?
Parce qu'il n'est pas fait pour ça. Le règlement d'ordre intérieur s'adopte sous signature privée et, sauf matière réservée, à la majorité absolue. Il organise l'assemblée, le syndic, la vie commune. Y écrire « la location touristique est interdite » revient à modifier les statuts sans notaire et à une majorité trop faible.
La tentation est forte, et on la comprend : c'est rapide. Le risque l'est aussi. Le copropriétaire qui loue pourra demander au juge d'annuler la décision comme irrégulière, et une interdiction annulée après un an de disputes laisse l'immeuble dans un état pire qu'avant le vote. La fiche règlement d'ordre intérieur trace la frontière entre ce qui lui revient et ce qui revient aux statuts.
Et si les statuts ne disent rien ?
C'est le cas le plus fréquent. Les actes de base rédigés avant l'essor des plateformes ne parlent pas de location touristique. Ils contiennent en revanche souvent une clause de destination : « résidence privée », « usage d'habitation », parfois l'interdiction d'exercer un commerce.
Ces clauses peuvent servir. Des juges de paix ont estimé qu'une location régulière, nuit après nuit, est une activité économique incompatible avec une destination de résidence privée. D'autres lectures existent, et une location occasionnelle se défend mieux. Aucune règle générale ne tranche. Relisez la clause mot pour mot, dans l'acte de base et ses actes modificatifs, avant de conclure quoi que ce soit ; la fiche acte de base et règlement de copropriété explique où les trouver.
Bruxelles ou Wallonie : qui a la main ?
À Bruxelles, la copropriété a une prise directe. Tout hébergement touristique, d'une nuit à 90 jours consécutifs, doit être enregistré auprès de Bruxelles Économie et Emploi avant la première location. Parmi les pièces demandées figure, pour un logement situé dans un immeuble en copropriété, l'accord écrit de l'assemblée générale des copropriétaires (be.brussels, consulté le 21.10.2026). Sans cet accord, pas de numéro d'enregistrement, donc pas de location légale. Le Code civil ne fixe pas de majorité propre à cet accord ; notre lecture est que la majorité absolue s'applique par défaut (art. 3.87, § 8), sauf si l'accord revient à changer la destination d'un lot.
En Wallonie, l'immeuble n'a pas ce verrou. L'exploitant s'enregistre en ligne auprès de Tourisme Wallonie avant toute mise en location, avec une attestation de sécurité incendie et un extrait de casier judiciaire de moins de six mois ; depuis 2023, certains hébergements doivent aussi obtenir un permis d'urbanisme (wallonie.be, page mise à jour le 28.09.2026). La liste publiée ne mentionne pas l'accord de la copropriété. Les statuts restent donc le seul levier de l'immeuble.
| Votre situation | Que faire |
|---|---|
| Bruxelles, un voisin loue sans accord de l'assemblée | Demander au syndic s'il existe un accord écrit ; à défaut, signaler que l'enregistrement ne peut pas être régulier |
| Bruxelles, un copropriétaire demande l'accord de l'assemblée | Faire inscrire la demande à l'ordre du jour et voter, éventuellement avec des conditions écrites |
| Wallonie, les statuts sont muets | Relire la clause de destination, puis proposer une modification des statuts aux quatre cinquièmes |
| Statuts qui interdisent déjà | Mettre le copropriétaire en demeure par le syndic, puis saisir le juge de paix si nécessaire |
| L'interdiction figure seulement dans le règlement d'ordre intérieur | La faire reprendre dans les statuts par acte notarié avant de s'en prévaloir |
| Vous voulez louer et une interdiction vient d'être votée | Vérifier la majorité et la forme ; contester dans les quatre mois si elle est irrégulière ou abusive |
Comment faire voter l'interdiction, sans se faire annuler ?
Tout se joue avant la séance. Une proposition solide comporte :
- le texte exact de la clause, tel qu'il sera repris dans l'acte notarié ;
- la définition de ce qui est visé (durée de séjour, nombre de nuitées par an, location d'une chambre ou du logement entier) ;
- les éventuelles exceptions, par exemple la location d'un logement pendant vos propres vacances ;
- la majorité annoncée, les quatre cinquièmes, rappelée dans la convocation ;
- la désignation du notaire chargé de passer l'acte et la répartition des frais.
