Quorum non atteint en AG : que se passe-t-il ensuite ?
Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée ne peut rien décider ce jour-là. Une deuxième assemblée est réunie après quinze jours au moins, et elle délibère quel que soit le nombre de présents. Les majorités, elles, ne changent pas. Avant de plier bagage, refaites tout de même le calcul : il existe deux quorums.
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Il est 19 h 15, la salle est réservée, et la liste de présence tient en cinq signatures. Le syndic compte, recompte, puis annonce que le quorum n'y est pas. Tout le monde rentre chez soi ?
Oui, mais pas avant d'avoir vérifié le calcul. La règle tient en un paragraphe du Code civil, l'article 3.87, § 5, identique à Bruxelles et en Wallonie. L'essentiel des pages qui traitent la question décrivent le régime français, qui fonctionne autrement. Voici la règle belge.
Le quorum est-il vraiment manqué ? Deux calculs à refaire
Le quorumGlossairePrésence minimale requise pour que l'assemblée générale délibère valablement : plus de la moitié des copropriétaires détenant au moins la moitié des quotes-parts, ou des copropriétaires détenant plus des trois quarts des quotes-parts. À défaut, une deuxième assemblée réunie au moins quinze jours plus tard délibère sans condition de quorum. Voir le glossaire s'apprécie au début de la séance, et il y a deux manières de l'atteindre. C'est la seconde qu'on oublie.
Premier calcul, à double condition : plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, qui possèdent ensemble au moins la moitié des quotes-partsGlossaireTerme employé par le Code civil pour la fraction des parties communes attachée à chaque lot, appelée aussi quotités. Elle est fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives et détermine le nombre de voix de chaque copropriétaire à l'assemblée générale. Voir le glossaire dans les parties communes. Second calcul, sur les quotes-parts seules : si les présents et représentés en détiennent plus des trois quarts, l'assemblée délibère valablement, quel que soit leur nombre.
Prenons un cas type, construit pour l'exemple : un immeuble de douze lots à Namur, douze copropriétaires, 10 000 quotes-parts.
| Dans la salle (présents et représentés) | Quotes-parts réunies | Quorum |
|---|---|---|
| 5 copropriétaires sur 12 | 4 600 | Non atteint : ni la majorité des personnes, ni la moitié des quotes-parts |
| 7 copropriétaires sur 12 | 4 800 | Non atteint : assez de personnes, pas assez de quotes-parts |
| 7 copropriétaires sur 12 | 5 000 | Atteint par le premier calcul |
| 4 copropriétaires sur 12 | 7 600 | Atteint par le second calcul, plus des trois quarts |
Avant de lever la séance, contrôlez donc ceci :
- les procurations ont bien été ajoutées à la liste de présence, avec les quotes-parts de chaque mandant ;
- chaque procuration désigne nommément son mandataire, comme la loi l'exige ;
- les quotes-parts utilisées sont celles de l'acte de base, pas un simple décompte des lots ;
- le second calcul, celui des trois quarts, a été fait.
Dans les petits immeubles où deux ou trois grands appartements pèsent lourd, la dernière vérification sauve plus d'une assemblée. Le détail des voix et des plafonds se trouve dans la fiche règles de vote et majorités.
Que devient la séance du jour ?
Elle s'arrête là pour les décisions. Sans quorum, l'assemblée ne délibère pas valablement, sur aucun point.
Rien n'interdit aux présents d'échanger sur les devis ou de poser leurs questions au syndic, et c'est souvent du temps gagné pour la suite. Notre conseil : faites signer la liste de présence et gardez-la, avec les procurations. Elle prouve que le quorum manquait, donc que la deuxième assemblée est régulière.
Quand la deuxième assemblée peut-elle se tenir ?
Après un délai de quinze jours au moins. Le texte fixe un plancher et ne prévoit pas de plafond.
Cette deuxième assemblée n'est pas la suite de la première : elle fait l'objet d'une nouvelle convocation, dans les formes habituelles. Envoi recommandé, sauf pour les copropriétaires qui ont accepté par écrit un autre moyen, quinze jours au moins avant la date, avec le lieu, l'heure et l'ordre du jour. Les exigences sont détaillées dans la fiche convocation à l'assemblée générale.
Dans notre cas type, la première séance a lieu le mardi 3 mars. Une convocation postée le 5 mars permet de tenir la deuxième assemblée à partir du 24 mars, en gardant quelques jours de marge pour la distribution. Trois semaines, donc, dans le meilleur des cas. Si l'assemblée ordinaire devait se tenir dans la quinzaine fixée par le règlement d'ordre intérieur, le calendrier glisse d'autant : la fiche organiser une assemblée générale montre comment le reconstruire.
À trois dans la salle, peut-on voter la toiture ?
Oui. La deuxième assemblée délibère quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts dont ils sont titulaires. C'est la règle qui surprend le plus, et celle que les absents découvrent en recevant le procès-verbal.
Les majorités, en revanche, restent celles de la loi. Des travaux aux parties communes demandent toujours la majorité des deux tiersGlossaireMajorité requise notamment pour les travaux affectant les parties communes, hors travaux imposés par la loi et conservatoires, et pour les modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Voir le glossaire, comme le rappelle notaire.be. Seulement, ces deux tiers se calculent sur les voix des présents et représentés, abstentions exclues (art. 3.87, § 8).
