Appel de fonds exceptionnel : le prix d'une réserve mince

Le courrier du syndic tient sur une page. Objet : appel de fonds exceptionnel, réfection de la toiture. Suit un montant à quatre chiffres, à verser dans les trente jours. Vous relisez le procès-verbal de la dernière assemblée, vous retrouvez le vote, et la question arrive toute seule : est-ce normal de devoir sortir une telle somme d'un coup ?

Normal, oui. Inévitable, non. Notre thèse tient en une phrase : un appel de fonds exceptionnel est rarement un accident, c'est la facture différée d'un fonds de réserve resté au minimum. Les chiffres le montrent, et ils disent aussi ce que vous pouvez encore faire, que l'appel soit déjà tombé ou qu'il se profile.

Un appel exceptionnel suit toujours un vote

Aucun article du Code civil ne s'intitule « appel de fonds exceptionnel ». L'expression désigne, dans la pratique, l'appel de fondsGlossaireDemande de paiement adressée par le syndic aux copropriétaires pour alimenter le fonds de roulement ou le fonds de réserve. Lors de l'appel de fonds, le syndic indique quelle part sera affectée au fonds de réserve. Voir le glossaire que le syndic envoie pour financer une dépense qui ne figure pas dans les provisions courantes : une toiture, une chaudière collective, un ascenseur à remplacer.

Le syndic ne l'invente pas. Les travaux qui affectent les parties communes se votent en assemblée générale à la majorité des deux tiersGlossaireMajorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Voir le glossaire des voix, et à la majorité absolue quand ils sont imposés par la loi ou conservatoires (art. 3.88, § 1er, 1°, b)). Le financement se décide dans la foulée : part prise sur la réserve, part appelée, nombre d'échéances. La fiche travaux en copropriété détaille cet ordre et conseille de voter le plan de financement en même temps que le chantier.

Une seule exception. Quand un dommage ne peut pas attendre la prochaine réunion, le syndic accomplit les actes conservatoires de sa propre initiative, puis rend compte. Une bâche sur un toit percé relève de ce cas. Le remplacement complet de la couverture, non.

Une fois la décision prise, chaque lot paie sa part selon la clé de répartition du règlement de copropriété, le plus souvent ses quotes-parts.

Le minimum légal de 5 % finance-t-il une toiture ?

Non, et il suffit d'une calculette pour s'en convaincre.

Le Code civil impose à l'association des copropriétaires de constituer un fonds de réserveGlossaireSomme des apports périodiques destinés aux dépenses non périodiques, comme le renouvellement du chauffage ou de l'ascenseur. Il est obligatoire au plus tard cinq ans après la réception provisoire, avec une contribution annuelle d'au moins 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf décision contraire aux quatre cinquièmes. Voir le glossaire au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes. La contribution annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinairesGlossaireDépenses périodiques de la copropriété, par opposition aux dépenses non périodiques couvertes par le fonds de réserve. Leur total de l'exercice précédent sert de base au calcul de la contribution minimale de 5 % au fonds de réserve obligatoire. Voir le glossaire de l'exercice précédent, sauf si l'assemblée décide, à la majorité des quatre cinquièmes, de ne pas constituer ce fonds (art. 3.86, § 3). Le texte cite lui-même les dépenses visées : le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur, la pose d'une nouvelle chape de toiture. La fiche fonds de réserve et fonds de roulement détaille ces règles.

Prenons un cas type, construit pour l'exemple. Un immeuble de douze appartements à Liège dépense 30 000 € par an en charges communes ordinaires. Le minimum légal vaut donc 1 500 € par an pour tout l'immeuble. Supposons un devis de toiture de 90 000 € dans dix ans : le montant est posé pour le calcul, ce n'est pas un prix de marché. Voici ce que donnent quatre niveaux d'apport, pour l'immeuble et pour un lot qui détient 100/1 000 des quotes-parts.

Trois lectures de ce tableau.

Au minimum légal, la réserve couvre un sixième du chantier après dix ans. Pour réunir les 90 000 € au rythme de 1 500 € par an, il faudrait soixante ans, soit bien plus que la durée de vie d'une couverture. Le plancher de 5 % garantit qu'une réserve existe. Il ne garantit pas qu'elle suffise.

Le lot de 100/1 000 paie 9 000 € dans les quatre scénarios. C'est le point que les débats d'assemblée oublient le plus souvent : augmenter l'apport ne coûte pas un euro de plus sur la durée, cela change seulement le calendrier. Au minimum, ce lot verse 150 € par an pendant dix ans, puis 7 500 € d'un coup. À 30 %, il verse 900 € par an, soit 75 € par mois, et ne reçoit jamais le courrier du syndic.

Enfin, le chiffre de 5 % se calcule sur les charges ordinaires, pas sur la valeur de l'immeuble ni sur l'état de ses équipements. Un immeuble économe, aux charges basses, alimente donc sa réserve moins vite qu'un autre, alors que sa toiture ne coûtera pas moins cher.

