Charges impayées : ce sont vos voisins qui avancent

Le courrier du syndic arrive avec l'appel du trimestre, et une ligne vous arrête : « appel de fonds complémentaire, trésorerie ». Vous téléphonez. Rien d'exceptionnel, répond-il : un copropriétaire ne paie plus depuis un an, et les factures de l'immeuble, elles, continuent de tomber.

Disons-le tout de suite : en Belgique, la dette d'un copropriétaire défaillant ne disparaît pas, mais ce n'est pas lui qui la porte pendant que le recouvrement suit son cours. Ce sont ses voisins. Notre thèse tient en une phrase. Un impayé de charges fonctionne comme un prêt sans intérêt que les copropriétaires qui paient consentent, sans l'avoir voulu, à celui qui ne paie pas, et ce prêt devient plus difficile à récupérer à chaque exercice qui passe.

La procédure elle-même, du premier rappel au juge de paix, est décrite pas à pas dans la fiche copropriétaire impayé. Ici, on suit l'argent.

Le fournisseur n'attend pas, l'association paie quand même

L'association des copropriétaires a ses propres dettes. Le contrat d'entretien de l'ascenseur, le gaz du chauffage collectif, la prime d'assurance de l'immeuble, les honoraires du syndic : tout cela est facturé à l'association, pas aux lots. Elle paie avec l'argent que les copropriétaires lui avancent, d'abord le fonds de roulementGlossaireSomme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques comme le chauffage et l'éclairage des parties communes ou les frais de gérance. Il est placé sur un compte distinct au nom de l'association. Voir le glossaire, alimenté par les provisions périodiques.

Quand un lot cesse de verser ses provisions, aucun fournisseur ne réduit sa facture d'autant. Le syndic puise donc dans la trésorerie disponible. Tant que le fonds de roulement tient, personne ne voit rien, et c'est précisément ce qui rend l'impayé dangereux : il se creuse en silence, trimestre après trimestre, jusqu'au jour où le compte ne suffit plus à régler la facture de chauffage de janvier.

À ce moment, deux issues. Soit le syndic lance un appel de fondsGlossaireDemande de paiement adressée par le syndic aux copropriétaires pour alimenter le fonds de roulement ou le fonds de réserve. Lors de l'appel de fonds, le syndic indique quelle part sera affectée au fonds de réserve. Voir le glossaire complémentaire, soit les factures attendent, avec leurs propres intérêts de retard. L'appel complémentaire se répartit selon les quotes-partsGlossaireTerme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale. Voir le glossaire ou la clé prévue par le règlement, comme n'importe quelle charge. Le copropriétaire défaillant y reçoit sa part, qu'il ne paie pas davantage que le reste.

Le trou est donc comblé par les lots qui paient.

Combien avance un voisin qui paie ?

Prenons un cas type, construit pour l'exemple. Un immeuble de huit appartements à Charleroi, chacun à 125/1 000 des quotes-parts. Le budget des charges courantes est de 24 000 € par an, appelé par provisions trimestrielles : chaque lot verse 750 € par trimestre, soit 3 000 € par an. L'exercice suit l'année civile. Le lot B ne paie plus rien à partir du 1er janvier. Le montant du budget est posé pour le calcul, ce n'est pas une moyenne observée.

Sept lots paient alors pour huit. Comme les quotes-parts sont égales, chacun avance un septième de ce qui manque. Le tableau suppose, pour la dernière colonne, que le lot B est vendu le dernier jour de l'exercice indiqué.

Trois choses ressortent de ces chiffres.

L'avance grossit en ligne droite, la garantie plafonne. Après deux exercices, chaque euro supplémentaire d'arriéré n'est plus couvert par le privilège, et au bout de cinq ans, c'est 9 000 € sur 15 000 € qui ne reposent plus que sur la solvabilité du débiteur.

Les intérêts ne figurent nulle part dans le tableau. Si le règlement de copropriété ne prévoit pas de taux, c'est le taux d'intérêt légal en matière civile qui s'applique, soit 4,50 % pour 2026, en principe à partir de la mise en demeure. Sur 3 000 €, cela représente environ 135 € par an. Ces intérêts sont dus, mais le privilège ne les couvre pas.

Enfin, dans un immeuble aux quotes-parts inégales, les grands lots avancent davantage. Le propriétaire du penthouse à 200/1 000 porte une part de l'impayé deux fois plus lourde que celui du studio à 100/1 000, sans avoir plus de prise que lui sur la procédure.

« On récupère tout à la vente » : vraiment ?

C'est la phrase qu'on entend le plus souvent en assemblée quand le sujet arrive. Elle n'est pas fausse. Elle est incomplète.

Le Code civil donne à l'association trois prises solides au moment où le lot change de mains. Avant le compromis, le syndic communique le montant des arriérés éventuels du vendeur, frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires compris (art. 3.94, § 1er). Lors de l'acte authentique, le notaire doit retenir sur les sommes dues les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires du vendeur, avec ces mêmes frais (art. 3.95). Et depuis la réforme de 2018, l'article 27, 7°, de la loi hypothécaire accorde à l'association un privilège sur le lot pour les charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent.

