Quel est le délai légal de convocation d'une AG de copropriété en Belgique ?

Quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, sauf dans les cas d'urgence (art. 3.87, § 3, C. civ.). C'est un minimum : le syndic peut convoquer plus tôt, et c'est préférable quand l'ordre du jour contient des travaux importants.

Les quinze jours se comptent-ils en jours ouvrables ?

Le Code civil parle de quinze jours au moins, sans préciser le point de départ. Notre lecture : comptez en jours calendrier à partir de la réception, et considérez qu'un syndic prudent garde plusieurs jours de marge en plus.

La convocation est arrivée en retard : dois-je quand même aller à l'assemblée ?

Rien ne vous l'interdit, et c'est souvent utile pour suivre les débats. Si vous désapprouvez un point, votez contre ou abstenez-vous et vérifiez que le procès-verbal le mentionne. Un vote favorable rend en principe la contestation très difficile.

Le syndic peut-il invoquer l'urgence pour convoquer en quelques jours ?

Oui, le Code civil prévoit une exception pour les cas d'urgence (art. 3.87, § 3). Une infiltration active ou un danger pour les occupants peuvent la justifier. En cas de contestation, c'est le juge qui apprécie si l'urgence était réelle.

Une décision prise après une convocation tardive est-elle nulle automatiquement ?

Non. Elle s'impose à tous tant qu'un juge ne l'a pas annulée, et elle reste en principe applicable pendant la procédure. Passé le délai de quatre mois, elle devient en principe définitive, même si elle était irrégulière.

Je n'ai jamais reçu de convocation. Le délai de quatre mois court-il quand même ?

Le Code civil le fait courir à compter de la date à laquelle l'assemblée a eu lieu (art. 3.92, § 3), pas à partir du jour où vous l'apprenez. Si vous découvrez tardivement qu'une assemblée s'est tenue, agissez vite.

Le syndic m'a convoqué par e-mail et le message est arrivé tard. Est-ce valable ?

L'e-mail n'est valable que si vous avez accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir vos convocations par ce moyen (art. 3.87, § 3). Sans cet accord, la convocation est irrégulière, quelle que soit sa date.

Convocation d'AG reçue hors délai en copropriété : que faire ?

Le recommandé du syndic arrive, vous regardez la date de l'assemblée et vous comptez sur vos doigts : il reste neuf jours, peut-être moins. Première question qui vient : cette assemblée est-elle seulement valable ?

Disons-le tout de suite : en principe, oui, elle se tient, et ce qu'elle décide s'applique. Une convocation reçue hors délai ne fait pas disparaître l'assemblée. Elle rend ses décisions contestables devant le juge de paix, à deux conditions : agir dans les quatre mois qui suivent l'assemblée, et montrer que le retard vous a causé un préjudice personnel.

À partir de quand une convocation est-elle « hors délai » ?

La règle belge tient en une phrase : sauf urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée (art. 3.87, § 3, du Code civil). Le délai plus long que vous lisez parfois sur des sites français relève du droit français et ne s'applique pas à un immeuble situé à Bruxelles ou en Wallonie.

Le texte ne dit pas si ces quinze jours se comptent à partir de l'envoi ou de la réception. Notre lecture : un syndic doit raisonner comme si le délai courait à partir de la réception, et garder une marge pour la poste. Côté copropriétaire, notez la date exacte à laquelle vous avez reçu le recommandé ou l'e-mail, et conservez l'enveloppe ou le message.

Deux autres situations valent un retard. Une convocation envoyée par e-mail à quelqu'un qui n'a jamais accepté ce canal par écrit est irrégulière, même si elle est arrivée tôt. Et une assemblée tenue sans que vous ayez été convoqué du tout pose le même problème, en plus grave.

L'assemblée tenue malgré tout est-elle nulle ?

Non, pas d'elle-même. Une décision d'assemblée générale s'impose à tous les copropriétaires tant qu'un juge ne l'a pas annulée. Pendant la procédure, elle reste en principe applicable. Et si personne n'agit dans le délai, elle devient en principe définitive, même irrégulière.

Le recours s'appelle l'action en annulation. Le Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive si elle lui cause un préjudice personnel, dans un délai de quatre mois à compter de la date de l'assemblée (art. 3.92, § 3). Une convocation tardive sans urgence réelle entre dans la catégorie « irrégulière ». Le préjudice, lui, reste à démontrer : avoir été privé du temps de lire les devis avant un vote de travaux, par exemple, ou n'avoir pas pu organiser sa présence ni une procuration.

Que faire selon votre situation ?