Revenons à Namur. Le 24 mars, trois copropriétaires se déplacent, qui détiennent ensemble 2 900 quotes-parts sur 10 000. La réfection de la toiture recueille 2 000 voix pour et 900 contre, soit 69 % des voix exprimées. Adoptée. Une décision qui engage les douze lots a été prise par 20 % des quotes-parts de l'immeuble, et elle s'impose à tous.
Un garde-fou subsiste : nul ne peut voter pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés (art. 3.87, § 6). Un propriétaire dominant ne décide donc pas seul face à deux voisins.
Disons-le tout de suite : l'absence ne bloque rien. Elle déplace la décision de trois semaines et la confie à ceux qui viennent. Si un point vous tient à cœur, la deuxième assemblée est celle qu'il ne faut pas manquer.
Cinq situations, et ce qu'il faut faire
| Situation | Conséquence | Que faire |
|---|---|---|
| Quorum manqué de peu à l'ouverture | Aucune décision possible | Refaire les deux calculs, procurations comprises, avant de lever la séance |
| Quorum manqué, constat fait | Deuxième assemblée après quinze jours au moins | Conserver la liste de présence signée et convoquer à nouveau dans les formes |
| Vous étiez absent à la première | Vous serez convoqué à la deuxième | Venir, ou remettre une nouvelle procuration nominative |
| Décision qui exige l'unanimité | La règle de la deuxième assemblée ne suffit pas | Prévoir la nouvelle assemblée après trente jours (art. 3.88, § 4) |
| Un vote a eu lieu malgré l'absence de quorum | Décision irrégulière, exposée à l'annulation | Écrire au syndic, puis agir dans les quatre mois si nécessaire |
Sur la dernière ligne, le délai de quatre mois court à partir de la date de l'assemblée et le recours se porte devant le juge de paix. La marche à suivre est décrite dans contester une décision d'AG.
Faut-il refaire sa procuration ?
Oui, en principe. Une procurationGlossaireDocument par lequel un copropriétaire se fait représenter à l'assemblée générale par un mandataire désigné nommément. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total, et le syndic ne peut pas être mandataire. Voir le glossaire ne vaut que pour une assemblée, sauf si elle est notariée. Celle que vous aviez signée pour le 3 mars ne sert plus le 24.
Rédigez-en une nouvelle, au nom d'une personne précise, qui ne peut pas être le syndic. Vérifiez aussi que votre mandataire n'en détient pas déjà trois : au-delà, il ne peut en accepter davantage que si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total des voix de l'immeuble (art. 3.87, § 7).
Une deuxième assemblée se joue à peu de voix. La vôtre y pèse plus lourd qu'à la première.
Questions fréquentes
Quel est le quorum d'une assemblée générale de copropriété en Belgique ?
Plus de la moitié des copropriétaires doivent être présents ou représentés et posséder au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. L'assemblée délibère aussi valablement si les présents et représentés détiennent plus de trois quarts des quotes-parts, quel que soit leur nombre (art. 3.87, § 5, C. civ.).
Les procurations comptent-elles pour le quorum ?
Oui. Le quorum porte sur les copropriétaires présents ou représentés. Un copropriétaire qui a remis une procuration nominative valable est compté, avec ses quotes-parts, comme s'il était dans la salle.
Combien de temps faut-il attendre avant la deuxième assemblée ?
Quinze jours au moins après la première (art. 3.87, § 5, C. civ.). La loi fixe un minimum, pas un maximum. Comme la deuxième assemblée se convoque dans les formes habituelles, comptez aussi le délai de convocation de quinze jours.
Y a-t-il un quorum à la deuxième assemblée ?
Non. Elle délibère quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts dont ils sont titulaires. Trois copropriétaires sur douze peuvent donc valablement décider.
Les majorités sont-elles plus faciles à atteindre à la deuxième assemblée ?
Les seuils ne changent pas : majorité absolue, deux tiers ou quatre cinquièmes selon la décision. Ils se calculent sur les voix des présents et représentés, sans les abstentions. Avec peu de monde dans la salle, peu de voix suffisent donc en pratique.
Peut-on voter une décision à l'unanimité lors de la deuxième assemblée ?
L'unanimité obéit à sa propre règle. Elle porte sur les voix de tous les copropriétaires. Si elle échoue à cause d'absences, une nouvelle assemblée est réunie après trente jours au moins, et la décision peut alors être prise à l'unanimité des présents ou représentés (art. 3.88, § 4, C. civ.).
Ma procuration pour la première assemblée vaut-elle pour la deuxième ?
En principe non. Une procuration ne vaut que pour une assemblée, sauf procuration notariée. Remettez-en une nouvelle, qui désigne nommément votre mandataire, pour la date de la deuxième séance.
L'assemblée a voté sans quorum. Que puis-je faire ?
Signalez-le par écrit au syndic et demandez que le point soit représenté à une assemblée régulière. Si la décision est maintenue et vous cause un préjudice personnel, vous pouvez en demander l'annulation au juge de paix dans les quatre mois de l'assemblée (art. 3.92, § 3, C. civ.).