Sur le papier, la boucle est bouclée. Voici où elle se desserre :

• le privilège ne couvre que deux exercices, comme le montre le tableau ;
• il ne couvre ni les intérêts, ni les pénalités, ni les frais de recouvrement ;
• il prend rang après les frais de justice et les privilèges inscrits antérieurement, et le notaire paie d'abord les créanciers privilégiés, hypothécaires ou saisissants : sur un lot lourdement hypothéqué, il peut ne rien rester une fois la banque remboursée ;
• si le vendeur conteste les montants retenus, l'association dispose de vingt jours ouvrables à partir de l'avis du notaire pour faire pratiquer une saisie-arrêt, faute de quoi le notaire peut payer le vendeur (art. 3.95) ;
• la vente peut ne jamais avoir lieu, car un copropriétaire qui occupe son appartement sans payer n'a aucune raison de le mettre en vente ;
• les montants les plus anciens s'éteignent, la jurisprudence retenant en général un délai de prescription de cinq ans pour ces dettes périodiques.

L'objection mérite pourtant d'être prise au sérieux sur un point. Pour un impayé récent, d'un ou deux exercices, sur un lot peu grevé, la vente rattrape effectivement presque tout. Notre lecture : la vente est un filet de sécurité, pas une stratégie. Elle rattrape bien un retard traité tôt. Elle rattrape mal un arriéré laissé dormir trois ou quatre exercices, et c'est justement celui-là que la patience fabrique.

Que reste-t-il à charge de tous quand la copropriété gagne ?

Même un jugement favorable laisse souvent une facture. Le juge de paix statue sur les dépens, dont l'indemnité de procédure, une contribution forfaitaire aux frais d'avocat qui ne couvre pas toujours la note réelle. Les frais de rappel du syndic ne peuvent être imputés au seul défaillant que si le contrat de syndic et les statuts le prévoient. Et un jugement ne paie rien tant qu'il n'est pas exécuté : face à un débiteur sans compte saisissable, sans loyers ni autres biens, l'huissier revient sans rien, et ses frais restent en principe à avancer par l'association.

Tout ce qui n'est pas récupéré sur le défaillant devient une charge commune, répartie entre tous les lots.

Le syndic peut agir seul, sans attendre un vote

Le Code civil a réglé la question : le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges (art. 3.86, § 3). La Cour de cassation l'a confirmé dans un arrêt du 19 mars 2021 : il peut agir en paiement des provisions et des arriérés sans le consentement ni la ratification de l'assemblée générale.

C'est une bonne nouvelle pour ceux qui paient, et une responsabilité pour le syndic. Quand un impayé dure, c'est rarement la loi qui manque. C'est la décision. Le syndic bénévole d'un petit immeuble, qui croise le voisin défaillant dans l'escalier chaque matin, a toutes les raisons humaines de patienter encore un trimestre, puis un autre, en espérant que la situation se règle d'elle-même et sans avoir à écrire la lettre recommandée qui fâchera tout le monde. Le tableau plus haut dit ce que coûte cette patience aux sept autres lots.

Citer au premier retard serait excessif. Un rappel suffit souvent : une domiciliation annulée, un changement de banque, un courrier égaré. En revanche, un retard qui passe deux trimestres sans mise en demeure écrite est un choix, et nous pensons qu'il doit être assumé devant l'assemblée plutôt que subi par elle.

Cinq chiffres à demander au syndic avant l'assemblée

Vous n'avez pas à connaître la situation personnelle d'un voisin. Vous pouvez en revanche demander des chiffres sur l'association elle-même : même en comptabilité simplifiée, les comptes doivent refléter les créances et dettes des copropriétaires (art. 3.89, § 5).

Les points à vérifier, comptes en main :

• le total des arriérés des copropriétaires à la clôture de l'exercice, et son évolution sur deux ans ;
• l'ancienneté de ces arriérés, en particulier ceux qui remontent au-delà de l'exercice précédent et ne sont plus couverts par le privilège ;
• la date de la dernière mise en demeure et, s'il y en a une, l'état de la procédure devant le juge de paix ;
• ce que le règlement de copropriété prévoit en cas de non-paiement, puisqu'il comprend le cas échéant les clauses et sanctions relatives au non-paiement des charges (art. 3.85) ;
• le niveau du fonds de roulement, comparé à un trimestre de dépenses courantes.

Si le règlement est muet sur les intérêts et les sanctions, aucune pénalité ne peut être inventée en cours de route. Compléter les statuts sur ce point passe par une modification en bonne et due forme, à préparer avec le syndic et un notaire. Et si le fonds de roulement est trop mince pour absorber un seul retard, c'est au moment du vote du budget prévisionnel qu'il faut en parler ; la fiche fonds de réserve et fonds de roulement explique comment ces deux réserves se distinguent.

Notre position

Un impayé n'est pas une affaire privée entre le syndic et un voisin. C'est une avance que vous faites chaque trimestre, sans intérêt, avec une garantie qui s'effrite après deux exercices. Le réflexe utile n'est ni la colère ni la patience, c'est le calendrier : rappel au premier trimestre manqué, mise en demeure au deuxième, juge de paix si rien ne bouge, et un point sur les arriérés à chaque assemblée. Si vous achetez ou vendez dans l'immeuble, la fiche documents à fournir lors d'une vente montre où ces arriérés apparaissent avant la signature.