Balcon : partie commune ou privative ? Quatre réponses

La dalle de votre balcon s'effrite, un éclat de béton est tombé dans la cour, et le syndic vous répond que « le balcon est privatif, donc à vos frais ». Ou c'est l'inverse : vous voulez remplacer le carrelage, et un voisin soutient qu'il faut un vote. Qui a raison ?

Disons-le tout de suite : posée ainsi, la question « balcon, partie commune ou privative ? » n'a pas de réponse en Belgique. Un balcon n'est pas un objet unique. C'est un assemblage de quatre éléments, et chacun peut avoir son propre statut, son propre payeur et sa propre règle de décision.

La loi belge ne classe pas les balcons

Aucune liste.

Le Code civil ne dit nulle part qu'un balcon, une terrasse ou un garde-corps est commun ou privatif. Il confie ce travail à l'acte de baseGlossaireActe notarié qui décrit l'ensemble immobilier, les parties privatives et communes, et fixe la quote-part des parties communes attachée à chaque lot. Avec le règlement de copropriété, il forme les statuts de l'immeuble et doit être transcrit. Voir le glossaire, qui décrit l'immeuble, ses parties privatives et ses parties communes, et au règlement de copropriétéGlossaireActe notarié qui décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, ainsi que les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges. Il forme avec l'acte de base les statuts de l'immeuble. Voir le glossaire, qui fixe les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges (art. 3.85, § 1er). La page que notaire.be consacre aux statuts le rappelle : c'est l'acte de base qui distingue les parties communes des parties privées, et le règlement qui répartit les coûts de réparation.

Beaucoup de pages qui traitent du balcon sont écrites pour la France, où le régime est différent. Elles ne vous apprennent rien sur un immeuble d'Ixelles ou de Namur.

Quand les statuts ne tranchent pas, il reste une seule règle, et elle tient en une phrase.

« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. »

Art. 3.84 C. civ.

La présomption joue donc en faveur du commun, jamais du privatif.

Un balcon, quatre éléments, quatre réponses possibles

Les actes de base belges ne traitent pas tous le balcon de la même façon : certains le rangent en bloc dans le lot, d'autres le laissent dans les parties communes en réservant son usage à l'appartement, d'autres encore découpent. Et même quand l'acte dit « le balcon est privatif », le règlement de copropriété précise souvent autre chose pour la structure ou pour l'aspect extérieur. Il faut donc lire élément par élément :

• la dalle et sa structure portante, qui prolongent le gros œuvre de l'immeuble ;
• l'étanchéité et l'évacuation des eaux, qui protègent l'étage du dessous ;
• le revêtement, carrelage ou lames de bois, sur lequel vous marchez ;
• le garde-corps, qui se voit depuis la rue et dessine la façade.

Le tableau reprend ce que l'on rencontre souvent dans les statuts. Il ne remplace pas la lecture des vôtres, qui peuvent en décider autrement.

Deux lectures de ce tableau. La première : plus un élément tient à la solidité ou à la protection de l'immeuble, plus il a de chances d'être commun, parce qu'il sert à tous. La seconde est moins intuitive. Un élément privatif n'est pas pour autant libre : l'aspect de la façade est souvent protégé par les statuts, et un garde-corps que vous payez seul peut rester soumis à un modèle imposé.

Notre lecture : celui qui affirme « le balcon est privatif » ou « le balcon est commun » sans avoir ouvert l'acte de base ne sait pas. Demandez l'article des statuts.

« Il ne sert qu'à moi, donc il est à moi »

L'objection est sérieuse, et elle revient à chaque assemblée. Vous êtes le seul à accéder à ce balcon, personne d'autre n'y pose le pied. Pourquoi serait-il à tout le monde ?

Parce que l'usage et la propriété sont deux choses différentes. Un élément peut rester dans les parties communes tout en étant réservé à un seul lot : on parle alors de partie commune à jouissance privativeGlossaireDroit d'usage exclusif accordé par les statuts à un lot sur une partie commune, comme un jardin ou une toiture-terrasse. L'élément reste une partie commune ; le règlement de copropriété précise la répartition des frais qui s'y rapportent. Voir le glossaire. Le titulaire de cet usage n'en devient pas propriétaire. La présomption de l'article 3.84 vise d'ailleurs les parties affectées à l'usage de tous les copropriétaires « ou de certains d'entre eux » : servir à quelques-uns ne suffit pas à sortir du commun.

L'objection inverse existe aussi. « C'est commun, donc tout le monde paie tout. » Pas davantage. Le règlement de copropriété précise en général ce qui reste à charge de tous, souvent l'étanchéité et la structure, et ce qui revient à l'utilisateur, souvent l'entretien courant et les dégâts qu'il cause. Un bac à plantes qui bouche l'évacuation et provoque une infiltration n'est pas une charge commune.