Le même retard ne produit pas les mêmes effets selon ce que vous avez fait, et selon ce que l'assemblée a voté.

Votre cas	Ce que cela change	Que faire
Convocation reçue en retard, vous étiez présent	Le préjudice est plus difficile à établir ; si vous avez voté pour, la contestation devient en principe très difficile	Votez contre ou abstenez-vous sur les points litigieux et faites acter au procès-verbal que la convocation vous est parvenue tard
Convocation reçue en retard, vous étiez absent	Grief plus solide si le retard vous a empêché de venir ou de donner procuration	Gardez la preuve de la date de réception, lisez le procès-verbal, décidez dans les quatre mois
Point voté sans figurer à l'ordre du jour	Décision exposée à une contestation, quel que soit le délai	Comparez convocation et procès-verbal ; un point « divers » ne peut pas servir à voter
Urgence invoquée pour raccourcir le délai	Exception prévue par la loi, mais c'est le juge qui apprécie si l'urgence était réelle	Demandez par écrit au syndic en quoi consiste l'urgence et conservez sa réponse
Convocation jamais reçue	Assemblée irrégulièrement convoquée à votre égard	Écrivez au syndic, réclamez le procès-verbal, comptez quatre mois depuis la date de l'assemblée

Un point de méthode : les juges tiennent compte de votre comportement. La fiche contester une décision d'AG rapporte un jugement bruxellois de 2024 qui a rejeté une action parce que la copropriétaire n'avait pas demandé à consulter les documents avant l'assemblée. Un retard de convocation n'excuse pas tout.

Faut-il réagir avant la séance ?

Oui, si vous le pouvez. Un écrit avant l'assemblée permet parfois au syndic de corriger le tir, et montre ensuite que vous avez cherché à vous informer.

Concrètement, avant la date :

notez la date de réception et gardez la preuve (enveloppe du recommandé, en-tête de l'e-mail) ;
écrivez au syndic pour signaler le retard et demander, selon le cas, un report ou l'accès rapide aux documents ;
consultez malgré tout les pièces annoncées dans la convocation, surtout les devis ;
si vous ne pouvez pas venir, préparez une procuration nominative avec vos consignes de vote.

Pour vérifier le reste de la pièce (mentions obligatoires, mode d'envoi, ordre du jour), la fiche convocation à l'assemblée générale donne la liste complète.

Comment contester après l'assemblée ?

Tout se joue sur la date de l'assemblée, pas sur celle du procès-verbal. Celui-ci doit vous parvenir dans les trente jours (art. 3.87, § 12) ; il vous reste alors un peu plus de trois mois dans le pire des cas.

Les étapes, dans l'ordre :

calculez la date butoir, quatre mois après l'assemblée ;
rassemblez la convocation, la preuve de réception, le procès-verbal et vos échanges avec le syndic ;
écrivez en quoi la décision vous nuit personnellement, pas seulement en quoi elle est irrégulière ;
tentez l'amiable, sachant qu'une démarche amiable ne suspend pas le délai ;
saisissez le juge de paix, compétent pour tous les litiges de copropriété, contre l'association des copropriétaires représentée par le syndic.

L'avocat n'est pas obligatoire devant la justice de paix, dont le fonctionnement est décrit sur le site des Cours et tribunaux.

Un cas type : dix lots et une convocation arrivée trop tard

Prenons un immeuble de dix lots. L'assemblée ordinaire est fixée au 12 mars, avec un point de travaux de façade. Le recommandé part tard et vous le recevez à neuf jours de la séance, sans qu'aucune urgence ne soit mentionnée. Vous ne pouvez pas vous libérer, et vous n'avez pas le temps de lire les trois devis ni d'organiser une procuration.

L'assemblée vote les travaux. Vous recevez le procès-verbal début avril. Votre grief tient debout : délai non respecté, sans urgence, et un préjudice concret, puisque vous avez été privé de la possibilité de voter en connaissance de cause sur une dépense qui vous sera imputée. La date butoir est le 12 juillet, quel que soit le jour de réception du procès-verbal.

Changez un seul élément : vous étiez présent et vous avez voté pour. La brochure des notaires indique que les copropriétaires présents qui ont voté favorablement ne peuvent pas contester. Même convocation, issue inverse.

Notre lecture : un retard de convocation se conteste bien quand il a eu un effet réel sur votre vote. Si ce n'est pas le cas, mieux vaut en faire un rappel écrit au syndic pour la prochaine assemblée qu'un procès. Pour le détail des conditions et des frais, voyez la fiche contester une décision d'AG.

Convocation d'AG reçue hors délai : l'AG est-elle valable ?