Notre lecture : traiter le minimum légal comme un objectif revient à programmer un appel exceptionnel. La bonne base de calcul n'est pas un pourcentage, c'est la liste des gros postes de l'immeuble, leur âge et un ordre de grandeur de leur remplacement. Le syndic doit d'ailleurs inscrire chaque année au budget les frais extraordinaires prévisibles (art. 3.89, § 5, 16°), ce qui donne à l'assemblée l'occasion d'en discuter : voyez la fiche budget prévisionnel de copropriété.

L'objection : pourquoi immobiliser de l'argent dans l'immeuble ?

Elle est sérieuse, et elle vient souvent des copropriétaires qui comptent vendre.

La quote-part d'un lot dans le fonds de réserve reste la propriété de l'association quand le lot change de mains (art. 3.94, § 5). Le vendeur ne récupère rien auprès du syndic. Notaire.be le rappelle : sans clause particulière dans le compromis, cette somme est perdue pour lui. Vu sous cet angle, chaque euro versé à la réserve est un euro qu'un copropriétaire sur le départ offre à son successeur. Pourquoi cotiser pour une toiture qu'on ne verra pas ?

Deuxième argument : l'argent placé sur le compte de l'association ne rapporte rien au copropriétaire, qui aurait pu l'épargner lui-même et le sortir le jour venu.

Ces deux arguments sont justes sur le papier. Ils tiennent moins bien en pratique.

Le vendeur et l'acheteur peuvent convenir, dans le compromis, que l'acheteur rembourse au vendeur sa quote-part dans la réserve. L'acheteur et son notaire reçoivent de toute façon le montant du fonds avant la vente (art. 3.94, § 1er) : une réserve garnie est un argument de prix, une réserve vide annonce des appels à venir. Quant à l'épargne personnelle, elle suppose que les douze copropriétaires de notre cas type aient tous mis 7 500 € de côté. Il suffit qu'un seul ne puisse pas payer pour que le chantier prenne du retard ou que les autres avancent sa part, le temps d'un recouvrement que décrit la fiche copropriétaire impayé.

L'objection nous fait donc nuancer, pas reculer. Une réserve forte n'a de sens que si l'immeuble sait pour quoi il épargne. Sans liste de travaux ni horizon, un apport élevé ressemble à une cagnotte, et l'on comprend qu'il soit refusé.

L'appel est tombé : pouvez-vous refuser, étaler ou contester ?

Refuser, non. Une décision régulièrement prise s'impose à tous, y compris à ceux qui ont voté contre. Ne pas payer vous expose aux intérêts de retard prévus par le règlement de copropriété, et le syndic peut agir en recouvrement sans repasser par l'assemblée (art. 3.86, § 3).

Contester reste possible, dans un cadre étroit. L'action en annulationGlossaireRecours par lequel un copropriétaire demande au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale qui lui cause un préjudice personnel. Elle doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l'assemblée. Voir le glossaire vise une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui vous cause un préjudice personnel, et elle doit être portée devant le juge de paix dans les quatre mois de l'assemblée (art. 3.92, § 3). Trouver le montant trop élevé n'est pas un motif. Et tant que le juge n'a pas annulé la décision, l'appel reste dû.

Étaler est la voie la plus réaliste. Avant de payer ou de négocier, vérifiez ces points, procès-verbal en main :

• le point figurait bien à l'ordre du jour et la majorité requise a été atteinte ;
• le montant appelé correspond à votre quote-part ou à la clé prévue par le règlement, appliquée au montant voté ;
• la décision précise la part prise sur le fonds de réserve et celle qui est appelée ;
• les échéances annoncées par le syndic sont celles que l'assemblée a votées ;
• la date de l'assemblée, qui fait courir le délai de quatre mois.

Si l'assemblée n'a prévu qu'une échéance et que la somme vous met en difficulté, écrivez au syndic avant la date limite, pas après. Proposez un calendrier précis. Il n'est pas obligé de l'accepter, mais un plan de paiement écrit coûte moins cher à tout le monde qu'une procédure.

Vendre entre le vote et l'appel

Un cas limite, fréquent. Les travaux sont votés en mars, l'acte de vente est signé en juin, le syndic appelle les fonds en septembre. Les dépenses décidées avant le transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé après, sont à charge de l'acheteur (art. 3.94, § 2). Les parties peuvent en convenir autrement entre elles : c'est dans le compromis que cela se règle, pas chez le syndic.

Notre position

Un appel de fonds exceptionnel n'est ni un abus ni une fatalité. Si vous venez de le recevoir, vérifiez le vote, payez ou négociez un calendrier par écrit, et gardez le délai de quatre mois en tête. Puis, à la prochaine assemblée, demandez l'inscription d'un point : relever l'apport au fonds de réserve, liste des gros travaux à l'appui. Le prochain courrier du syndic en dépend.