La nuance tient donc en deux questions séparées, que l'on confond presque toujours : à qui appartient l'élément, et qui en supporte les frais. La première se lit dans l'acte de base. La seconde dans le règlement de copropriété, avec sa clé de répartitionGlossaireCritère de calcul qui détermine la part de chaque lot dans une catégorie de charges : quotités, consommations mesurées, ou autre critère motivé. Les critères et le mode de calcul figurent dans le règlement de copropriété. Voir le glossaire. Les deux réponses ne coïncident pas forcément, et c'est permis. La fiche parties privatives et parties communes détaille cette ligne de partage pour les autres éléments de l'immeuble, châssis compris.

Qui décide des travaux sur un balcon ?

Le statut de l'élément commande la décision. Sur une partie privative, vous agissez seul, dans le respect des statuts et du règlement d'ordre intérieur. Dès que le chantier touche une partie commune, l'assemblée reprend la main.

Ces seuils viennent de l'article 3.88, § 1er, et la manière de compter les voix est expliquée dans la fiche règles de vote et majorités. Un point mérite d'être connu sur la troisième ligne : quand l'assemblée décide que l'association exécutera elle-même des travaux à certaines parties privatives, pour des raisons techniques ou économiques, elle organise le chantier. Elle ne change pas la répartition du coût entre les copropriétaires.

Reste l'urgence. Un béton qui menace de tomber sur le trottoir n'attend pas la prochaine réunion : le syndic est chargé d'accomplir les actes conservatoires (art. 3.89, § 5, 2°), ce qui couvre la mise en sécurité, pas la rénovation complète. Et si l'assemblée ne parvient pas à réunir la majorité pour des travaux urgents et nécessaires aux parties communes, tout copropriétaire peut demander au juge l'autorisation de les accomplir seul, aux frais de l'association (art. 3.92, § 5).

Le vote ne règle pas tout. Fermer un balcon ou en modifier l'aspect peut exiger un permis d'urbanisme, selon le CoBAT en Région de Bruxelles-Capitale ou le CoDT en Wallonie.

Que faire si vos statuts se taisent ou se contredisent ?

Beaucoup d'actes anciens sont laconiques. Certains décrivent l'appartement « avec son balcon » sans rien dire de la dalle ; d'autres classent le balcon dans le lot à une page et les façades dans les parties communes à la suivante.

Dans ce cas, partez du commun. C'est ce que commande la présomption, et c'est la position la moins risquée : ne commandez rien avant une décision, signalez le désordre au syndic par écrit, et demandez que le point soit inscrit à l'ordre du jour. Si l'assemblée veut fixer la règle une fois pour toutes, elle modifie les statuts, ce qui passe par un vote à la majorité qualifiée puis par un acte notarié. La fiche acte de base et règlement de copropriété explique comment lire ces textes et comment ils se modifient.

Quand la répartition des charges est devenue inexacte à la suite de modifications apportées à l'immeuble, la loi permet de demander au juge de la rectifier (art. 3.92, § 7). C'est une voie de dernier recours.

Un cas type : la dalle qui s'effrite au deuxième étage

Prenons un cas construit pour l'exemple : un immeuble de six lots à Namur, et un balcon au deuxième dont le béton se fissure en sous-face. Le syndic écrit au propriétaire que le balcon dépend de son lot.

La lecture se fait en trois temps. L'acte de base range-t-il le balcon dans les parties privatives, dans les parties communes, ou dans les communes avec usage exclusif ? Admettons qu'il mentionne « l'appartement avec son balcon » et, plus loin, « les gros murs et le gros œuvre » parmi les parties communes. Le règlement de copropriété prévoit-il une clause sur les balcons ? Admettons qu'il mette « l'entretien des revêtements » à charge de l'occupant et ne dise rien de la structure. Reste alors la présomption : entre un titre qui se contredit et un règlement muet, la dalle est réputée commune.

Le propriétaire paiera donc sa part de la réparation selon ses quotitésGlossaireFraction des parties communes attachée à chaque lot, fixée dans l'acte de base selon la valeur respective des parties privatives. Elles déterminent le nombre de voix à l'assemblée et ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Voir le glossaire, pas la facture entière. Il gardera à sa charge le carrelage à reposer. Et l'assemblée aura intérêt à clarifier le règlement pour les cinq autres balcons, qui vieilliront de la même façon.

L'eau traverse chez le voisin du dessous : qui paie ?

Deux factures, deux logiques. La réparation de l'élément en cause suit son statut : si l'étanchéité est commune, l'association la répare et chacun en paie sa part, y compris le propriétaire sinistré. Les dégâts à l'intérieur de l'appartement du dessous relèvent des assurances et d'un éventuel recours contre le responsable. L'ordre des démarches est décrit dans la fiche dégâts des eaux et infiltrations.

La bonne question n'est donc jamais « mon balcon est-il commun ou privatif ? ». C'est : de quel élément parle-t-on, et quel article de mes statuts le vise ?