Rez-de-chaussée : devez-vous payer l'ascenseur ?

Vous habitez au rez-de-chaussée. Vous n'avez jamais appuyé sur le bouton de l'ascenseur, et pourtant une ligne « ascenseur » revient sur chaque décompte, parfois gonflée par une grosse réparation. La question est légitime. La réponse, en Belgique, ne vient pas d'une règle générale mais d'un document précis : vos statuts.

Le rez-de-chaussée paie-t-il l'ascenseur en Belgique ?

En principe oui, si rien dans les statuts ne l'en dispense. Le Code civil n'exonère aucun étage d'office. Il exige seulement que le règlement de copropriété contienne « les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges » (art. 3.85, § 1er, du Code civil). Tout se joue donc dans cette clause.

Beaucoup de pages sur ce sujet sont écrites pour la France, où la loi répartit les équipements communs selon leur utilité pour chaque lot. Ce raisonnement ne se transpose pas tel quel à un immeuble de Liège ou d'Etterbeek.

Que disent vos statuts sur l'ascenseur ?

Ouvrez l'acte de baseGlossaireActe notarié qui décrit l'ensemble immobilier, les parties privatives et communes, et fixe la quote-part des parties communes attachée à chaque lot. Avec le règlement de copropriété, il forme les statuts de l'immeuble et doit être transcrit. Voir le glossaire et le règlement de copropriété, puis cherchez la clause des charges. Trois rédactions reviennent souvent :

• l'ascenseur est cité parmi les charges communes générales, réparties aux quotitésGlossaireFraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Voir le glossaire ;
• l'ascenseur a sa propre clé de répartitionGlossaireCritère de calcul qui détermine la part de chaque lot dans une catégorie de charges : quotités, consommations mesurées, ou autre critère motivé. Les critères et le mode de calcul figurent dans le règlement de copropriété. Voir le glossaire, par exemple un coefficient qui augmente avec l'étage ;
• certains lots, souvent les commerces ou les garages sans accès intérieur, sont expressément exclus de ce poste.

Si la clause est muette sur l'ascenseur, il suit la règle générale des charges communes de votre immeuble, le plus souvent les quotités. Dans les immeubles anciens, la clé se cache parfois dans un acte modificatif plutôt que dans l'acte d'origine. La fiche acte de base et règlement de copropriété explique où les retrouver.

Combien paie un rez-de-chaussée aux quotités ?

Exactement sa quote-part, ni plus ni moins. Prenons un cas type, construit pour l'exemple : un immeuble de cinq niveaux à Namur, 10 000 quotités, un appartement au rez qui en détient 800. Aux quotités, ce lot supporte 8 % de chaque facture d'ascenseur, entretien, contrôle et réparations compris.

Imaginons maintenant que l'assemblée adopte une clé d'utilité qui affecte au rez un coefficient nul et répartit le poste entre les étages. Les 8 % ne disparaissent pas : ils sont reportés sur les autres lots, et le dernier étage voit sa part grimper. C'est pour cette raison que le vote est rarement acquis.

Une clé fondée sur l'utilité est-elle permise ?

Oui. Pour les biens communs accessoires, le Code civil prévoit une répartition selon la valeur de chaque bien privatif, « sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité », et il ajoute qu'elles peuvent « combiner à leur gré les critères de valeur et d'utilité » (art. 3.81). Dans un immeuble à appartements, ce choix s'exprime dans les critères motivés du règlement de copropriété.

Notre lecture : une clé mixte tient le mieux. Une part aux quotités couvre ce qui profite à tout l'immeuble, comme la valeur qu'un ascenseur donne à chaque lot à la revente. Une part par étage reflète l'usage réel. Exonérer totalement un lot qui accède par l'ascenseur à sa cave ou au local vélos se défend mal.

Un ascenseur ajouté après coup change-t-il la donne ?

Souvent, oui. Dans un immeuble des années 1930 où l'on installe un ascenseur dans la cage d'escalier, l'acte de base d'origine ne pouvait pas prévoir de clé pour un équipement qui n'existait pas. Le poste tombe alors dans les charges communes générales, aux quotités, sans que personne l'ait vraiment décidé.

C'est le moment de poser la question. L'installation elle-même se vote comme des travaux aux parties communes, à la majorité des deux tiersGlossaireMajorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Voir le glossaire (art. 3.88, § 1er, 1°). La clé de répartition de son coût et de son entretien, elle, relève des statuts et des quatre cinquièmes. Mettre les deux points à l'ordre du jour de la même assemblée évite qu'un rez-de-chaussée vote les travaux sans savoir ce qu'ils lui coûteront chaque année. Et si la clé n'est jamais adaptée, la modification de l'immeuble ouvre précisément la voie du juge, que nous détaillons plus bas.

Quelle majorité pour changer la répartition ?

Les quatre cinquièmes des voix. Modifier la répartition des charges, c'est modifier les statuts, et l'article 3.88, § 1er, 2°, l'exige à la majorité des quatre cinquièmesGlossaireMajorité requise notamment pour les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, le changement de destination de l'immeuble, la division ou la réunion de lots et les actes de disposition de biens immobiliers communs. Voir le glossaire. Les abstentions ne comptent pas comme voix émises ; le détail du calcul est dans la fiche règles de vote et majorités.

Ne confondez pas avec les quotités elles-mêmes. Toucher aux quotes-parts de copropriété exige l'unanimitéGlossaireAccord de tous les copropriétaires, exigé notamment pour modifier la répartition des quotes-parts. Si elle n'est pas atteinte en raison de l'absence de certains copropriétaires, une nouvelle assemblée est réunie après un délai d'au moins trente jours. Voir le glossaire (art. 3.88, § 3). Une demande limitée à la clé de l'ascenseur reste donc à la portée d'une assemblée.

Une fois votée, la nouvelle clé doit être reprise dans un acte notarié, comme toute modification des statuts, puis transcrite. Préparez votre point d'ordre du jour avec :

• le texte exact de la nouvelle clause ;
• la date d'entrée en vigueur, en début d'exercice de préférence ;
• un tableau de la part de chaque lot avant et après ;
• le notaire pressenti et la répartition de ses frais.

Et si l'assemblée refuse ?

Le Code civil prévoit une porte de sortie. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier « le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre », ainsi que leur calcul s'il est inexact ou l'est devenu « par suite de modifications apportées à l'immeuble » (art. 3.92, § 7, texte repris par l'IPI).

Deux situations s'y prêtent bien : un ascenseur installé après coup, alors que la clé d'origine n'en tenait pas compte, et un lot qui ne peut matériellement pas l'utiliser. Le simple fait de ne pas le prendre par choix pèse beaucoup moins. Le juge compétent est le juge de paixGlossaireJuge compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, quel que soit le montant de la demande, depuis le 1er janvier 2019. Une clause des statuts qui confierait ces litiges à un arbitre est réputée non écrite. Voir le glossaire, et une conciliation gratuite peut précéder la procédure ; voyez juge de paix et litiges de copropriété.

En attendant, payez. Contester une clé ne suspend pas l'obligation de régler les provisions, et un impayé affaiblit votre dossier.