Une clause trop large, qui interdirait aussi la location classique de longue durée, ouvre la porte à un reproche d'abus. Visez ce qui pose problème, pas tout le reste.
Que faire si un voisin loue malgré tout ?
Écrivez au syndic, qui est chargé de faire exécuter les décisions de l'assemblée. Il adresse une mise en demeure au copropriétaire. Si rien ne change, l'association peut saisir le juge de paixGlossaireJuge compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande, depuis le 1er janvier 2019. Une clause des statuts qui confierait ces litiges à un arbitre est réputée non écrite. Voir le glossaire, après une conciliation gratuite si les parties l'acceptent.
Dans l'autre sens, le copropriétaire qui s'estime lésé par l'interdiction dispose de quatre mois à compter de la date de l'assemblée pour demander son annulation (art. 3.92, § 3). Passé ce délai, la décision s'impose en principe à lui. La procédure est décrite dans contester une décision d'AG.
Notre lecture : encadrer avant d'interdire
Dans un immeuble où un seul appartement est loué quelques week-ends par an, une interdiction totale aux quatre cinquièmes risque de diviser plus qu'elle ne protège. Une clause qui fixe un plafond de nuitées et des règles de remise des clés règle souvent le problème. Quand les rotations deviennent hebdomadaires et que la porte d'entrée ne ferme plus, l'interdiction se justifie, et elle tient mieux devant un juge si l'assemblée a d'abord essayé d'encadrer.
Questions fréquentes
Mes statuts ne disent rien sur la location touristique : puis-je louer sur Airbnb ?
Aucune interdiction expresse ne vous l'empêche, mais une clause de destination (« résidence privée », « usage d'habitation ») peut être invoquée contre une location régulière, et des juges de paix l'ont déjà fait. À Bruxelles, la question est tranchée autrement : sans accord écrit de l'assemblée générale, la Région n'enregistre pas l'hébergement.
Le règlement d'ordre intérieur peut-il interdire la location de courte durée ?
Nous le déconseillons. Une interdiction de ce type restreint l'usage des parties privatives : elle relève des statuts, qui exigent un acte authentique (art. 3.85, § 1er, C. civ.). Votée comme simple article du règlement d'ordre intérieur, elle peut être annulée par le juge.
Quelle majorité faut-il pour interdire Airbnb dans l'immeuble ?
En principe les quatre cinquièmes des voix des copropriétaires présents ou représentés, puisqu'il s'agit d'une modification des statuts qui ne porte pas seulement sur les parties communes (art. 3.88, § 1er, 2°). Les abstentions, votes blancs et nuls ne comptent pas comme voix émises (art. 3.87, § 8).
La décision doit-elle passer chez le notaire ?
Oui. Les statuts et toute modification apportée à ceux-ci doivent faire l'objet d'un acte authentique (art. 3.85, § 1er), puis être transcrits pour être opposables aux tiers, notamment à un futur acquéreur.
Peut-on encadrer sans interdire ?
Oui. Une durée minimale de séjour, un nombre maximal de nuitées par an ou l'obligation de prévenir le syndic s'écrivent dans les statuts, par la même voie. Les règles de vie dans les parties communes (remise des clés, bruit dans le hall, déchets) trouvent leur place dans le règlement d'ordre intérieur.
Que peut faire le syndic contre un copropriétaire qui loue malgré l'interdiction ?
Le syndic est chargé de faire exécuter les décisions de l'assemblée : il met d'abord le copropriétaire en demeure par écrit. Si la location continue, l'association peut saisir le juge de paix, compétent pour tous les litiges de copropriété.
Je suis locataire à Bruxelles : puis-je sous-louer mon appartement aux touristes ?
Pas sans deux accords écrits. Pour l'enregistrement, Bruxelles Économie et Emploi demande la copie du bail et l'accord écrit du propriétaire, et, si l'immeuble est en copropriété, l'accord écrit de l'assemblée générale.