Charges de copropriété en cas de vente : qui paie quoi ?

Le compromis est signé, l'acte est prévu dans trois mois, et un appel de fonds arrive au nom du vendeur. Ou c'est l'inverse : vous venez d'acheter, et le syndic vous réclame une part de la toiture votée avant votre arrivée. Dans les deux cas, la même question : qui paie ?

La réponse est dans l'article 3.94 du Code civil, et elle est la même à Bruxelles et en Wallonie. Beaucoup de pages sur le sujet sont écrites pour la France, où le régime est différent. Voici la règle belge, question par question.

Qui paie les charges ordinaires pendant la vente ?

L'acheteur, à partir du jour où il a la jouissance des parties communes (art. 3.94, § 2). Avant ce jour, c'est le vendeur.

Les charges ordinaires sont les dépenses qui reviennent : assurance de l'immeuble, entretien des communs, contrat d'ascenseur, chauffage des parties communes. En pratique, la jouissance coïncide le plus souvent avec la signature de l'acte authentique, et notaire.be retient cette date comme règle générale. Le syndic coupe alors l'exercice en deux et répartit au prorata. Le décompte de charges annuel fera apparaître la régularisation de chacun.

Concrètement, si l'acheteur emménage avant l'acte, notez la date d'entrée en jouissance dans le compromis. C'est elle qui fixe la bascule.

Et les travaux votés avant la vente ?

Ils sont à charge de l'acheteur s'ils sont appelés après la vente, sauf clause contraire. C'est la règle qui surprend le plus.

L'article 3.94, § 2, vise quatre catégories de dettes décidées avant la date certaine du transfert de propriété mais dont le paiement est demandé après :

• les dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée ou le syndic ;
• les appels de fonds et le coût des travaux urgentsGlossaireTravaux nécessaires et urgents aux parties communes. Si l'assemblée ne peut atteindre la majorité requise, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul, aux frais de l'association. Voir le glossaire ;
• les frais d'acquisition de parties communes ;
• les dettes certaines de l'association nées d'un litige antérieur.

Entre vendeur et acheteur, c'est le copropriétaire entrant qui les supporte. Mais le texte le dit lui-même : cette répartition vaut « sans préjudice de conventions contraires ». Le compromis peut donc mettre une façade votée l'an dernier à charge du vendeur, et c'est souvent ce que l'acheteur négocie quand il découvre le procès-verbal.

Prenons un cas type, construit pour l'exemple : un appartement à Liège, compromis signé le 10 mars, acte le 20 juin. En décembre, l'assemblée a voté le remplacement de la chaudière, payable en deux appels, en avril et en octobre. Sans clause, les deux appels reviennent à l'acheteur : la décision précède la vente, le paiement la suit. Avec une clause, le vendeur peut prendre l'appel d'avril, voire les deux.

Que se passe-t-il si une assemblée a lieu entre le compromis et l'acte ?

L'acheteur ne paie les charges extraordinaires et les appels de fondsGlossaireDemande de paiement adressée par le syndic aux copropriétaires pour alimenter le fonds de roulement ou le fonds de réserve. Lors de l'appel de fonds, le syndic indique quelle part sera affectée au fonds de réserve. Voir le glossaire votés à cette assemblée que s'il disposait d'une procurationGlossaireDocument par lequel un copropriétaire se fait représenter à l'assemblée générale par un mandataire désigné nommément. Nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total, et le syndic ne peut pas être mandataire. Voir le glossaire pour y assister (art. 3.94, § 2).

La logique est simple. Tant que l'acte n'est pas passé, le vendeur reste propriétaire et membre de l'assemblée. Si l'acheteur n'a pas pu donner son avis, on ne peut pas lui imposer la facture. S'il avait la procuration, il a pu voter, et il paie.

Notre lecture : dès qu'une assemblée est convoquée entre les deux signatures, l'acheteur a intérêt à demander la procuration. C'est la seule façon de peser sur une décision qu'il financera de toute façon dans les années suivantes.

Le vendeur récupère-t-il ses fonds ?

En partie. Pour le fonds de roulementGlossaireSomme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques comme le chauffage et l'éclairage des parties communes ou les frais de gérance. Il est placé sur un compte distinct au nom de l'association. Voir le glossaire, le vendeur est créancier de l'association pour la période durant laquelle il ne jouit plus du lot ; le syndic la rembourse et appelle la part de l'acheteur (art. 3.94, § 5).

Pour le fonds de réserve, la réponse est non. La quote-part du vendeur reste la propriété de l'association. Seule une clause du compromis peut prévoir que l'acheteur la lui rembourse, et cet accord ne concerne qu'eux deux. Le détail des deux fonds se trouve dans la fiche fonds de réserve et fonds de roulement.

Que fait le notaire des arriérés du vendeur ?

Il les retient sur le prix. À la signature de l'acte, le notaire retient les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires du vendeur, avec les frais de récupération et les frais de transmission des informations (art. 3.95). Il paie d'abord les créanciers privilégiés, hypothécaires et ceux qui ont fait saisir.

Si le vendeur conteste le montant, le notaire en avertit le syndic par recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent l'acte. Le syndic dispose ensuite de vingt jours ouvrables pour faire pratiquer une saisie-arrêt ; à défaut, le notaire peut payer le vendeur. Quand l'impayé est ancien, la fiche copropriétaire impayé décrit les démarches en amont.

Quand le syndic doit-il répondre ?

Deux fois, à deux moments. Avant le compromis, le vendeur, son agent ou le notaire demande au syndic l'état des fonds, les arriérés, les appels décidés, les procédures en cours, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, les décomptes des deux dernières années et le dernier bilan. Le syndic a quinze jours (art. 3.94, § 1er).

Avant l'acte, le notaire écrit par recommandé pour obtenir la liste des dépenses votées et non encore appelées. Le syndic a trente jours. Les frais de ces informations sont à charge du vendeur (art. 3.94, § 4).

Six situations, et ce qu'il faut faire

Disons-le tout de suite : presque tout se joue au compromis. Une fois signé sans clause, la règle par défaut s'applique, et elle penche plus souvent du côté du vendeur qu'on ne le croit.